Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Разрешение на снос частного дома на собственном участке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Принято считать, что, устанавливая цену недвижимости, специалисты ориентируются только на рыночную стоимость аналогичных объектов. На самом деле для определения выкупной стоимости, как правило, используются две методики: кроме сравнительного подхода применяют затратный подход.
На что могут рассчитывать собственники жилья при сносе их домов — Управление персоналом
Александр Герасимов, главный Юрист компании «Главмосстрой»
Действующее законодательство разрешает государственным и местным органам изымать принадлежащие гражданам на праве собственности жилые помещения с целью последующего сноса строений и освобождения земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Но при этом закон обязывает государственные структуры компенсировать такое изъятие жилой площади у граждан. Законодатель предусмотрел способы (виды) компенсации, процедуру изъятия жилья и предоставления взамен его равноценного обеспечения.
Прежде всего заметим сразу, что нормы Жилищного кодекса РФ, предусматривающие изъятие жилых помещений у собственников, вполне соответствуют требованиям Конституции РФ и никак не нарушают прав граждан на жилище.
Об этом уже не раз делал заключение Конституционный Суд РФ и это же подтвердил Верховный Суд РФ в своем Постановлении Пленума от 2 июля 2009 г.
за № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».
Решение об изъятии жилого помещения подписывают компетентные органы государственной власти или местного самоуправления, принявшие решение о занятии данного земельного участка под государственные или муниципальные нужды.
Порядок подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка определяется Гражданским и Земельным законодательствами и не входит в предмет настоящей статьи.
Мы хотим обратить внимание читателей на следующие моменты при требовании властей об освобождении жилых помещений.
Во-первых, под государственными или муниципальными нуждами, на что указывает Жилищный Кодекс РФ (ст.
32 ЖК РФ), разрешая проводить изъятие жилья, следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно законами и удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков.
При этом законодатель не перечисляет нам этих обстоятельств, но названный Пленум ВС РФ к числу таких обстоятельств относит: выполнение международных обязательств РФ; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения; застройка территории в соответствии с утвержденным генеральным планом поселений. Конечно, этот перечень обстоятельств, данный Верховным Судом РФ, не является исчерпывающим, и его надо рассматривать как ориентир при проверке правильности принятых соответствующими органами решений.
Что будет с людьми, если здание признают аварийным?
Граждане получают уведомление от муниципалитета о том, что здание признано аварийным. В уведомлении будет говориться о том, что при желании владельцы сами могут реконструировать дом, снести его и построить новый. Если подобного желания у жильцов нет, они могут и вовсе не отвечать на уведомление. По истечении срока, указанного в документе, администрация самостоятельно готовится к организации мероприятий по расселению. Это не отражается на правах жильцов, переселении, денежной компенсации.
Людей из аварийных домов переселяют на следующих условиях:
- жилье по площади не меньше прежнего, допускается увеличение в пользу жильцов;
- если люди не соглашаются с тремя предложенными вариантами, государство в праве больше не учитывать их желания;
- в каждой квартире работающие коммуникации и установленная плита;
- здание расположено в том же районе;
- при выдаче муниципальной квартиры соблюдаются те же условия, которые были в предыдущей;
- граждан не могут переселить в коммунальные квартиры;
- очередникам дают дома с недостающим метражом.
Что понимать под равнозначным жильем
Критерием равнозначности предоставляемого жилого помещения, исходя из буквального толкования ч. 1 ст. 89 Жилищного кодекса РФ, является его соответствие ранее занимаемому по площади.
При этом, несмотря на фактическое ухудшение условий проживания, предоставление, например, вместо трехкомнатной квартиры хотя и равной по площади, но двухкомнатной или, скажем, вместо двух изолированных комнат двух смежных не является противоречащим закону (определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 11.04.2017 № 81-КГ17-2, определение Верховного Суда РФ от 03.11. 2015 № 1-КГ15-10).
