Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Снос самовольной постройки: основания, порядок сноса, практика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 4 августа 2021 года в Градостроительный кодекс Российской Федерации (ГрК РФ) были внесены изменения, которые, в том числе ввели понятие «снос объекта капительного строительства» и определили порядок такого сноса (№ 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Статья 55.30. Общие положения о сносе объектов капитального строительства
ПОД (проект организации демонтажа) решает основные технические вопросы, которые неизбежно возникают при утилизации старого, ветхого, аварийного здания или сооружения. Комплект документации состоит из текстовой и схематической части. Текстовый пакет содержит:
- перечень объектов, запланированных к сносу;
- обоснования для осуществления проектных работ;
- необходимые процедуры по выводу постройки из эксплуатации;
- действия по защите соседних капитальных конструкций, домов, сооружений;
- техника безопасности на участке, где будет производиться разрушение строения;
- охрана опасной территории (временный забор, пункт пропуска);
- способы защиты инженерных коммуникаций общего пользования;
- конструктивные заключения по вывозу и переработке (последующего использования) строительных элементов (мусора).
Графическая часть ПОД – это все возможные схемы земельного участка, с указанием прохождения инженерных коммуникаций (водопровод, канализация, теплосеть, электрическая сеть), возможных опасных зон в период проведения работ и т.д. Также прилагаются подробные планы технологического порядка демонтажа.
Подробный перечень разделов проекта изложен в Постановлении N 509, принятого Правительством РФ 26.04.2019 г. Весь план делится на 12 параграфов. Не все они обязательны для исполнения, и адаптируются специалистами к особенностям демонтируемого здания. Повышенное внимание уделяется следующим пунктам:
Содержит в полном объеме:
- Реквизиты заказчика, свидетельство о праве владения зданием под снос и участком, генеральные доверенности на управление застройкой.
- Разрешение «Мосгорнаследия» о демонтаже, подкрепленное справкой, что объект не относится к культурному наследию или состояние требует капитального ремонта с демонтажем более 50% конструкции.
- Решение учредителей компании собственника и приказ по предприятию о сносе или письменное разрешение владельца о демонтаже строений.
- Протокол о техосмотре здания, копия, заверенная заказчиком.
- Обоснованные решения по вывозу и утилизации строительных отходов, а также применение оставшихся материалов в новой застройке.
- Подробная смета демонтажных работ.
К проекту прилагается ряд графиков, чертежей и фотографий:
- Топографическая съемка (не менее 4 снимков).
- Топографическая схема местности (выдается в «Мосгоргеотресте»).
- План участка с точным отображением сносимых строений, с указанием подъездных путей, потенциально опасных для посторонних людей зон.
- Графический протокол, отображающий земельный участок относительно окружающей местности (ситуационный план).
- Утвержденный с компаниями-представителями коммуникационных сетей план сноса (теплосеть, канализация, водоканал, электричество).
- Схема движения транспорта на период проведения демонтажных работ (вывоз мусора, перемещение тяжелого оборудования и т.д.).
В документальный пакет обязательно входят договора с соответствующими коммунальными и другими муниципальными службами, которые подтверждают саму возможность и безопасность демонтажа:
- Соглашение между компанией-подрядчиком и собственником здания под снос о видах, сроках, стоимости услуг.
- Договора с коммунальными службами на отключение (временное подключение) к инженерным сетям на период выполнения демонтажных работ.
- Договор о вывозе и способах утилизации строительных отходов с мусороуборочной компанией (муниципальной).
На основе ситуационного плана, составляется перечень экологических мероприятий. Сюда входит:
- Расчеты вредных выбросов, объема мусора, возможного загрязнения грунтовых вод.
- Способы сохранения (восстановления) деревьев и зеленых насаждений.
- Методы предотвращения попадания в грунт машинного масла и топлива, при использовании тяжелой строительной технике.
- При наличии на участке (в радиусе 30 метров от здания) водоемов, источников питьевой воды указываются все возможные способы их сохранения (очистки в будущем).
В конце перечня обязательно прописываются мероприятия по восстановлению почвы, зеленых насаждений и водных ресурсов. Например, в случае нанесения существенного урона грунту, будет срезан безнадежно загрязненный слой и завезен новый. Или, взамен поврежденных кустарников и деревьев высаживаются молодые саженцы. Желательно, все природоохранные меры, отобразить схематически.
