Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Права и обязанности председателя правления ТСЖ перед жильцами дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Председатель правления является одним из органов управления ТСЖ. Но на практике часто оказывается, что ни председатель, ни остальные члены правления не имеют достаточно времени либо квалификации для оперативного решения всех возникающих вопросов на постоянной основе. В таких случаях возможна передача некоторых или всех полномочий и административных функций стороннему лицу – управляющему ТСЖ.
Управляющий ТСЖ и председатель правления ТСЖ по ЖК в РФ
Вопрос, какими именно полномочиями наделить управляющего, определяется непосредственно правлением. Так, можно оставить право управление денежными средствами товарищества за председателем и правлением, а управляющему передать исключительно административно-хозяйственные функции.
Оформить деятельность управляющего можно двумя способами:
- оформив трудовой договор;
- заключив соглашение гражданско-правового характера (т. е. договор об оказании платных услуг).
Права членов правления ТСЖ
Жилищный кодекс наделяет членов правления самыми разными полномочиями, однако их конкретный перечень в нем не отражен. Статья 147 кодекса наделяет правление правом принимать решения по любым вопросам, кроме тех, которые отнесены к компетенции общих собраний.
Правление также вправе осуществлять те действия, что проистекают из предписанных ему обязанностей. Так, обязанность контролировать своевременность внесения жильцами обязательных взносов и платежей дает право требовать от жильцов исполнения своих денежных обязательств.
Ознакомившись в Жилищном кодексе с перечнем того, за что отвечает ТСЖ, станет очевидно, что товарищество вправе:
- нанимать и увольнять работников для обслуживания дома;
- требовать от жильцов исполнения денежных обязательств;
- заключать договоры на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества;
- составлять сметы, финансовые отчеты, вести бухучет, делопроизводство, реестр членов ТСЖ;
- созывать, организовывать и проводить общие собрания и т. д.
Избрание председателя ТСЖ, срок полномочий
Как уже упоминалось, до того, как стать председателем, а, вернее, предложить свою кандидатуру, собственник должен стать участником товарищества, подав соответствующее заявление. После оформления членства заинтересованное лицо может выдвинуть свою кандидатуру на голосование правлению или общему собранию, в зависимости от того, за кем закреплено в уставе право такого выбора.
Избрание осуществляется простым большинством голосов от числа присутствующих на собрании (заседании). Любой из проголосовавших имеет только один голос, независимо от того, входит он в состав правления или является простым участником ТСЖ.
Не вправе предлагать себя в качестве кандидата на должность председателя лицо, которое является:
- стороной соглашения об управлении многоквартирным домом, которое заключено между ним самим и товариществом;
- сотрудником органов управления той организации, с которой ТСЖ состоит в упомянутых выше договорных отношениях;
- участником ревизионной комиссии ТСЖ.
Важно отметить следующее: председатель ТСЖ и управляющий выполняют схожие функции, но при этом разница между этими категориями лиц все же есть. Председатель ТСЖ избирается из числа владельцев квартир, занимается исполнением по большей части представительских задач. Он организует и проводит собрания, осуществляет фиксацию принятых на них решений, следит за тем, каким образом функционирует правление.
А вот управляющий работает по большей части с такими категориями лиц, как: подрядчики, обслуживающие учреждения, местная администрация. Бывает такое, что у МКД есть и председатель, и управляющий. В такой ситуации именно последний подчиняется первому. Но, чаще всего, все вышеперечисленные функции выполняет один председатель.
Должностная инструкция
Должностная инструкция выступает документом, отражающим полномочия и компетенцию председателя. Ее разрабатывают и утверждают члены правления ТСЖ. Далее бумагу необходимо представить Жилищной инспекции для заверения — после этого она наделяется полной юридической силой.
Инструкция признается официальным должностным документом, на основании которого председатель вправе осуществлять утвержденные действия.
Она может оформляться на определенный период или быть бессрочной. Обычно срок инструкции совпадает со временем назначения председателя.
Документ включает несколько разделов:
- Общие положения — функции, ответственность главы.
- Подробное описание должностных обязанностей.
- Подтверждение прав руководителя ТСЖ с детальными разъяснениями.
- Меры наказания, ответственность при нарушениях, невыполнении задач, незаконных действиях или для получения собственной выгоды.
- Сопутствующие сведения — об освобождении председателя от функций, отстранении, обсуждении спорных ситуаций и так далее.
После выбора председателя с ним заключается трудовой договор одного из видов:
- стандартный;
- гражданско-правовой.
Документ составляется по положениям ТК РФ и имеет полноценную юридическую силу, наряду с уставом и должностной инструкцией.