И еще один момент! Когда семья в аварийном доме живет в стесненных условиях — 30 кв.м общей площади на 5-6 проживающих человек (при этом семья стоит на очереди для получения квартиры большей площади) и им предоставляют по программе переселения квартиру такой же площади — это нормальная практика. (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Вместе с тем, предоставление нового жилья в указанной ситуации не лишает права семьи состоять на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и впоследствии претендовать на получение квартиры с большей площадью.
Законодательное регулирование вопроса
Если главой администрации принято решении о сносе вашего дома, он составляет заявку, где указывает причину этого действия и передает ее в управление архитектуры. Если причина сноса – это возведение нового строительства, то к заявлению необходимо приложить проект будущей постройки и протокол с заседания комиссии, принявшей решение.
После того, как управление архитектуры даст ответ согласно заявке администрации, уведомляются жильцы домов, которые подлежат сносу. На первом этапе могут снести даже больше домов, чем площадь необходимая для государства.
Люди, чьи дома подлежат сносу, оповещаются три раза. Последнее сообщение об этих действиях приходит не позднее, чем за 1 год до даты начала разрушительных работ. В этом же письме государством указываются сроки переселения жильцов, и их приглашают в уполномоченный отдел для составления соглашения.
Очень часто многие жильцы не довольны такими нововведениями и хотят, во что бы то ни стало остаться проживать в своем доме. В таком случае можно написать заявление в суд. Весь этот процесс должен быть проведен до даты расселения жильцов.
Если же граждане перед началом работ не представляют никакой выписки из суда и самостоятельно не выезжают из квартиры им может грозить административное наказание за срыв сроков. Стоит отметить, что штраф может набежать немаленький.
Администрация вправе взыскать с вас средства за ежедневный простой техники и рабочей силы.
Действия администрации регулируют:
В том случае, если владелец временно не проживает в доме, он, как и все жильцы оповещается о сносе. И когда эти люди вернуться в свой населенный пункт, увидят снесенную площадь, они вправе получить соразмерную площадь отнятой у них.
Не менее важно и то, что у жителей частных домов есть огороды, где они выращивают хозяйство для своей семьи. А поэтому планировать сносы домов можно только осенью, когда весь урожай будет собран.
Нужно ли согласие соседей
По действующему законодательству согласие соседей на снос частного загородного дома не требуется. Но есть несколько исключений из правил:
- если у дома два хозяина и каждому из них выделена доля, то понадобится согласие второго собственника;
- если дом был приобретен или построен в браке и не поделен супругами. Согласие супруга на снос понадобится даже в том случае, если тот не числится одним из собственников;
- если капитальный загородный дом принадлежит недееспособному человеку или несовершеннолетнему. Необходимо получить разрешение органа опеки, так как при сносе прекращается право собственности.
Порядок (процедура) выплаты собственнику компенсации за аварийное жилье (выкуп)
Межведомственной комиссией наш дом признан аварийным и подлежащим сносу, однако никаких действий после этого орган местного самоуправления не предпринял. Должна ли соблюдаться какая то процедура (порядок действий) по выплате собственнику денежной компенсации (или предоставления взамен иного жилья) за жилое помещение в доме признанном комиссией аварийным?
Ответ:
Часть 10 статьи 32 ЖК РФ содержит следующие нормы права:
«признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 — 3, 5 — 9 настоящей статьи».
В частях 1-3 статьи 32 ЖК РФ указано следующее:
«жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.
Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Порядок подготовки и принятия такого решения определяется федеральным законодательством.
Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления об изъятии жилого помещения подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
В частях 5-9 статьи 32 ЖК РФ содержатся следующие нормы права:
«Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления, указанного в части 4 настоящей статьи».
- Таким образом, изъятию каждого жилого помещения в аварийном доме путем выкупа либо путем предоставления другого жилого помещения предшествует совершение следующих обязательных действий:
- 1. Многоквартирный жилой дом признается межведомственной комиссией аварийным и подлежащим сносу;
- 2. Признание аварийным дома является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок;
Какими правами обладают собственники жилья, подлежащего сносу?
Подход к оценке коттеджа примерно соответствует оценке дома. С той только разницей, что при оценке коттеджа принимается в расчет еще и стоимость выполненной в нем внешней и внутренней отделки.