Снос и разрушение объекта недвижимости: основные понятия
Под сносом объекта капитального строительства понимается ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства либо его частей (п. 14.4 ст. 1 ГрК РФ).
Основанием сноса могут являться:
- решение собственника объекта;
- решение застройщика;
- решения суда или органа местного самоуправления (в случаях, предусмотренных федеральными законами).
Решение о сносе может быть принято по следующим причинам:
- необходимость строительства нового объекта недвижимости на месте снесенного;
- существенный физический износ и обветшание объекта недвижимости, не позволяющие его дальнейшую полноценную эксплуатацию.
Особенности сноса объектов в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории
По общему правилу объекты капитального строительства подлежат сносу или приведению в соответствие ограничениям использования земельных участков, установленным в границах зоны с особыми условиями использования территории, в случае, если режим такой зоны не допускает размещения данного объекта (ч. 1 ст. 55.33 ГрК РФ).
Снос объекта (приведение в соответствие ограничениям использования) осуществляется на основании:
- самостоятельного решения собственника капстроя или собственников помещений в нем;
- соглашения о возмещении убытков, причиненных ограничением прав указанных лиц в связи с установлением зоны с особыми условиями использования территории.
Такое соглашение заключается собственником капстроя (собственником помещений в нем) с застройщиком в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства либо реконструкции здания или сооружения.
Понятие самовольной постройки
Отнести сооружение к самовольно построенному можно при наличии следующих признаков:
- Оно возведено на земле, на которую отсутствует право владения;
- Сооружение построено на площади, имеющей другое предназначение и предоставленной для других целей;
- Оно создано без получения соответствующего разрешения административных органов;
- Его постройка нарушает нормы градостроительного и архитектурного законодательства;
- Его возведение угрожает жизни и здоровью иных лиц, а также ущемляет их права.
Положениями статьи 222 ГК РФ определено, что самовольной постройкой может признаваться объект недвижимости, возведенный без согласования таких действий с собственником земельной территории. Основанием для признания такого статуса, в соответствии с определением ВС РФ от 10.03.2016г. №69-КГ14-10 являются нарушения, включающие отсутствие юридического права на участок, необходимых разрешений и нарушение градостроительных и строительных правил.
Все действия по созданию постройки считаются неправомерными, когда определено, что сооружение соответствует хотя бы одному из указанных условий.
Снос незаконно возведенного сооружения может осуществляться в порядке:
- Административного производства;
- По решению суда.
Новый порядок сноса объектов капитального строительства
Рассматриваемый порядок сноса объектов капитального строительства введен в ГрК РФ Федеральным законом от 03.08.2018 №340-ФЗ и не распространяется на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Порядок включает семь пунктов:
- обследование объекта капитального строительства в соответствии с требованиями технических регламентов, санитарно-эпидемиологическими требованиями, требованиями в области охраны окружающей среды, требованиями безопасности деятельности в области использования атомной энергии, требованиями к осуществлению деятельности в области промышленной безопасности.
- подготовка проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства осуществляется специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области архитектурно-строительного проектирования, на основании результатов и материалов обследования объекта. Проект не требуется, если работы по сносу такого объекта начаты до 04.08.2018, а также не требуется для сноса гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или сноса на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, для сноса строений и сооружений вспомогательного использования.
- отключение объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (подтверждается актом, подписанным организацией, осуществляющей эксплуатацию соответствующих сетей инженерно-технического обеспечения) и вывод объекта капитального строительства из эксплуатации в случае, если это предусмотрено федеральными законами.
- направление уведомления о планируемом сносе объекта капитального строительства — осуществляется не позднее чем за семь рабочих дней до начала выполнения работ по сносу объекта капитального строительства (уведомлять о начале работ по сносу не требуется, если работы по сносу объекта капитального строительства начаты до 04.08.2018). Сведения, которые должно содержать уведомление, перечислены в ч. 9 ст. 55.31 ГрК РФ. К уведомлению должны быть приложены результаты и материалы обследования объекта капитального строительства, а также проект организации работ по сносу объекта капитального строительства (в случае, если предусмотрена необходимость подготовки таких документов, см п.2).
