Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие важные законы ввели для дачников в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На то она и недвижимость, что прочно связана с землей. Любой объект недвижимости, будь то жилой дом, торговое здание, баня, гараж или электростанция должен учитываться и контролироваться органами власти, таков закон.
Технический план объекта недвижимости – это документ, который описывает этот объект по определенным правилам. Точно так же, как для того, чтобы гражданину России получить паспорт надо предоставить свидетельство о рождении или другое доказательство того, что он существует, так и на недвижимость для того, чтобы она попала под наблюдение Росреестра, нужно так называемое освидетельствование в виде технического плана.
Как проходит регистрация дачи
Оформлять дачный участок нужно по определённому алгоритму, который предусмотрен законодательством. Как правило, оформление происходит согласно следующему порядку:
| Шаг первый | Внести постройки, как и сам участок, на котором они выполнены, в кадастр. Чтобы имущество поставили на учёт необходимо обратиться в БТИ, направив туда документы и составить заявление. После поступления заявления для проверки недвижимости, а также её оценки на место выедет специалист. Выполнив свою работу и передав информацию в соответствующий орган, начнется оформление технического паспорта. Учтите, что рассматриваемая процедура не только длится приблизительно две недели, но за неё нужно будет заплатить. |
| Шаг второй | Отправить запрос в архитектурное бюро. Это необходимо, чтобы дому присвоили официальный адрес и номер. Потому обращайтесь в местное отделение. Это важно если постройка новая и пока не получила официального статуса. Либо строительство только начинается. Процедура присвоения адреса длится приблизительно месяц. Конечно, если не возникнет каких непредвиденных трудностей. |
| Шаг третий | Оформление прописки. Закон говорит, что сделать это можно только после того, как у вашего дома появится адрес. |
Документация продавца
Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:
- Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
- Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
- Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
- Технический паспорт на строение (при наличии).
- Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
- Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
- Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.
Как можно продать участок по садовой книжке
Некоторые собственники при встрече с потенциальным покупателем предлагают вместо свидетельства о собственности на дом и землю выдать ему на руки садовую книжку. Заключить договор купли-продажи на основании садовой книжки нельзя, поскольку этот документ не имеет юридической силы. Если собственник предлагает вместо бумаги о регистрации, садовую книжку, значит, он владельцем земли и дома не является. Возможно, продавец – мошенник или же не знает обо всех тонкостях продажи.
На основании садовой книжки к новому владельцу переходит право пользования землей. Но владеет землей предыдущий собственник. И в этом качестве выступает далеко не тот человек, который передал покупателю садовую книжку. Скорее всего, надел принадлежит муниципалитету. Права продажи нет ни у председателя СНТ, ни у членов правления. Для осуществления таковой нужна государственная регистрация.
Большинство дачных домов располагается на землях с видом разрешенного использования для дачного строительства или садоводства. В этом случае не требуется отдельное разрешение на строительство, даже если дом пригоден для круглогодичного проживания.
Но бывают ситуации, когда дачные дома находятся на территориях под огородничество или ЛПХ без уведомления проверяющих инстанций. Здесь не допускается возведение капитальных построек. Даже при наличии регистрации права собственности в дальнейшем может появиться риск требования снести строение.
Таким образом, если у собственника дачи в СНТ есть садовая книжка, правоустанавливающие документы и межевой план, можно приступать к заключению сделки. В этом случае покупка дома будет законной и не приведет к проблемам с государственными инстанциями.
Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.
Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,
что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.
Однако процедура межевания имеет свои плюсы:
- Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
- Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.
Межевание защищает человека от будущих проблем.
Какую бы вы недвижимость не покупали: землю, квартиру или гараж, необходимо самостоятельно проверить информацию об объекте. Дачный участок — не исключение. Сведения о нем можно получить из Выписки ЕГРН — запросить ее может любой желающий. Вы узнаете кадастровый номер, дату регистрации, категорию земель, площадь участка, вид собственности, наличие зарегистрированных строений и обременений.
Также необходимо попросить продавца предоставить квитанции, которые подтвердят отсутствие долгов. Сделать это он обязан по первому требованию.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
«Руководство СНТ может создавать новому собственнику различные неудобства, пытаясь получить долг с него, а не со старого собственника, который уже недоступен. Например, могут возникнуть сложности с подключением к газу, электричеству, общим коммуникациям, доступом на общую территорию», — привела пример Жанна Колесникова.
Чтобы не оказаться заложником чужих долгов, перед сделкой необходимо потребовать у продавца справку об отсутствии долгов, выданную руководством СНТ. Нелишним будет и личное знакомство с руководством для того, чтобы выяснить, какие взносы и платежи есть в поселке, рекомендовала юрист.