Пример расчета
Коттедж площадью 100,7 кв. м на левом берегу, на ул. Ломоносова, материал стен — дерево, нет благоустройства (к дому подведены сети, но не подключены). Стоимость коттеджа с учетом того, что земельный участок не оформлен в собственность, — 3,225 млн рублей. Стоимость 1 кв. м- 32,3 тыс. рублей.
- стоимость жилого дома;
- стоимость участка (если он оформлен по закону);
- стоимость надворных построек (если они оформлены должным образом);
- расходы на переезд (услуги риелтора, стоимость аренды квартиры сроком на шесть месяцев, стоимость аренды гаража сроком на шесть месяцев, стоимость услуг организации, занимающейся грузоперевозками).
По оценке специалистов, стоимость аренды жилья на левом берегу в 2012 году, когда готовилась оценка, составляла 350–400 руб./кв. м в месяц.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Киселёва А.П., Асташова С.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Карташова Александра Валентиновича к Тараскиной Светлане Алексеевне, Шемерянкиной Ольге Алексеевне, администрации г. Тамбова, муниципальному казённому учреждению «Долговой центр» о признании права собственности на самовольно возведённую пристройку, разделе жилого дома, прекращении права на долю в праве общей долевой собственности на жилой дом и об определении порядка пользования земельным участком, по встречному иску Шемерянкиной Ольги Алексеевны к Карташову Александру Валентиновичу о сносе незаконно возведённой пристройки и возмещении ущерба, а также по встречному иску Тараскиной Светланы Алексеевны к Карташову Александру Валентиновичу об установлении границ земельного участка и о выделе земельного участка в натуре по кассационной жалобе Карташова Александра Валентиновича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 13 марта 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Асташова С.В., выслушав Карташова А.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителя Тараскиной С.А. — Тараскина С.А. и представителя Шемерянкиной О.А. — Мешалкина В.К., выступающих по доверенностям и возражавших против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:
Карташов А.В. обратился в суд с иском к Тараскиной С.А., Шемерянкиной О.А., администрации г. Тамбова и МКУ «Долговой центр». Изменив и уточнив требования, истец просил признать за ним право собственности на пристройку лит. А7 общей площадью 88 кв.м, произвести раздел жилого дома … по ул. … общей площадью 145,70 кв.м, выделив ему в собственность часть дома общей площадью 64 кв.м, определить порядок пользования земельным участком общей площадью 610 кв.м, расположенным по адресу: г. …, в соответствии с вариантом (схемой N 1) заключения судебной землеустроительной экспертизы.
Указанные выше дом и земельный участок находятся в общей долевой собственности Карташова А.В., Тараскиной С.А. и Шемерянкиной О.А., которым принадлежат соответственно 36/100, 43/100 и 21/100 доли в праве собственности на дом и 359/1000, 431/1000 и 210/1000 доли в праве собственности на земельный участок.
Шемерянкина О.А. обратилась в суд с иском к Карташову А.В. о сносе незаконно возведённой постройки лит. А7 и возмещении ущерба её имуществу, указав, что нагрузка реконструированного Карташовым А.В. строения направлена на общую несущую стену, которая вследствие этого деформировалась и в угловой части её жилого помещения образовался зазор, а также деформировались трубы отопительной системы.
Тараскина С.А. обратилась в суд с иском к Карташову А.В. об установлении границ земельного участка по названному адресу, о выделе в натуре Тараскиной С.А. и Шемерянкиной О.А. участка площадью 391 кв.м, а также просила обязать Карташова А.В. разобрать мансарду с понижением высоты крыши и взыскать с него плату за ремонт комнаты N 3, компенсацию морального вреда и судебные издержки.
Решением Октябрьского районного суда г. Тамбова от 27 сентября 2016 г. исковые требования Карташова А.В. удовлетворены частично.
За Карташовым А.В. признано право собственности на пристройку лит. А7 площадью 88 кв.м, включая помещения мансарды.