- заключение договора подряда только с индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства (до 01.01.2019 не требуется членство в саморегулируемых организациях в области строительства для выполнения работ по сносу объектов капитального строительства в части жилых и садовых домов, строящихся, реконструируемых на садовых участках, жилых домов и строений, строящихся и реконструируемых на дачных и садовых земельных участках; др случаи перечислены в ч. 6 ст. 55.31 ГрК РФ).
- снос объекта капитального строительства.
- направление уведомления о завершении сноса объекта капитального строительства не позднее семи рабочих дней после завершения сноса объекта капитального строительства.
Все уведомления подаются:
- на бумажном носителе посредством личного обращения в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения земельного участка, на котором располагался снесенный объект капитального строительства, или в случае, если такой земельный участок находится на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района, в том числе через многофункциональный центр;
- посредством почтового отправления или единого портала государственных и муниципальных услуг в соответствующий орган местного самоуправления.
Орган местного самоуправления, в который поступили уведомления, в течение семи рабочих дней со дня поступления таких уведомлений обеспечивает их размещение в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности и уведомляет об этом орган регионального государственного строительного надзора.
Необходимо отметить, что единых форм уведомлений пока нет. Минстрой подготовил проект приказа об утверждении форм уведомлений для сноса объекта капитального строительства. Публичное обсуждение завершается 6 сентября 2020 года.
Порядок сноса самовольной постройки
Общие положения, связанные со сносом объектов самовольной постройки закреплены в главе 6.4 Градостроительного кодекса РФ. Снос может быть осуществлен на основании:
- судебного акта;
- решения органа МСУ.
Ранее, до 03.08.2018 для сноса требовалось получить разрешение на строительство; в настоящее время достаточно оформления проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства.
Разработать проект может только ИП/юрлицо, которое имеет членство в СРО, в противном случае он не будет принят органом МСУ и ликвидацию здания не разрешат.
Подготовка проекта не требуется при сносе:
- гаража на участке, выделенного физическому лицу для целей, не связанных с предпринимательством;
- сооружения на садовом/дачном участках;
- объектов ИЖС;
- сооружений вспомогательного характера.
Полный процесс демонтажа и сноса
Работы начинаются с тендера – конкурса на выбор исполнителя ликвидации объекта.
Победитель готовит всю необходимую документацию, делает проекты сноса – ППР и ПОР, согласовывает и утверждает их в разрешающих и контролирующих организациях.
Если победитель не может выполнить все работы сам, то он ищет и нанимает соисполнителей.
Готовит собственные кадры и технику, при необходимости арендует технику стороннюю, заключает контракты со специалистами, которых нет в штате.
Дополнительно получаются и документы в надзорных и государственных муниципальных организациях – схемы организации дорожного движения, согласуются стройгенплан, ордер на установку ограждения с въездными воротами. Также документы на снос или сохранение зеленых насаждений и пр.
В отличие от сноса демонтажные работы предполагают полное сохранение всех конструкций. Если процесс будет проведён профессионально, то материалы можно использовать снова, когда понадобится возвести точно такое же здание, но уже в другом месте. Обычно демонтируют металлические конструкции, такие как несущие фермы, опоры, а также системы вентиляции и различные трубопроводы.
Во время проведения демонтажных работ необходимо соблюдать следующие правила безопасности:
Имеется и ещё одна важная особенность, которая неразлучно следует вместе с разборкой конструкций. Все детали и элементы демонтируемого здания или сооружения необходимо маркировать, чтобы иметь возможность снова собрать данную конструкцию без изготовления дополнительных частей.
Проектная документация на снос здания
При получении разрешения на снос здания желательно разработать комплект проектной документации и предоставить его службе технадзора. В Москве и Московской области при подготовке расрешительной документации на снос здания особое внимание необходимо уделить вопросу перемещения отходов сноса. Для получения разрешения на перемещение отходов строительства, сноса, в том числе грунтов, необходимо, обратиться в Департамент строительства города Москвы. Для этого необходимо подготовоить комплект документов, который может включать в себя:
- Заявку на оформление разрешения на перемещение отходов строительства и сноса для переработки.
- Технологический регламент процесса обращения с отходами строительства и сноса.
- Копию ордера и заявку на получение ордера в ОАТИ.
- График производства работ.
