Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выбрать управляющую компанию многоквартирного дома?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одним из главных преимуществ изменения порядка голосования является то, что управляющая компания будет выбираться большинством собственников квартир, считают эксперты. По мнению авторов закона, нововведение снизит возможность появления микрогрупп — сторонников той или иной управляющей компании. Следовательно, станет меньше конфликтов собственников, а также случаев фальсификации и подкупа со стороны управляющих организаций. При этом отношения между УК и жильцами станут более стабильными, так как в некоторых домах существует серьезная проблема — УК меняют чуть ли не каждый месяц, считает юрист из адвокатского бюро Asterisk Вячеслав Климов.
Преимущества нововведения
Изменения в порядке избрания УК станут приниматься более объективно, так как необходим будет учет голосов реального большинства собственников многоквартирного дома, добавляет юрист адвокатского бюро «S&K Вертикаль» Никита Кузьмин. А в связи с увеличением процента голосов, необходимого для избрания УК, до уровня процента голосов, необходимого для создания ТСЖ, у собственников многоквартирного дома появится альтернатива при выборе варианта для совместного управления общим имуществом, добавляет эксперт.
После внесения этих изменений добросовестные управляющие компании смогут перейти к долгосрочному планированию и сконцентрироваться на выполнении своих основных задач, что в целом положительно отразится на качестве жизни в многоквартирных домах, согласился операционный директор УК «ПИК-Комфорт» Илья Розанов. Он подчеркнул, что нововведение приведет к заметной стабилизации ситуации на рынке ЖКХ, который остается одним из самых высококонкурентных.
Сбор первичной информации
Ваша первоочередная задача — собрать как можно больше полной и достоверной информации. Первое, что нужно сделать, — это собрать перечень управляющих компаний, действующих на территории вашего района. Далее действуем по чек-листу:
- По полученному списку мониторим отзывы в соцсетях на каждую из УК. В условиях всеобщей доступности интернета отзывы о любой конторе появляются и остаются в сети. Изучая отзывы, помним о том, что негативные отзывы люди пишут чаще и охотнее, чем положительные, и что люди склонны преувеличивать или недоговаривать. Поэтому прочитанные отзывы мысленно делим на два.
УК или ТСЖ: мнение профессионала рынка
Исполнительный директор ассоциации «Региональный Центр общественного контроля в сфере ЖКХ РТ» Дмитрий Романов рассказал Урбан Медиа, в чем плюсы и минусы каждой формы управления домами.
— Дмитрий, по вашему мнению, для жителей лучше ТСЖ или УК?
— Сложно сказать, что лучше. Все зависит от руководителя, который управляет домами, от состояния жилого фонда. Например, УК не всегда обучает всех своих сотрудников, поэтому они могут быть компетентны. Понятно, что слесари, техники должны иметь соответствующее образование, без этого они не имеют права работать. Но диспетчера, например, часто работают без образования. Поэтому мы давно обсуждаем вопрос профессиональных стандартов на все профессии из сферы ЖКХ. В обязательном порядке такие стандарты пока еще не закреплены. По сути, УК должна состоять только из профессиональных кадров.
— Получается, что ТСЖ все-таки лучше?
— К нам поступает очень много обращений и на товарищества тоже. Как показывает практика, ТСЖ хорошо управляют бывшие военные, директора школ. Они знают схему управления. Другие председатели совершают много ошибок в работе.
Например, есть правило, проведения общедомовых собраний. А что мы видим на практике у ТСЖ? В повестке дня — одни вопросы, в протоколе — совершенно другие.
Были и такие примеры, что мы у одного ТСЖ не могли найти 60 тыс. рублей. Просто неизвестно, куда они делись!
Как выбрать управляющую компанию
Я эксперт по вопросам ЖКХ. Раньше работал в управляющей компании, а сейчас как независимый эксперт помогаю людям менять УК своих домов.
Я сопровождал смену управляющих компаний и создание ТСЖ более чем в 50 домах Ставрополя, поэтому знаю, как УК портятся после перехода дома в их управление.