Для устранения влияния мансарды на общие стены на Карташова А.В. возложена обязанность произвести мероприятия по усилению строительной системы существующей крыши над частью дома, принадлежащей Шемерянкиной О.А. и Тараскиной С.А., для восприятия дополнительной снеговой нагрузки, обусловленной существованием мансарды, и перераспределения нагрузки от веса мансарды с конструкцией основного строения лит. А7 на специально возводимые опоры (металлические опоры, опорные стены на собственных фундаментах) в соответствии с проектом, учитывающим окончательные параметры мансарды.
Карташову А.В. выделена доля жилого дома … по ул. … в г. … — часть дома 1. При этом судом установлено, что доли в праве долевой собственности на часть дома 2 составят: Шемерянкиной О.А. — 21/64, Тараскиной С.А. — 43/64.
Порядок пользования указанным земельным участком определён по фактическому пользованию согласно схеме N 1 приложения к заключению эксперта.
Исковые требования Шемерянкиной О.А. удовлетворены частично. С Карташова А.В. в пользу Шемерянкиной О.А. взысканы денежные средства в размере 14 211 рублей и судебные расходы в размере 400 рублей. В остальной части иска отказано.
В удовлетворении иска Тараскиной С.А. к Карташову А.В. об установлении границ земельного участка и о выделе участка в натуре отказано.
С Карташова А.В. взысканы расходы на производство строительно-технической экспертизы в размере 7 608 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 13 марта 2017 г. решение суда первой инстанции отменено в части удовлетворения исковых требований Карташова А.В. о признании права собственности на самовольно возведённую пристройку и выделе доли дома с учётом самовольно возведённой пристройки. В этой части принято новое решение об отказе Карташову А.В. в иске.
Кроме того, решение отменено в части отказа в иске Шемерянкиной О.А. к Карташову А.В. о сносе самовольно возведённой пристройки лит. А7 и в части удовлетворения и��ка о взыскании с Карташова А.В. стоимости восстановительного ремонта в размере 14 211 рублей.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ не согласилась с решением, обязывающим гражданина снести всю самовольно возведенную пристройку к дому.
Снос самовольной постройки, устранение последствий незаконной реконструкции должны отвечать принципу их соразмерности допущенным нарушениям. Но в спорном случае это требование не соблюдено.
Пристройка с мансардой возведена в той части дома, в которой проживает гражданин с семьей. Строительные работы проводились в т. ч. для устранения последствий пожара.
Каких-либо нарушений, связанных с возведением самого пристроя, не установлено. Все недостатки, указанные в заключении экспертиз, касаются лишь мансарды и являются устранимыми.
До принятия решения об изъятии участка местный исполком либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок (чаще всего — застройщик), обязаны предложить и обеспечить по выбору собственника дома или квартиры (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:
1. в собственность квартиры типовых потребительских качеств. Если рыночная стоимость квартиры меньше рыночной стоимости подлежащей сносу недвижимости, денежной компенсации в размере данной разницы;
2. денежной компенсации в размере рыночной стоимости сносимого.
Местный исполком при наличии объективной возможности, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно реализацию одного из его прав на:
— строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
Исключение — Минск. Минчанам землю под строительство дома на территории столицы давно уже не предоставляют. Минский горисполком предлагает выбрать участок в любом ином населенном пункте с выплатой денежной компенсации.
Но тут тоже есть «но». По ходатайству Мингорисполкома местный исполком, в компетенцию которого входит принятие решения о предоставлении участка в населенном пункте, выбранном собственником, обязан предоставить такой участок при наличии объективной возможности. То есть получить участок под строительство дома в Смолевичах будет проще, чем в Боровлянах или Сенице.
Кстати, на практике, если люди не настаивают на участке и компенсации, их расселяют по квартирам, которые одобрит суд. Помните женщину, протестовавшую на кране против выселения из дома в Лебяжьем? Ее семью принудительно выселили, вручив ключи от квартир.
При сносе местный исполком или застройщик обеспечивает возмещение расходов, связанных:
- с переездом, в том числе с изменением места жительства в пределах РБ;
- с временным пользованием другими жилыми помещениями до предоставления жилого дома, квартиры;
- с оформлением права собственности на предоставляемые жилой дом, квартиру;
- с оформлением документов в отношении земельного участка, предоставляемого взамен изымаемого, и прав на него;
- в определенных случаях (например, владелец доли не найден, но дом нужно сносить) — с возмещением убытков вследствие утраты движимого имущества.