Кроме того, при покупке дачи нужно учитывать не только ее стоимость, но и ежегодные взносы, общее благоустройство территории СНТ, которая содержится на деньги дачников, добавила эксперт из «Миэль».
Что такое кадастровый паспорт
Кадастровый паспорт представляет собой документ, в котором описаны все основные характеристики земельного участка. Он состоит из 4 листов:
- На первом приводится таблица с параметрами.
- На втором – графический план (схема) объекта. Она составляется только после проведения межевания (измерительных работ на местности). В случае дачной амнистии допускается оформить кадастровый паспорт без этой процедуры.
- На третьем и четвертом – информация о наличии обременений собственности (например, участок стал залогом банка или передан в аренду). Если факта обременений не зарегистрировано, эти графы не заполняют.
Основная информация содержится на 1 листе (таблица с 18 графами):
- номер, присвоенный при регистрации в реестре;
- данные о предыдущих номерах (при наличии);
- дата присвоение номера (дата постановки на учет в госреестр);
- точный адрес;
- категория земли – например, земля населенного пункта (с указанием: «весь» или «частично», если территория одновременно находится на землях разных категорий);
- разрешенное использование – например, ИЖС;
- характеристика деятельности (заполняется при необходимости);
- площадь в квадратных метрах;
- кадастровая стоимость в рублях (оценивается специалистами БТИ по государственной методике расчетов, при этом цена изменяется не реже раза в 5 лет);
- вид права – собственность;
- особые отметки (при необходимости: например, здесь указывают дату проведения кадастрового учета изменения границ);
- дополнительные данные – например, номера участков, которые были выделены, вновь образованы или сняты с учета.
На каждой странице сотрудник ставит печать и собственноручную подпись. Образец кадастрового паспорта (лист 1 с основными сведениями) выглядит так.
Что такое технический паспорт объекта
Чтобы понять роль техпаспорта в процессе совершения различных сделок, целесообразно ознакомиться, какую информацию содержит этот документ и как она в дальнейшем может быть использована на практике. В техническом паспорте содержатся такие данные:
- информация об этажности здания, физических габаритах, площадь каждого отдельно взятого помещения;
- сведения о дате ввода здания в эксплуатацию, выполненных в нем капитальных ремонтах;
- характеристика стен (толщина, из какого материала сделаны), из чего изготовлены окна;
- данные о фундаменте, межэтажных перекрытиях, крыше;
- наличие (отсутствие) балконов, лоджий, их площадь;
- планировка каждого отдельно взятого этажа, информация о помещениях, входящих в состав этого объекта;
- если техпаспорт готовится на конкретную квартиру, то подобный подробный набор данных будет описан относительно этого объекта. Дополнительно тут будет указана инвентаризационная стоимость жилого помещения на момент оформления техпаспорта.
Иными словами, техпаспорт объекта позволяет получить объективную достоверную документальную информацию об конкретном помещении или объекте, с тем, чтобы в дальнейшем иметь возможность принимать решение о его приобретении.
Оформляется такой документ на бумажном носителе и состоит из таких разделов:
- Титульный лист. Здесь содержится общее название объекта исследования, а также указывается дата выполнения таких действий.
- Информация о квартире (доме). Сюда включают всю информацию, полностью отображающую состояние объекта на конкретную дату (этажность, состояние стен, перекрытий, потолков, степень износа, выполнение ремонта и другое). Все это заверяется подписью ответственного за составление раздела сотрудника.
- Адресный план. Масштабируется и визуализируется расположение конкретного объекта недвижимости.
- Поэтажный план. В этом блоке размещают рисунок конкретной квартиры в масштабе 1 : 200. Тут же указывается площадь каждого отдельного помещения и общая квартиры.
- Экспликация. Этот бок содержит детальную информацию о каждом конкретно взятом помещении квартиры (площадь, общее состояние, дата последнего обследования, капитального ремонта).
Всю информацию, которую получили в процессе составления технического паспорта, в дальнейшем вносят в специальный государственный реестр и используют для составления другого документа – кадастрового паспорта.
Сколько действует технический паспорт для ипотеки
Сроки действия техпаспорта нормативно не ограничены. Но обращаясь к Правилам и нормам технической эксплуатации жилфонда, обратим внимание, что собственнику объекта недвижимости предписано своевременно вносить актуальные изменения в документ.
На сегодня ни кредитующие банки, ни оценочные организации не требуют подготовки новой техдокументации. Но для совершения сделки на вторичном рынке к этому вопросу должен проявить интерес покупатель недвижимости. Поскольку предыдущий собственник мог внести изменение в планировке объекта, на которое проектировщиками разрешение не выдано. В результате могут быть нарушены несущие конструктивы жилья, превышена этажность.
