Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок владения для квартир, купленных по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для расчёта НДФЛ учитываются доходы, полученные за отчётный период. В 2023 году в налоговую службу подаются сведения о доходах за 2022. При этом в налогооблагаемую базу входит сумма за минусом положенных вычетов — в случае с продажей квартиры, это разница между суммой покупки и суммой продажи (прибыль от продажи уступки).
Кто продает квартиры по переуступке
Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.
«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
А если квартира куплена в новостройке?
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
«В случае приобретения квартиры по договору долевого участия срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором. Если квартира приобретена по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, то срок владения исчисляется с момента оплаты уступки прав требования», — говорит Рябых.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду
Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.
Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
У застройщика могут быть ограничения на переуступку
В договоре долевого участия обычно прописаны ограничения по переуступке, они касаются трех моментов: комиссии, ограничений по срокам и долгов.
Комиссия. Застройщики почти всегда берут комиссию за сделки по переуступкам. Комиссия бывает фиксированной, например, 30 000 рублей, или в процентах — 3% от стоимости переуступки. Размер прописывается в договоре долевого участия.
Ограничение сроков. В договоре долевого участия может быть условие об ограничении сроков, например, застройщик разрешает переуступку с момента, когда дом будет готов на 50%. Этот пункт включают, чтобы не было искусственной конкуренции между застройщиком и дольщиками или подрядчиками, которые часто продают квартиры дешевле.
Долги. Если у продавца есть долг перед застройщиком, например, он покупал квартиру в рассрочку, по переуступке долг перейдет к покупателю. Но только если застройщик даст согласие на сделку.
Налоговый вычет при покупке строящейся квартиры
Квартиры, приобретенные по договору долевого участия в новостройках, также относятся к жилым объектам, по которым можно получить имущественный налоговый вычет.
Возврат налога при покупке строящейся квартиры может получить налогоплательщик, если он:
- налоговый резидент РФ;
- имеет доход, облагаемый по ставке 13 процентов;
- вложил в покупку жилья собственные или заемные средства;
- не использовал ранее свое право на имущественный налоговый вычет при покупке или строительстве жилой недвижимости.
Пример 1. Супруги Некрасовы купили квартиру в строящемся доме в декабре 2016 года за 3 миллиона рублей, из них 1 200 000 рублей — это деньги, вырученные от продажи добрачного имущества супруги, а на остальную сумму взят ипотечный кредит. Супруг никогда вычетами не пользовался, а вот супруга в свое время получила возврат налогов за проданную потом квартиру. Таким образом, налоговый вычет по договору долевого участия сможет получить только супруг на сумму 2 миллиона рублей и величину уплаченных процентов по ипотеке.
Еще одно важное условие должно быть соблюдено, чтобы получить налоговый вычет при долевом участии в строительстве, — вложение только собственных средств. Это могут быть как личные накопления, так и кредитные ресурсы.
В пункте 5 статьи 220 Налогового кодекса об этом сказано четко: на средства работодателя и на деньги, выделенные из государственных программ налоговые вычеты не предоставляются.
Пример 2. Семья Дворниковых приобрела квартиру по договору долевого участия в строящемся доме за 1 500 000 рублей. Эта сумма получена из трех источников:
- личные накопления — 500 000 рублей;
- средства материнского капитала — 453 026 рублей;
- ипотечный кредит банка — 546 974 рубля.
В этом примере к собственным средствам, по которым можно получить налоговый вычет на строящееся жилье, относится сумма 1 046 974 рубля (500 000 +546 974). На материнский капитал вычеты не предоставляются. Таким образом, семья Дворниковых имеет право по своей новой квартире получить максимальный вычет в размере 136 106,62 рубля (1 046 974 * 0,13 = 136 106,62).
Текущий дольщик должен предоставить покупателю:
- оригинал ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
- согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
- разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
- согласие застройщика на оформление договора цессии;
- справка о сумме оплаты (от строительной компании);
- разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.
Как проводится сделка по переуступке права требования:
- Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
- Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
- Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
- Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
- Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
- Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
- Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.
При покупке квартиры через переуступку необходимо тщательно проверить объект продажи.