Выбрать вариант компенсации собственник сносимого имущества должен в течение месяца. И подать соответствующее заявление в местный исполнительный комитет.
Местный исполком знакомит (под роспись) с конкретным вариантом (вариантами) реализации соответствующих прав. Замена выбранного собственником конкретного варианта реализации его прав может быть осуществлена местным исполнительным комитетом только с согласия собственника сносимого объекта недвижимого имущества. Ну или по суду — если договориться не получается. Последний вариант мы еще рассмотрим ниже.
Компенсация за снос недвижимости
Однако не стоит думать, что вас выселят из своего жилища и отправят самостоятельно искать жилплощадь. Нет, государство предлагает вам место для переселения, так как по их причине вы остались без места жительства.
Объем возмещения жилища определяется еще до снесения дома и прописан в соглашении, которое заключается между собственником и государством.
Такой обмен придуман неспроста, он определяется рамками закона и проводится опытными оценщиками.
Также жители домов имеют право запросить у государства возместить им не только место для проживания, но и земельный участок для выращивания овощей и ягод.
И в таком случае администрация не может отказать всем желающим в предоставлении участка такой же площади, что и был. Также необходимо возместить и придворовые постройки, баню, гараж, сарай.
Так, например, баня в 20 квадратов прибавляет к стоимости дома до 150 т. р., а гараж вместительностью одна машина – 300 т.р.
Компенсация или предоставление нового жилища рассчитываются по следующим критериям:
Также если вы собственник дома, то государство может выкупить у вас недвижимость по средней рыночной стоимости за ваш объект. Если же у вас на территории есть участок, то при выкупе дома государство оплатит компенсацию за дом и земельный участок, если он оформлен в собственность. Для арендаторов жилого помещения никаких видов компенсаций не предусмотрено.
Для того чтобы рассчитывать на компенсацию за снос частного дома необходимо определить рыночную стоимость помещения, где проживает человек. Она рассчитывается исходя из таких особенностей:
- близость к центру;
- износ здания и всех придомовых построек;
- наличие инженерных коммуникаций;
- число надворных построек;
- ситуация на рынке недвижимости;
- наличие благоустройства дома, которое может повысить цену на 10%.
Помимо того, что государство предоставляет вам новую жилплощадь, оно должно понести и расходы, связанные с переездом. Также если вы ищите квартиру через агентство, их комиссию тоже уплачивает государство, как и затраты на документальное оформление сделки.
Если же до покупки квартиры люди снимали жилплощадь государство тоже обязано оплатить эти нужды. Но стоит знать, что на подбор подходящей квартиры у семьи есть не более полугода. И квартира, которую будут снимать люди должна быть ничуть не хуже той, в которой они проживали до этого.
Для того чтобы снос дома был выполнен законно, потребуются такие документы:
- протокол, полученный с заседания комиссий;
- нормативы по застройке;
- проекты и сметы;
- градостроительные решения.
Помимо того, что собственникам домов рассылаются оповещения, выделяется комиссия, которая будет оповещать граждан обо всех изменениях и порядках сноса.
Сносят частный дом что должны предложить взамен
В случае если не достигнуто согласие по компенсации, местный исполком составляет протокол разногласий, который подписывает собственник и представитель застройщика (если сносит застройщик).
Собственник может и отказаться от подписания, а также занести в протокол разногласий или приложить к нему объяснение причин отказа.
После этого местный исполком или застройщик в двухнедельный срок обращается в суд с иском о выкупе объекта недвижимого имущества либо о выселении собственника, членов его семьи и иных граждан, имеющих право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, с предоставлением им других объектов недвижимого имущества.
При этом решение об изъятии и предоставлении земельного участка может быть принято местным исполнительным комитетом только после вступления в силу постановления суда.