Если у продавца нет технического паспорта на ипотеку, а банк требует, то подойдет такой документ как Общие сведения о квартире. Главное для банка — это экспликация об объекте. Пример ниже.
Когда нужен техпаспорт
Перечислим все обстоятельства, когда вам может понадобиться технический паспорт:
- При оформлении залога на квартиру.
Если покупка квартиры происходит с участием заемных средств, техпаспорт потребуется для получения кредитного договора. А договор, в свою очередь, – для регистрации сделки.
- При перепланировке квартиры.
Для получения разрешения в орган местного самоуправления передается техпаспорт и проект перепланировки. Технический паспорт свидетельствует о действующем состоянии квартиры, проект – о планируемых изменениях.
- В случае узаконения перепланировки через суд.
Техпаспорт необходим для понимания того, какой квартира была до ее незаконного перепланирования.
- По техническому паспорту, подготовленному до 2013 года, можно внести сведения о квартире как о ранее учтенной. Это нужно, если в ЕГРН нет сведений о вашей квартире.
В данном случае можно сэкономить на изготовлении технического плана. Предположим, у вас есть техпаспорт на квартиру 2004 года. Необходимо подать в Росреестр через МФЦ заявление о постановке на учет квартиры как ранее учтенной. Регистрирующий орган сам запросит сведения в БТИ в порядке информационного взаимодействия. Когда БТИ подтвердит Росреестру, что данная квартира проходила инвентаризацию, ей присвоят кадастровый номер и статус «ранее учтенный».
По техпаспорту, выданному позднее 2013 года, нельзя поставить квартиру на учет.
- Для предоставления по требованию. Например, открытие наследственного дела, подача заявления на субсидию по коммунальным услугам и т. п.
В большинстве таких случаев, если техпаспорта никогда не было, заказывать его не нужно. Предложите вместо него технический план или выписку ЕГРН.
Что касается предварительной проверки квартиры на наличие неузаконенной перепланировки, то руководствоваться нужно не данными техпаспорта, а сведениями ЕГРН. Сравните графику жилого помещения из выписки из ЕГРН с фактическим расположением перегородок, комнат, санузлов квартиры, которую вы планируете приобрести. Если вы заметили, что данные выписки не совпадают с текущим состоянием квартиры, спросите у продавца о разрешении на перепланировку.
Это документ, в котором содержатся строительно-технические и объемно-планировочные характеристики недвижимости. Для ипотеки из технического паспорта можно почерпнуть важную кредитору и заемщику информацию:
- наименование объекта и его адрес, которые внесены согласно данным правоустанавливающего документа и данных Росреестра;
- данные об общей (полезной) площади, с дифференциацией ее на основную и вспомогательную;
- о материалах конструктивов, использованных при строительстве дома или нежилого здания, что позволяет определить капитальность объекта;
- об этажности строения в целом и этаже расположения интересующего объекта;
- представлены поэтажные планы недвижимости с внутренней планировкой помещений, указанием обмеров, выполненных в установленном масштабе;
- об инженерном обустройстве;
- представлен план земельного участка, если на него оформлены документы, подтверждающие право;
- иногда присутствует инвентаризационная стоимость.
Регистрация дома, гаража, хозпостроек
Для регистрации права он не требуется, но пригодится в других вопросах с недвижимостью. Затем получить разрешение на строительство. Обратиться к кадастровому инженеру, заказать технический план на дом.
Технический план описывает характеристики построенного объекта, его площадь, этажность, координаты дома, поэтажный план, план участка и заключение о том, что внешние границы жилого дома находятся внутри границ земельного участка.
Следующий шаг, в вопросе регистрации дома, сдача технического плана, для постановки нового объекта на кадастровый учет и регистрация право собственности.
На регистрацию права собственности, сдается:
- свидетельство о праве собственности на земельный участок (простая копия) технический план в электронном виде (в техническом плане приложено разрешение на строительство) оплаченная государственная пошлина После регистрации и получения выписки ЕГРН о праве собственности на жилой дом, если нужно, но необязательно, можно присвоить адрес жилому дому (почтовый адрес). Документы сдаются в МФЦ района.
Как действовать по шагам
Алгоритм действий для получения техпаспорта выглядит следующим образом:
- Визит в выбранную организацию для получения консультации, уточнения необходимых мероприятий, перечня документов.
- Подготовка пакета нужных бумаг (иногда достаточно сделать копии, взять документы, находящиеся дома, а иногда придется посетить определенные госинстанции).
- Оплата госпошлины. Произвести оплату можно в отделениях БТИ через платежные терминалы, в любом отделении банка или с помощью безналичного перевода (оформление через госуслуги).
- Заполнение заявления. Подходящий бланк (форма № 3 или 4), а также образец заявления для получения технического паспорта нежилого или жилого помещения, можно получить у сотрудника БТИ или МФЦ.