✔️ Проверьте наличие договора долевого участия (ДДУ), чтобы убедиться в том, что продавец является законным владельцем квартиры.
✔️ Проверьте ФИО правообладателя и его паспортные данные, чтобы убедиться в его легальности и соответствии с договором.
✔️ Убедитесь в наличии квитанций о полной оплате договора.
✔️ Проверьте согласие застройщика на проведение данной сделки, чтобы убедиться в ее законности.
✔️ Не забудьте проверить, использовался ли материнский капитал для частичной оплаты.
А если у вас нет опыта в этой области, обращайтесь в наше агентство. Мы возьмем на себя все заботы по подготовке и проведению сделки, поможем избежать множества рисков и защитим ваши интересы.
Читайте больше интересных статей о Сочи, его районах, достопримечательностях, лучших ЖК и последних новостях курорта в нашем онлайн журнале.
Смотрите больше актуальных и надежных комплексов на нашем сайте. Наши специалисты расскажут вам о лучших, самых выгодных и надежных предложениях по недвижимости на рынке.
Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру
Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:
- Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
- Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
- Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.
У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:
- Сложности с проверкой сделки.
Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.
- Длительное ожидание.
От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.
- Необходимость в правовой помощи.
Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.
- Обязательное уведомление участников сделки.
Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.
- Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.
Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.
Закон освободил обманутых дольщиков от налога при перепродаже проблемного жилья
МОСКВА, 12 ноября. /ТАСС/. Принятый Госдумой закон, смягчающий налоговый режим при перепродаже жилья, купленного в новостройке, поможет восстановить справедливость по отношению к обманутым дольщикам.
Теперь после завершения долгостроя они смогут сразу перепродать эту квартиру без уплаты налога, сообщил в четверг ТАСС депутат Госдумы, руководитель рабочей группы генсовета «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский.
Госдума в среду приняла инициированный правительством РФ закон об изменениях в налоговой политике и администрировании. В том числе он упростит налоговый режим при продаже жилья, купленного по договору долевого участия (ДДУ).
Так, минимальный срок владения жильем, после которого при его продаже доходы не облагаются налогом, теперь будет отсчитываться не с момента оформления собственности, а с момента покупки такой квартиры по договору долевого участия.
Обычно с начала строительства до введения дома в эксплуатацию проходит два-три года, однако в случае обманутых дольщиков этот срок может растягиваться.
По словам Якубовского, в своей работе он сталкивается с тем, что многие проблемные объекты начали строиться 10-15 лет назад и до сих пор ждут своего завершения.
При этом, по словам депутата, у многих обманутых дольщиков за это время поменялись жизненные обстоятельства: кто-то, так и не дождавшись квартиры, купил другую, кто-то взял ипотеку, у кого-то за это время выросли дети.
«Безусловно, было бы неправильно, чтобы сейчас, после огромного количества принятых законов о защите прав дольщиков, целой реформы, благодаря которой люди наконец-то начали получать компенсации, их дома начали достраиваться, чтобы при этом они, пытаясь продать свое жилье, закрыть свои ипотечные кредиты, наталкивались на уплату таких налогов — это неправильно», — сказал Якубовский.
Раньше участник долевого строительства, много лет не имевший возможности оформить право собственности на квартиру, даже после этого не мог продать объект без уплаты налогов, так как соответствующий срок только начинался с вступления в право собственности, пояснила ТАСС адвокат Наталья Тарасова.
«По сути, это ущемление прав дольщиков, которые и без этого часто оказываются в уязвимом положении. Данное изменение этот дискриминационный момент убирает, и дольщики смогут при необходимости продавать квартиры сразу после оформления права собственности без уплаты налогов (при условии достижения минимального предельного срока владения жилым помещением)», — отметила она.
Налог на переуступку прав по ДДУ
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Важно, чтобы представитель второй стороны соглашения понимал, что приобретая переуступку прав ДДУ, он автоматически перекупает обязанность по уплате задолженности перед кредитором, вместе с рисками вложения капитала в долевое строительство. В договоре с ним обязательно появится пункт, обязывающий его расплатиться с застройщиком в указанные сроки, зафиксированные в ДДУ.