Договор оформляется секретарем товарищества. В соглашении содержатся сведения:
- срок деятельности;
- общие положения;
- наличие или отсутствие испытательного периода;
- время вступления в должность;
- расписание работы;
- права и обязанности сторон;
- ответственность участников ТСЖ;
- социальное страхование;
- порядок начисления и сумма заработной платы;
- гарантии;
- реквизиты сторон;
- дополнительные сведения.
Степень ответственности председателя ТСЖ
Поскольку сфера деятельности председателя очень широка, то он может самостоятельно принимать на работу штат сотрудников, которые помогали бы ему успешно выполнять все поставленные перед ним задачи. Это могут быть секретари, бухгалтера, личные помощники, разнорабочие, сантехники и электрики. Выбранные председателем кандидатуры должны быть одобрены правлением ТСЖ или общим собранием товарищества. А все сотрудники, которые будут утверждены на данные должности, обязаны выполнять распоряжения непосредственно председателя правления.
Ответственность за хранение и ведение учета документов товарищества, а также заключение договоров и сдача отчетности в налоговую инспекцию целиком лежит на председателе правления. Он должен в совершенстве знать все административные и законодательные постановления РФ, чтобы аргументировано отстаивать интересы товарищества в различных сферах коммунального хозяйства.
Помимо всего прочего обязанности председателя ТСЖ перед жильцами заключаются в предоставлении им письменного отчета обо всех результатах своей деятельности, а также механизм разрешения локальных конфликтов как между членами ТСЖ, так и с административными органами.
При возникновении экстренных ситуаций и аварий, которые грозят разрушить имущество участников товарищества, председатель правления имеет право проникновения в квартиры собственников во время их отсутствия, чтобы с помощью соответствующих коммунальных служб принимать все необходимые меры для устранения неполадок.
Все перепланировки в квартирах и установка слишком мощных электроприборов должны быть согласованы жильцами с председателем правления.
Ответственность председателя ТСЖ
Председатель обязан действовать строго в рамках Гражданского и Жилищного кодекса. Любое отступление от правил может служить поводом как отстранения его от должности, так и привлечение к ответственности в законном порядке.
В законодательстве никак не прописана ответственность председателя за его действия (или бездействия), которые привели к неэффективному управлению ТСЖ. В общих случаях, конечно, можно руководствоваться определенным статьями Уголовного кодекса, например:
- халатность;
- присвоение или растрата;
- мошенничество;
- злоупотребление полномочиями.
Однако для своевременного реагирования лучше всего прописать порядок привлечения председателя к ответственности в Уставе ТСЖ, например:
- какая ответственность налагается на него без обращения в суд, на общем собрании жильцов (например, штраф за растрату денежных средств ТСЖ);
- порядок возмещение убытков (например, полная компенсация растраченных денег добровольно или путем обращения в суд);
- порядок обращения в суд;
- мера ответственности председателя за действия контрагентов (например, если ущерб причин не председатель, а подрядчик — необходимо указать, кому именно правление выставляет претензии).
- мера материальной ответственности за конкретные действия председателя.
Поскольку работа председателя связана с большими суммами денег и управлением большого хозяйства в виде многоквартирного дома и прилегающей территории, то он несет персональную материальную ответственность:
- за сохранность общедомового имущества, как и любой другой жилец или член правления;
- за сохранность материальных ценностей, находящихся в кабинете правления (мебель, оргтехнику, бытовые приборы и т.д.);
- за сохранность средств на платежных счетах ТСЖ;
- за правильность расчетов с подрядчиками и обслуживающими организациями;
- за правомерный сбор квартплаты и арендной платы;
- за правильное распределение зарплатного фонда;
- за целевое расходование средств, откладываемых на резерв и на капитальный ремонт.
В случае выявления нарушений в отношении председателя членами ревизионной комиссии составляется в присутствии двух свидетелей акт о нарушении, определяется сумма ущерба. Затем провинившемуся предлагается добровольно, в досудебном порядке, урегулировать конфликт и компенсировать понесенные убытки.
В случае отказа правление подает на председателя иск в суд о взыскании ущерба, прикладывая к нему акт и материальные доказательства. В свою очередь председатель может подать в суд на правление и ревизионную комиссию, если не согласен с обвинением. Это может закончится увольнением и сменой председателя.
Таким образом, работа председателя ТСЖ строго регламентирована нормативными и правовыми актами. Он действует на основе положений Гражданского и Жилищного кодекса, а при непосредственном исполнении обязанностей руководствуется положениями Устава.
Чем занимается председатель ТСЖ
Лицо, занявшее пост председателя правления товарищества собственников жилья, действует в пределах обозначенных Уставом полномочий.