- Передача документов и заявления. Сотрудник принявший документы должен составить расписку, по которой заявитель сможет получить техпаспорт.
- Получение. В указанный день проводится выдача готового техпаспорта.
Документ, подтверждающий наличия собственности
В соответствии с положениями нормативно-правовых документов право собственности подтверждается посредством свидетельства.
Данный документ выдает Федеральная служба картографии, кадастра и регистрации после постановки недвижимого имущества на гос учет.
Процедура выдачи соответствующего свидетельства о праве собственности реализуется в форме оформления заявки.
В целом, наличие собственности в виде недвижимого имущества удостоверяется соответствующей справкой.
Документ выдает БТИ, которое оформляет справку в соответствии с теми данными, которые были предоставлены заявителем.
В справке указываются все сведения о квартире, в том числе персональная информация ее владельца.
Заявитель обязан подать заявку, дополняя ее паспортом, а также чеком об оплате услуги.
Как правило, средняя стоимость оказанных услуг насчитывает – около 212 руб.
Где и как заказать технический паспорт?
Технический паспорт на недвижимость выдается в том случае, если необходим учет объектов капитального строительства, в это входит и жилищный фонд. Оформляется технический паспорт на основе данных, которые были получены при первичном осмотре объекта. В техническом паспорте содержатся все технические характеристики здания, точный метраж объекта. Действует паспорт здания 5 лет. После истечения этого срока владелец обязан провести инвентаризацию. Если же не провести данную процедуру, то документ всё равно будет действительным, но состояние здания может сильно отличаться от того, которое указано по документам.
Технический паспорт не изменяется до того момента, как переделывается здание. Если же здание решили изменить, перестроить, нужно оформить технический паспорт заново. После того, как вы провели все строительные работы, вы должны вызвать инженеров и техников. Они обследуют ваш объект, замерят его, и заполнят все необходимые документы. Вся информация будет введена в паспорт, а также в материалы инвентарного дела.
Сколько же занимает инвентаризация? Обычно такая процедура для большого здания займёт около нескольких месяцев. Заполняются документы в те же моменты, как проводится инвентаризация, по ходу работы. Обычно планы заполняются в специальных приложениях, там же происходит оформление технического паспорта. В отдельных случаях такая работа проводится от руки. Заказать технический паспорт можно в БТИ. При себе необходимо будет иметь заявку о том, что вам требуется предоставление данных услуг, техническое задание на инвентаризацию, документы, которые будут говорить в том, что вы являетесь собственником данного объекта, а также материалы, которые остались после предыдущей инвентаризации, предоставляются они в том случае, если они сохранились.
Список документов, которые необходимо предоставить, может несколько отличаться. Отличаются они в зависимости от того, каковы особенности объекта. Рассмотреть документ, и узнать, как его правильно оформлять вы можете в таблице полезных документов. Технический паспорт как документ может потребоваться при покупке или продаже недвижимости. Если вы покупаете здание, то внимательно изучите технический паспорт, на поэтажных планах могут быть красные линии. Красные линии свидетельствует о неузаконенной перепланировке. Если вы заметили наличие красных линий, то для того, чтобы узаконить все изменения, придётся делать компоновку помещения. Кроме того, потребуется заказ технического заключения о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции. Если вы заметили ошибку в техническом паспорте, то придется вызывать представителей БТИ, они помогут исправить данные техпаспорта.
Срок действия техпаспорта
Оформить техпаспорт можно за 14 дней. Обратите внимание, что этот временной отрезок может изменяться в зависимости от общей площади. Чтобы сделать документ, специалисты будут осматривать не только жилой дом, но и прилегающие к нему постройки.
Например, если общая площадь превышает 1 000 квадратных метров, то оформить документ можно в течение трёх недель. При обращении в БТИ, заявителю будет предложено ускорить процесс, разумеется, за дополнительную плату. Если сроки «горят», то оплатив дополнительный тариф получить документ можно через 2-3 дня.
Многих людей интересует срок действия технического паспорта. В действующем законодательстве срок действия не регламентирован никакими нормами. Соответственно документ считается бессрочным. Однако специалисты БТИ рекомендуют переоформлять его каждые пять лет.
Если за этот срок не вносились изменения в схему дома, то заказывать выезд техника не нужно. Достаточно сделать запрос на переоформление через интернет, или при личном обращении.
Срок действия технического паспорта БТИ или Ростехинвентаризации не установлен.
Иными словами, они не имеют срока действия. На самом техническом паспорте помимо даты обследования квартиры устанавливается дата его изготовления. Например, приведенный на картинке в начале статьи паспорт БТИ изготовлен 22 октября 2011 года, а паспорт Ростехинвентаризации- 23 ноября 2015 года.