Бороться с коммунальщиками и их нежеланием выполнять свою работу — дело затратное: обычно у жильцов недостаточно юридических знаний, а услуги юристов стоят денег. Так что иногда поменять управляющую компанию проще и выгоднее. В январе 2019 года в Москве работало 1085 управляющих организаций , в Петербурге — 579. Выбрать одну из них сложно.
Каждая УК хочет увеличить количество домов в управлении и получить как можно больше денег. Собственники же заинтересованы в качественных услугах и уменьшении оплаты за ЖКУ. Расскажу, как выбрать УК, чтобы впоследствии не платить впустую.
Чем занимается управляющая компания
УК обеспечивает безопасность, работоспособность и чистоту общих помещений и имущества. Полный перечень услуг прописывается в договоре с собственниками, но обычно УК должна:
- налаживать связь с аварийно-диспетчерской службой;
- следить за исправностью лифтов и мусоропроводов;
- вносить предложения по капитальному ремонту;
- убирать подъезды и придомовую территорию;
- заключать договоры с ресурсниками;
- травить насекомых и грызунов;
- ремонтировать трубы;
- заменять лампочки;
- вывозить мусор.
В договоре есть и дополнительные услуги, например:
- охрана;
- домофон;
- консьерж;
- шлагбаум;
- видеонаблюдение.
Новые правила выбора управляющей компании
Правила выбора управляющей компании могут измениться: количество голосов собственников, необходимое для смены управляющей компании, будет увеличено до 50% от общего числа собственников + 1 голос.
Сейчас достаточно 50% голосов тех, кто присутствует на собрании, а собрание считается легитимным, если на нем присутствует 50% всех жильцов. Выходит, что для принятия решения достаточно 25% + 1 голос.
Когда решение принимается четвертью от общего числа собственников, могут возникнуть разногласия. Вплоть до того, что три группы правомочно проголосуют за разные УК. Если законопроект будет принят, он позволит избежать таких ситуаций.
Выбираем новую управляющую компанию . Список всех управляющих компаний Липецкой области размещён на сайте ГОС ЖКХ в разделе « Управляющие компании » /Липецкая область. Поскольку вам нужна управляющая компания , которая грамотно распределяет деньги жильцов, то уточните такие детали, как: 1. Наличие лицензии. Проверьте с помощью реестра лицензий на сайте Госжилинспекции Липецкой области в разделе «Лицензирование управляющих компаний » / Реестры. 2. Экономическое положение управляющей компании , проще говоря, наличие долгов. Проверьте с помощью картотеки дел на сайте Арбитражного суда.
Передача документации от старой к новой УК
Прежняя УК должна подтвердить получение уведомления о расторжении договора, а затем передать все документы по управлению многоквартирным домом, информацию о собственниках и арендаторах новой «управляйке» в течение трех дней с даты заключения договора. Если выбрано непосредственное управление домом, то документы передаются одному из собственников.
Подробные правила передачи полномочий утверждены постановлением правительства РФ от 13.08.2006.
Передача документов проходит по акту приема-передачи. В нем содержится информация о дате и месте составления, список документов для передачи. Копию акта высылают в жилищную инспекцию.
Если УК отказывается передавать документацию, то следует обратиться в федеральную антимонопольную службу.
Конкурс по отбору управляющей организации многоквартирным домом
Проведение конкурсного мероприятия для новостройки уполномоченный орган объявляет не позднее 20 дней с момента подписания документа приемки в эксплуатацию. Способ размещения информации может быть выбран посредством сети интернет или местных СМИ. До истечения 40 дней с начала объявления торгов организатор принимает заявки на участие от заинтересованных предприятий.
После проведения мероприятия дано 10 дней, в которые уполномоченный орган доводит до собственников результаты выбора. Жильцам будет предложено заключить индивидуальный договор, который им предоставит вновь избранная организация по управлению МКД.
Порядок проведения торгов, в случае прекращения срока лицензии действующей УК, такой же. Конкурс назначается в случае, когда квартиросъемщики не смогли провести выбор управляющей компании в течение 15 дней после получения документа надзорного органа (жилищного комитета) об отзыве лицензии.
Заключение договора управления многоквартирным домом
Завершающим этапом конкурса является заключение договора. Как правило, он составляется в присутствии представителей собственников и управляющей компании.
Еще раз обговариваются все детали, срок взаимодействия, возможные причины расторжения договора. После этого договор заверяется нотариусом и подписывается сторонами.