Оценка подлежащих сносу объектов недвижимого имущества с определением их рыночной стоимости, равной стоимости аналогичных объектов, не подлежащих сносу, а также оценка предоставляемых объектов недвижимого имущества осуществляются по рыночной стоимости в соответствии с подпунктом 3.1 пункта 3 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь». Оценивают за счет исполкома или застройщика.
Если рыночная стоимость сносимого меньше рыночной стоимости предоставляемого взамен выше, разница в стоимости с собственника не взыскивается.
Взять компенсацию деньгами собственник имеет право только с согласия совершеннолетних членов его семьи, зарегистрированных по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире), и органов опеки и попечительства, если в подлежащем сносу жилом доме (квартире) зарегистрированы несовершеннолетние члены семьи собственника, признанные находящимися в СОП либо нуждающимися в государственной защите, или в жилом доме (квартире) проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или этот жилой дом (квартира) закреплен за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей.
Квартира предоставляется:
- типовых потребительских качеств;
- в пределах населенного пункта;
- по общей площади — не меньше сносимой, но не менее 15 кв. метров на собственника и на каждого члена его семьи, зарегистрированного по месту жительства в подлежащем сносу жилом доме (квартире).
При определении размера общей площади не учитываются наниматели и граждане, которым предоставлено право владения и пользования жилым домом (квартирой) после получения копии решения (выписки из решения) о предстоящем изъятии земельного участка (за исключением собственника и проживающих в этом жилом помещении супругов, несовершеннолетних и совершеннолетних нетрудоспособных детей, нетрудоспособных родителей как собственника, так и членов его семьи, которым в установленном порядке предоставлено право владения и пользования жилым помещением).
Этот момент важен. Например, если в доме собственника проживает и зарегистрирована экс-супруг (а), но доли в праве собственности не имеет, а собственник выберет компенсацию деньгами, экс-супруге при сносе вообще ничего не полагается, в том числе и 15 квадратных метров. Даже если у бывшего родственника есть несовершеннолетние дети и они прописаны в объекте сноса.
Если собственник объекта выбирает в качестве компенсации дом или квартиру, члены его семьи, зарегистрированные по месту жительства в сносимом жилом доме (квартире), и иные граждане, имеющие право владения и пользования этим объектом недвижимого имущества, приобретают право владения и пользования передаваемым собственнику жилым домом (квартирой) на тех же условиях, на которых они занимали прежний жилой дом (квартиру).
По закону — в случае невозможности предоставления в собственность одной квартиры типовых потребительских качеств не менее общей площади сносимого.
Если в доме площадью 45 квадратных метров прописаны супруги, двое их престарелых родителей, дочь с двумя внуками и сын-инвалид — (а это 8 человек), большой семье полагается 120 квадратных метров. Таких квартир типовых потребительских качеств мало. Тот, кто сносит, будет, скорее, предлагать взамен две 60-метровые квартиры. И, скорее всего, трехкомнатные в панельных домах — как самый недорогой вариант. Вариант с тремя квартирами тоже возможен, но чем меньше квартира, тем дороже в ней квадратный метр. Коммерческие застройщики без особого энтузиазма рассматривают и такие пожелания, государственные — с еще меньшим.
Если сносимый дом (квартира) разделены по долям, их доли в компенсационном жилье должны соответствовать долям в праве собственности на подлежащие сносу объекты недвижимого имущества.
Это тоже важный момент. Собственники некоторых домов, давно знающих о сносе, раньше ухитрялись продать часть дома по долям дальним родственникам и друзьям в расчете, что те потом получат по 15 квадратных метров. Сейчас смысл такого действия исключен. Собственник доли в 3%, если компенсация будет квартирой, получит в ней те же 3%. Поэтому зачастую собственники домов, разделенных на мелкие доли, выбирают денежную компенсацию. На практике количество «компенсационных» квартир обычно совпадает с количеством лицевых счетов в доме (квартире).
Процедура изъятия дома строго регламентирована и состоит из следующих этапов:
Обоснования причины сноса:
- аварийное состояние,
- необходимость использования участка под домом ввиду отсутствия иных вариантов для возведения объектов муниципального и государственного значения (таковыми признаются газопровод, транспортные пути, энергетические системы, сооружения для целей обороны и безопасности и т.д.).