- Копию договора с транспортной организацией, заверенную заявителем.
- Копию лицензии на обращение с опасными отходами транспортной организации, заверенную транспортной организацией.
- Заключение по санитарно-эпидемиологическому и экологическому обследованию ОСС и заверенная заявителем копия.
- Копию договора с отходополучателем (ми), заверенная заявителем.
- Копию лицензии отходополучателя, заверенная отходополучателем.
- Свободные лимиты отходополучателя.
- Смета на работы подготовительного периода.
- Копию документа, подтверждающего полномочия Заявителя, заверенная Заявителем (договор между Инвестором и Заказчиком / между Заказчиком и Генеральным подрядчиком / между Генеральным подрядчиком и Субподрядчиком).
- Паспорт опасного отхода или лабораторное заключение об отнесении отхода к 5-му классу опасности для окружающей среды
Также может потребоваться информация об общем объеме отходов от сноса с разбивкой по категориям:
- мусор строительный для утилизации;
- бой бетона или железобетона для переработки на дробильном комплексе;
- лом черных металлов для сдачи на пункт приема металлов;
- цветной металл для сдачи на этот же пункт;
- стекло для сдачи на пункт приема стекла.
Особенности демонтажа зданий
Снос зданий в Беларуси выполняется в несколько этапов. Сроки и способы работ согласуются с исполнителем в зависимости от размера и состояния зданий, строительных материалов:
- перед демонтажом заказчик должен обеспечить отключение всех коммуникаций. Вынос ценных предметов, мебели осуществляет или заказчик или подрядчик по дополнительному соглашению;
- снос зданий из кирпича проводится с помощью экскаватора;
- демонтаж деревянных зданий чаще всего выполняется путем распиловки;
- при необходимости сноса с сохранением строительных материалов стоит заказать проект ручной разборки;
- каркасные дома в основном разбираются с применением инструментов силами строительной бригады.
Снос и демонтаж частного дома занимает 1 – 7 дней. Стоит учесть, что общий срок работ будет длиннее, так как необходимо обеспечить вывоз строительного мусора.
Алмазная резка проемов в несущих стенах – можно ли и как правильно делать?
Демонтаж перед ремонтом: нужен или нет?
Можно ли строить на фундаменте сгоревшего дома?
Усиление проемов: советы и рекомендации
Демонтаж отделки
Как правильно сделать большое отверстие в бетонной стене
Демонтаж под ключ: что включает услуга
Как можно сэкономить на демонтаже дома?
«Зеленый свет» самовольным постройкам: с этого года в Беларуси можно узаконивать строения, построенные без проекта и других разрешительных документов
Плюсы и минусы при выполнении демонтажных работ самостоятельно / специалистом без специализации / компанией. Сравнительная таблица
Как сделать продухи (отдушины) в фундаменте и для чего они нужны
Алмазное сверление (бурение) под углом: сфера применения и особенности технологии
Почему выгоднее заказывать алмазное бурение у специалистов?
Демонтаж плинтусов. Технологии снятия и тонкости работ
Демонтаж шкафов-купе своими руками
Как выбрать установку для алмазного бурения
Можно ли сносить стены в квартире и как сделать проемы в конструкциях правильно?
Ростехнадзор разъясняет: Снос объектов капитального строительства
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ЭКОЛОГИЧЕСКОМУ, ТЕХНОЛОГИЧЕСКОМУ И АТОМНОМУ НАДЗОРУ
ИНФОРМАЦИЯ ОБ ИЗМЕНЕНИЯХ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА О ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СФЕРЕ САМОРЕГУЛИРОВАНИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 340-ФЗ») внесены изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее — Кодекс).
Указанный федеральный закон вступил в силу с даты официального опубликования, а именно с 04.08.2018. К предмету саморегулирования в строительстве с 04.08.2018 относится, в том числе, снос объектов капитального строительства.
В соответствии с пунктом 17 статьи 1 Кодекса саморегулируемая организация в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства — некоммерческая организация, созданная в форме ассоциации (союза) и основанная на членстве индивидуальных предпринимателей и (или) юридических лиц, выполняющих инженерные изыскания или осуществляющих подготовку проектной документации или строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства по договорам о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, либо со специализированной некоммерческой организацией, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.