Договор подписывается в двух экземплярах — один будет храниться в управляющей компании, другой – у представителя собственников.
Жильцы могут прописать свои пожелания по управлению имуществом, но обязательно согласуя это с представителем организации. Как только договор подписан, управляющая компания может приступать к своим прямым обязанностям.
Как правильно выбрать управляющую компанию
Друзья, сегодня поговорим об устройстве жизни в современной новостройке бизнес-класса. Признаюсь, я долго ждал этой возможности и накопил приличный список вопросов. Что ж, поехали!
Управляющий ЖК “Сердце столицы” Олег Викторович Соловьев провел нам экскурсию по территории жилого комплекса, его общественным и техническим помещениям, недоступным обычным жителям. Центральный тепловой пункт, диспетчерская, пункт видеонаблюдения – все функционирует как часы!
Почему, имея свою управляющую компанию, застройщик “Донстрой” привлек на ЖК “Сердце столицы” стороннего подрядчика? Какие функции на себя берет УК “Маторин”? Могут ли жители менять управляющую компанию? Как взаимодействовать собственнику с УК при ведении отделки в квартире? Отличается ли по закону “режим тишины” в новостройках и давно сданных домах? Кто подает показатели счетчиков в ресурсоснабжающие организации? Есть ли у собственников “личный кабинет” и оперативный чат для взаимодействия с УК? Как устроена навигация по территории? Сколько стоит эксплуатация и что входит в эту стоимость? Найдем ответы на эти и многие другие бытовые вопросы.
Как уберечься от недобросовестной УК
В отличие от ТСЖ, цель УК — зарабатывать деньги. По данным Министерства строительства РФ, к середине прошлого года долги россиян по ЖКХ достигали 1,34 триллиона рублей. Но в половине случаев это была вина не собственников жилья, а управляющих компаний, которые просто не доводили деньги до поставщиков. Есть несколько способов проверить, платит ли ваша управляющая компания по счетам и не грозит ли ей банкротство.
Во-первых, каждая управляющая компания ежегодно публикует свою финансовую отчетность за год. Можно посмотреть сведения о расходах и доходах компании, убедиться, что ваши деньги идут действительно на оплату коммунальных услуг, а не на новый автомобиль для директора УК.
В отчете должны указываться такие моменты, как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.
Эту информацию можно посмотреть на ГИС ЖКХ, нажав на «информацию об организации».
Инвестиционные управляющие компании
Инвестиционные управляющие компании – это организации, которые занимаются доверительным управлением капиталом инвесторов. Суть такого управления сводится к тому, что инвесторы покупают либо доли в уже созданном специалистами инвестиционном портфеле, либо дают указание специально нанятому трейдеру-профессионалу, чтобы тот приобрел соответствующие ценные бумаги.
Использование инвестиционной управляющей компании имеет свои плюсы и минусы. К плюсам можно отнести то, что все торговые операции, анализ рынка и сделки, будет делать человек, который имеет большой опыт и достаточно высокий уровень компетентности в этой сфере деятельности. Это позволяет снизить риск и сэкономить время. Недостаток таких компаний в том, что они берут высокий процент комиссии. К тому же никто не дает 100% гарантии в том, что вложенные средства останутся в целости и сохранности или с них будет получен доход.
Обязанности управляющей компании в Украине
Вопрос, интересующий многих жильцов многоквартирных домов, – это обязанности управляющей компании в Украине. Законодательством установлен четкий перечень обязанностей, которые должна взять на себя управляющая компания:
- уборка подъездов и придомовой территории;
- дератизация (комплексные меры по уничтожению грызунов);
- техническое обслуживание внутренних домовых систем;
- дезинсекция;
- обслуживание дымовых каналов;
- уборка опавшей листвы и снега, покос травы;
- техническое обслуживание электросетей;
- текущий ремонт конструктивных элементов;
- аварийная служба;
- техническое обслуживание лифтов;
- освещение мест общего пользования (лестничные площадки, холл подъезда, крыльцо, детская площадка и так далее);
- текущий ремонт подъездов, кровли, фасада здания;
- круглосуточная работа call-центра, принимающего обращения жильцов.