Права председателя ТСЖ включают:
- разработка штатного расписания и принятие в штат сотрудников;
- реализация решений, принятых членами правления;
- представление интересов товарищества при подписании юридически значимых документов, включая договоры;
- выдача документации, справок по требованиям жильцов;
- представление организации в судах и государственных органах;
- расчет платы за обслуживание квартир;
- управление финансами и счетами организации;
- контроль за исполнением работ и услуг подрядчиков, с которыми работает товарищество;
- обеспечение доступа к квартирам и площадям, которые служат источником аварии или предаварийной ситуации с угрозой порчи имущества в составе МКД;
- начисление зарплаты привлеченным работникам;
- разработка положений по внутреннему трудовому распорядку и обслуживания МКД.
Особенность должности заключается в наделении главы правления решающим голосом, если при решении вопросов товарищества количество проголосовавших участников оказалось равное.
Для выполнения действий, связанных с потребностями владельцев квартир в МКД, определяют обязанности председателя по Уставу, в рамках общих норм гражданского законодательства.
Зона ответственности председателя ТСЖ также нуждается в четком определении:
- Финансовая ответственность за целевое расходование средств со счетов юрлица.
- Своевременность погашения задолженностей по ЖКХ.
- Контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг.
- Ведение налоговой отчетности.
- Хранение документации.
- Надзор за проводимой жильцами перепланировкой в пределах МКД и соблюдение правил совместного проживания и использования общедомового имущества.
Ответственность председателя ТСЖ
Вся структура деятельности товарищества собственников определена в Уставе. В связи с тем, что ТСЖ является юридическим лицом, то глава несет ответственность по закону, как и руководитель любой другой организации. Обычно, в документе расписано по пунктам, что относится к функциям, которые он обязан выполнять. Собственники жилья в любое время могут внести изменения в Устав и предоставить копию документа в органы, где происходила регистрация.
Председатель ТСЖ несет ответственность за:
- нерациональное использование денежных поступлений;
- сокрытие информации о движении средств на счету товарищества;
- причинение убытков действиями, противоречащими Уставу;
- несвоевременное предоставление налоговой отчетности;
- достоверность и своевременное предоставление отчетности правлению товарищества.
Что делать, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности?
Когда возникают сомнения в законности действий председателя товарищества, правлением назначается ревизионная комиссия, для проверки использования денежных средств, или техническая группа – в зависимости от проблемы. Назначенные люди производят полную проверку финансовой отчетности, рассматривают движения средств на счетах и прочую информацию. Для этого члены комиссии обращаются к бухгалтеру, который, на основании ЖК РФ, обязан предоставлять любую информацию.
Техническая группа лиц, в то же время, может собрать доказательства невыполнения председателем своих прямых обязанностей (плохо произведен ремонт подъездов, не работают лифты, аварийное состояние инженерных коммуникаций и прочее).
Все результаты обсуждаются на внеочередном собрании членов ТСЖ. Для этого собственники за 10 дней до назначенной даты информируются о повестке дня. Собрание будет считаться состоявшимся при присутствии более 50 % жильцов. Предлагается несколько подходящих кандидатов, и из их числа избирается новый председатель ТСЖ. Голосование может производиться в заочной форме. Инициативная группа раздает бюллетени с перечнем вопросов повестки дня, где граждане ставят отметку, которая соответствует их решению. Это может быть открытым или закрытым мероприятием. Итоги голосования вносятся в протокол.
Должностная инструкция председателя ТСЖ
Полномочия председателя регламентированы соответствующей должностной инструкцией инструкцией. В ней указаны права, обязанности и полномочия. Зачастую в инструкции прописывается освобождение его от должности, необходимость отчитываться перед жильцами и др.
В должностной инструкции часто указывается возможность временно возложить свои обязанности на стороннего управляющего. В инструкции также прописывается то, может ли он осуществлять работу по совместительству.
Должностная инструкция издается в письменном виде. Она подписывается правлением ТСЖ и самим председателем. В инструкции обязательно должна быть сделана отметка об ознакомлении. В противном случае, председатель ТСЖ будет считаться не вступившим в свою должность. Все изменения в инструкцию могут вводиться только путем проведения общего собрания и, соответственно, голосования. По результатам проведения собрания издается протокол, который и будет являться основой для внесения изменений.
ТСЖ не выполняет свои обязанности куда обращаться, как заставить работать
На практике нередко происходят ситуации, когда жильцы дома недовольны качеством услуг, оказываемых ТСЖ. В большинстве случаев причины связаны с ненадлежащим исполнением членов товарищества их прямых обязанностей.
Так, поводом для недовольства может быть:
- отсутствие ремонта в подъезде;
- аварийное состояние крыши;
- грязь и антисанитария на лестничных площадках и в лифтах;
- включение в квитанцию на оплату ЖКХ дополнительных сборов, о целевом назначении которых ничего неизвестно;
- некорректное поведение (грубость, хамство и т.д.);
- иные причины для недовольства собственников квартир.