Фактически изменения касаются только деятельности саморегулируемых организаций, основанных на членстве лиц, осуществляющих строительство.
Новой статьей 55.31 Кодекса устанавливается перечень лиц, выполняющих работы по сносу объектов капитального строительства, которым требуется членство в саморегулируемой организации. В этой же статье приводится список исключений, кому не требуется членство в саморегулируемой организации.
Одним из требований членства в саморегулируемой организации для лиц, выполняющих работы только по сносу объектов капитального строительства, не связанному со строительством, реконструкцией объекта капитального строительства, является уплата взноса в компенсационный фонд возмещения вреда в размере 100 000 руб. с присвоением простого уровня ответственности.
Если член саморегулируемой организации планирует осуществлять строительство, реконструкцию (в том числе снос объекта капитального строительства, его частей в процессе строительства, реконструкции), капитальный ремонт объекта капитального строительства, он обязан внести соответствующий взнос в компенсационный фонд возмещения вреда в зависимости от заявленного уровня ответственности (первый — пятый).
В части приведения саморегулируемыми организациями строителей (проектировщиков и изыскателей изменения не касаются) внутренних документов в соответствие новым требованиям необходимо отметить следующее. Федеральным законом N 340-ФЗ не предусмотрены переходные положения, в связи с чем изменения должны быть учтены при первом внесении изменений во внутренние документы саморегулируемой организации. Изменения касаются практически всех внутренних документов саморегулируемой организации.
Вместе с тем внутренние документы саморегулируемой организации не должны противоречить уставу саморегулируемой организации, поэтому потребуется также внесение изменений в устав и его регистрация Минюстом России в новой редакции.
Вопрос от 27.11.2018:
Имеет ли СРО возможность наделять организации правом сноса объектов капитального строительства до внесения изменений в свой устав и внутренние документы? Вправе ли член СРО, имеющий 1 уровень ответственности и выше, осуществлять снос объектов или необходимо вносит дополнительный взнос в КФ ОДО для присвоения простого уровня ответственности?
По совместным договорам на проектирование и строительство (капитальный ремонт), где четко указана сумма за подготовку проектной документации и строительство, должна ли организация иметь право в проектной СРО на всю сумму договора или достаточно «закрыть» сумму работ на подготовку проектной документации (при наличии членства в строительном СРО, наличии права выполнения работ на всю сумму)?
Ответ: Внутренние документы саморегулируемой организации не могут противоречить законодательству Российской Федерации, а также Уставу саморегулируемой организации. В части приведения саморегулируемыми организациями строителей (проектировщиков и изыскателей изменения не касаются) внутренних документов в соответствие новым требованиям необходимо отметить следующее. Федеральным законом № 340-ФЗ не предусмотрены переходные положения, в связи с чем изменения должны быть учтены при первом внесении изменений во внутренние документы саморегулируемой организации. Таким образом, во избежание противоречий необходимо сначала внести изменения во внутренние документы и Устав организации и только потом наделять организации правом на снос объектов капитального строительства.
Согласно статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) устанавливается перечень лиц, выполняющих работы по сносу объектов капитального строительства, которым требуется членство в саморегулируемой организации. В этой же статье приводится список исключений, кому не требуется членство в саморегулируемой организации. Одним из требований членства в саморегулируемой организации для лиц, выполняющих работы только по сносу объектов капитального строительства, не связанному со строительством, реконструкцией объекта капитального строительства, является уплата взноса в компенсационный фонд возмещения вреда в размере 100 000 руб. с присвоением простого уровня ответственности. Если член саморегулируемой организации планирует осуществлять строительство, реконструкцию (в том числе снос объекта капитального строительства, его частей в процессе строительства, реконструкции), капитальный ремонт объекта капитального строительства, он обязан внести соответствующий взнос в компенсационный фонд возмещения вреда в зависимости от заявленного уровня ответственности.
В соответствии с частью 2 статьи 47, частью 4 статьи 48 и частью 2 статьи 52 Кодекса работы по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, по договорам подряда на осуществление подготовки проектной документации, по договорам подряда на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию объекта капитального строительства, региональным оператором или лицом, получившим в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации разрешение на использование земель или земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для выполнения инженерных изысканий, выполняются только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, являющимися членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства соответственно.