- Привлечения независимой организации для проведения оценки состояния здания и вынесения официального заключения.
- Сбора межведомственной комиссии для утверждения своего решения о ремонте или сносе дома.
- Государственное ведомство издает постановление о сносе здания.
- Решение об изъятии сооружения подвергается государственной регистрации.
- Владельцы изымаемых зданий получают соответствующее уведомление (не позднее, чем за 12 месяцев до предполагаемой даты сноса).
- Ведомство и владелец жилья подписывают договор о выкупе дома, или же назначается судебное слушание, если собственник не согласен с оценочной стоимостью его жилья.
- Владельцу выплачивается выкупная стоимость или предоставляется равноценное жилое помещение взамен изымаемого. Жители здания переезжают во временное жилье и начинают подыскивать себе постоянное место для проживания.
- Регистрируется прекращение права владения жилым помещением.
- Производится снос.
Необходимость сноса дома с участком с целью строительства трассы, дороги, газопровода и иных объектов муниципального и государственного значения
Если снос дома понадобился муниципальным (федеральным) властям по причине необходимости прокладки автомобильной дороги или возведения других объектов муниципального (федерального) значения, закон встает на сторону властей. Другими словами, собственник дома и участка обязан договориться об условиях выкупа его жилья, перевезти имущество и освободить участок. Отказаться от переезда человек не вправе, иначе он будет выселен принудительно и получит компенсацию, установленную судом.
Важно! Даже в том случае, если изъятия дома и земли не избежать, власти не имеют права выселять жителей коттеджа сразу после уведомления о необходимости демонтажа здания. На все процедуры, связанные с подписанием документов, сбором вещей, получением выкупной суммы, отчуждением прав собственности и переездом семье дается 12 месяцев (минимум).
Квартира или дом для временного проживания на период, пока выселенной семье будет найдено постоянное жилье, должна отвечать нормативам жилой площади, быть подключенной к центральным коммуникациям и соответствовать санитарным нормам. В противном случае права граждан, лишившихся своего дома в угоду региональным (федеральным) нуждам, будут нарушены.
Важно! Семье рекомендуется не предпринимать никаких действий, пока собственника дома с участком не вызовут в суд. Такой подход гарантирует владельцу, что сделка имеет законный характер, и он не останется одновременно без дома и денег на покупку нового жилья.
Компенсация расходов на переезд при сносе дома
В сумму денежной компенсации, которую получит владелец в случае, если его дом решено снести для нужд региона (страны), будет включено возмещение расходов на переезд. Следует сказать, что размер дополнительной компенсации при этом будет минимально возможным. Возмещению подлежат следующие затраты семьи:
- оплата услуг по подготовке имущества к транспортировке (демонтаж крупной техники и мебели, например), в случае необходимости;
- расходы на транспортировку вещей к месту временного проживания;
- затраты на перевозку имущества к постоянному месту жительства (новому дому);
- оплата аренды временного жилого помещения (экономичного, но при этом соответствующего санитарным нормам, технике безопасности, нормативам площади и иным требованиям);
- иные оправданные расходы.
В то же время, не будут компенсированы расходы семьи на услуги и товары, в которых не было особой нужды. Например, если семья купит новую бытовую технику и мебель, сделает ремонт во временном или новом жилье, отреставрирует предметы интерьера, подобные затраты не будут признаны оправданными и не будут подлежать возмещению.
Компенсация стоимости доли участка
В то же время, не все знают, что существует возможность требовать выплаты не только за помещение, но и за землю под домом и придомовой участок. Ведь СТ 36 ЖК указывает – участок под домом и придомовая территория являются общим имуществом дома. И на долевых основаниях принадлежит всем владельцам квартир, а также нежилых помещений, расположенных в доме.
К сожалению, для того, чтобы требовать отдельной компенсации, необходимо, чтобы данные участки и придомовая территория были поставлены на кадастровый учет. В практике российской юриспруденции существует как минимум одно выигранное жильцами дело о признании права собственности на придомовую и поддомовую территорию.