В данной ситуации есть несколько разных способов воздействия на ТСЖ, пренебрегающее своими функциональными обязанностями. Можно предпринять следующие действия:
- Написать официальную претензию на имя председателя товарищества, содержащую просьбу об устранении возникших проблем.
Направлять такое заявление следует даже в том случае, если жильцы заранее уверены в том, что это не принесет результата. Дело в том, что такой документ в дальнейшем понадобится при обращении в вышестоящие инстанции.
- Если правление ТСЖ никак не отреагировало, то следующим шагом может быть направление официальной жалобы в компетентные органы.
- Также при наличии каких-либо имущественных споров (например, причинение материального ущерба МКД), владельцы квартир могут подать в суд на ТСЖ.
Одной из крайних мер, является переизбрание членов ТСЖ или вовсе смена способа управления общим имуществом дома (например, передача полномочий управляющей компании). Все эти решения должны приниматься на общем собрании собственников МКД путем голосования.
Обязанности и полномочия председателя ТСЖ
Основной перечень должностных обязанностей председателя ТСЖ в многоквартирном доме закладывается в ст. 149 ЖК РФ. Эти положения конкретизируются в уставе объединения. Они не могут противоречить законодательным нормам, только уточнять и дополнять их.
По ЖК РФ председатель наделяется следующими полномочиями:
- подписывает платежные документы от имени товарищества;
- готовит штатное расписание. Он определяет число сотрудников в объединении, график их работы и уровень заработной платы;
- отслеживает то, как исполняются решения общедомового собрания и правления;
- подписывает договоры с организациями, участвующими в обслуживании МКД.
Исходя из этого перечня у председателя появляется ряд прав:
- полностью распоряжаться средствами на счетах объединения жителей дома;
- вести расчеты с организациями, поставляющими коммунальные услуги и занимающимися обслуживанием МКД;
- своими силами вести бухгалтерский учет;
- принимать сотрудников для обеспечения работы ТСЖ и увольнять их;
- начислять зарплату работникам и себе;
- следить за работой сотрудников и привлеченных со стороны организаций, если с ними заключен договор на обслуживание.
Отдельно председатель может наделяться и другими полномочиями. В ТСЖ обычно именно он:
- представляет товарищество в судах и расходует средства со счетов для покрытия судебных расходов;
- подает исковые заявления;
- организует конкурсы при выборе различных обслуживающих организаций;
- обладает решающим голосом при разделении пополам мнений участников ОСС;
- начисляет квартплату;
- выдает жителям МКД требуемые документы.
Приведенные обязанности могут исполнять и другие сотрудники. Например, в судебной инстанции интересы товарищества представляет юрист, документы жителям дома выдает секретарь, а ежемесячную плату за ЖКУ начисляет бухгалтер. В МКД с большим количеством квартир целесообразным будет именно такой подход. В небольших домах со всеми перечисленными обязанностями справится председатель ТСЖ.
Срок полномочий и снятие с должности
Снятие председателя ТСЖ с его поста возможно по нескольким основаниям:
| Регулярное нарушение устава товарищества и положений закона | невыполнение указаний руководства |
| Растрата или присвоение имущества собственников МКЖД | растрата взносов жильцов, материалов, необходимых для ремонта общего имущества |
| Превышение полномочий | самостоятельное принятие решений, если требовалось согласование собственников жилья |
| Претензии и жалобы владельцев квартир | завершение срока его полномочий |
В уставе определяется период действия полномочий председателя ТСЖ. Обычно, он не превышает 2-х лет.
После окончания этого срока лицо снимается с поста руководителя, а не его место назначается другой гражданин.
Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах ст. 149 ЖК РФ
Председатель ТСЖ представляет интересы собственников помещений – членов товарищества. Круг его обязанностей довольно большой. Он должен:
- владеть актуальной базой знаний в вопросах жилищного законодательства;
- осуществлять контроль за деятельностью правления ТСЖ, выполнением должностных обязанностей персоналом;
- контролировать вопросы, связанные со своевременностью внесения жильцами платы за коммунальные услуги;
- следить за реализацией решений, принятых на общем собрании собственников;
- заключать договора с подрядчиками на выполнение работ, связанных с обслуживанием многоквартирного дома, ремонтом, поставке ресурсов, контролировать их исполнение;
- следить за сохранностью общедомового имущества;
- предоставлять интересы собственников помещений, входящих в состав ТСЖ;
- предоставлять отчет членам товарищества о проделанной работе, планировать деятельность на предстоящие периоды.