Без кадастрового реестра требовать отдельной компенсации невозможно. Единственное, что можно сделать – потребовать учета стоимости данных участков при оценке квартиры независимым оценщиком. В больших городах, где стоимость земельного участка может превышать стоимость всех квартир дома, можно надеяться на получение определенной суммы сверх стоимости квартиры.
Чем компенсация за долю в квартире отличается от компенсации за пользование долей?
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Почему сложно разделить дом в натуре
Ваша мама решила сделать внуков владельцами дома. В этом случае ей необходимо передать дом в их общую долевую собственность, то есть выделить каждому внуку долю в праве общей собственности на имущество. Однако у владельцев долей есть свои особенности пользования и распоряжения, и один из основных вопросов: как выделить долю в натуре?
Если бы на участке было два дома, то вопрос решался бы просто: вы бы поставили каждый дом на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости и оформили на внуков. Внук и внучка пользовались бы отдельными домами и знали, кому и что принадлежит.
Но когда дом один, а собственников два, и у каждого своя доля, автоматического раздела дома в натуре не происходит — поставить каждую часть на кадастровый учет сложно. То есть запретить внуку, которому бабушка хочет отдать верхний этаж, пользоваться первым этажом внучки нельзя. И наоборот. Причина: 1 /2 доли существует абстрактно, на бумаге. В реальной жизни мы не знаем, где именно в доме начинается 1 /2 доли внука и 1 /2 доли внучки.
Как правило, стороны договариваются о порядке пользования имуществом устно. Но устные договоренности не дают гарантий, что в будущем между сособственниками не возникнут противоречия. Чтобы их избежать, лучше отразить все в соглашении о порядке пользования общим имуществом. В таком соглашении сособственники фиксируют, какие комнаты находятся в исключительном пользовании каждого из них, а какие — имущество общего пользования. Именно так и будут определяться границы раздела.
Юридическая сторона дела
Любая недвижимость может принадлежать сразу нескольким собственникам. Это юридический факт. Но при обустройстве отдельных входов одного здания рассматривается именно долевая, а не совместная собственность. Иначе проект не утвердить.
Довольно часто дом на 2-х хозяев делят бывшие супруги после развода. Они таким образом распределяют имущество, нажитое в браке. И это самый частый пример, когда у объекта недвижимости образуется 2 собственника.
Семейный кодекс РФ предусматривает, что бывшие муж и жена делят имущество строго поровну, если, конечно, не предусмотрели иное брачным договором или же просто личным соглашением. То есть в «классическом» варианте каждому из бывших супругов отходит по половине дома ровно и, соответственно, по половине земельного участка под этим домом. При этом объекты недвижимости своего существования не завершают, за ними остается все тот же адрес и кадастровые номера.
Важно:если у дома становится 2 хозяина (независимо от причин), каждому из них выдается отдельное свидетельство права собственности на дом. И отдельное свидетельство права собственности на землю под этим домом.
Судебная практика раздела дома при наличии ребенка
Во-первых, наличие несовершеннолетнего ребенка, который живет вместе с ним, дает право истцу выбрать орган суда. Иск можно подавать не только по месту расположения дома или месту регистрации ответчика, но и по своему месту жительства.
Во-вторых, судьи достаточно часто увеличивают долю в доме для родителя нескольких детей или того, который занимается уходом за ребенком-инвалидом.
ВНИМАНИЕ! Любая продажа недвижимости, в которой живут и прописаны дети, возможна только с разрешения органов опеки и попечительства. Когда родители при разделе имущества решают продать дом и поделить деньги между собой, на заседании суда обязательно должен присутствовать представитель опеки. Суд сам его вызовет. Но в некоторых случаях разумно заблаговременно поставить органы опеки в известность о планируемом мероприятии, убедить их в том, что права ребенка будут соблюдены, и получить разрешение на продажу дома. Его следует приложить его к исковому заявлению, тогда процесс пойдет быстрее.
Если у вас остались вопросы, касающиеся раздела дома после развода, квалифицированные юристы портала Prav.io будут рады ответить на них.