Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Брачный договор на ипотечную квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Брачным договором не регулируются вопросы личного неимущественного характера. «Например, если муж потолстеет и будет весить 120 кг, жена не может лишить его права собственности на машину по брачному договору: тело не является имуществом в понимании гражданского кодекса, супруг по своему усмотрению распоряжается им», — уточнил Мурат Бороков.
Брачным договором нельзя ограничить или лишить дееспособности и/или правоспособности супруга. «Например, пункт, ограничивающий одного из супругов в праве на обращение в суд, окажется ничтожным, даже если он будет включен в договор. Или, например, если муж хочет ограничить жену в работе в какой-то области (модельный бизнес, эстрада и пр.) и брачный договор будет предусматривать запрет на осуществление этой деятельности, то, опять-таки, данный пункт станет ничтожным», — рассказал Бороков.
Важный нюанс: о заключении брачного договора супругам необходимо уведомить всех своих кредиторов (ст. 46 Семейного кодекса РФ). «В противном случае супруг потеряет право ссылаться на положения брачного договора и будет вынужден отвечать по обязательствам так, как будто брачного договора не было вовсе. То есть, например, кредитор сможет взыскать долг одного супруга с обоих при определенных обстоятельствах», — объясняет Виктория Шакина.
«Важно помнить, что брачный договор — это не вариант ухода от возвращения долгов. Кредитор супруга-должника вправе требовать изменения условий или расторжения заключенного между ними договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами — заключением брачного договора. Например, кредитор вправе потребовать досрочного возврата займа на том основании, что появился брачный договор и размер имущества должника уменьшился», — уточняет юрист.
То же самое относится и к заключению брачного договора при ипотеке. «При оформлении ипотеки в браке обязательно согласие обоих супругов, даже если один из них не планирует погашать кредит. Если кто-то из пары против кредита, то заключение брачного договора позволяет закрепить и недвижимость, и кредит по ипотеке за одним из супругов. Такая мера может потребоваться и в случае, если у одного из супругов плохая кредитная история, поэтому банк не дает ипотеку на двоих», — пояснила Шакина. По ее словам, брачный договор позволит оформить ипотеку на того, чьи доходы и кредитная история будут оцениваться банком лучше.
Безусловно, брачный договор дает возможность супругам совместно решить, что кому будет принадлежать и кто за какой кредит будет платить, подчеркнула юрист. Она отметила, что заключить брачный договор можно и до оформления ипотеки и заранее установить в нем:
- кем из супругов и на чьи средства (может быть, личные добрачные) будет вноситься первый платеж;
- кто будет вносить платежи по кредиту в период брака;
- как определяются доли супругов в приобретенной недвижимости;
- какую компенсацию нужно выплатить супругу при его отказе от доли в недвижимости;
- порядок раздела недвижимости и кредита по ипотеке в случае развода.
Плюсы и минусы оформления брачного контракта
Если оба супруга имеют хорошую кредитную историю, у них нет никаких других финансовых проблем, то брачный договор при оформлении ипотеки можно и не заключать. Однако много семей всё равно этим занимается. У заключения договора есть свои положительные стороны и отрицательные.
Положительные:
- Отсутствие (сведение к минимуму) имущественных споров при разводе.
- Отсутствие надобности обращения к юристам при разводе.
- Отсутствие останавливающего фактора в виде сложностей с квартирой в решении вопроса «разводиться или нет».
- Снижение эмоциональной нагрузки при разводе, более быстрый бракоразводный процесс.
Отрицательные:
- Немалая стоимость заключения договора (со всеми надбавками выйдет примерно десять – пятнадцать тысяч рублей).
- Психологическое неприятие брачного договора одним из супругов как такового (по сути, заключение договора – подготовка к разводу).
Статистика показывает, что именно из-за последнего пункта большинство российских семей отказывается от заключения брачного контракта. Ситуация плачевная, так как количество заключённых договоров прямо пропорционально количеству судебных разбирательств при разводе.
Где оформить в Новосибирске
| Нотариус | Адрес |
| Папилин И.В. | г. Новосибирск, ул. Танковая, 72(офис №3; 3 этаж) |
| Ваина Л.С. | г. Новосибирск, ул. Щетинкина, 49 (подъезд 9, этаж 2, офис 202) |
| Курносова Н.В. и Наумова Я.Ю. | г. Новосибирск, ул. Дуси Ковальчук, 394/1 (1 этаж) |
| Дувалова Н.Н. | г. Новосибирск, ул. Терешковой, 30 (2 этаж) |
| Ягунова Г.И. | г. Новосибирск, ул. Потанинская, 4 (1 этаж) |
Преимущества и недостатки брачного контракта
К преимуществам договора между супругами относятся:
- возможность оформления ипотеки без согласия мужа или жены, а также при плохой кредитной истории супруга;
- защита прав заемщика при расторжении брака;
- распределение обязанностей по кредиту и защита от солидарной ответственности при прекращении выплат;
- отсутствие необходимости доказывать право на большую долю, чем полагается по Семейному кодексу, выделение долей без судебных разбирательств;
- отсутствие дополнительных рисков и требований досрочного погашения ипотеки от банка при расторжении брака.
К недостаткам ипотеки после брачного контракта относятся:
- уменьшение предельной суммы кредита за счет снижения дохода (в расчет принимается личный, а не семейный доход);
- менее выгодные условия займа из-за отсутствия созаемщика;
- невозможность использования некоторых льгот и государственных программ, предназначенных для поддержки семьи;
- затраты на оформление документа.
Продолжительность оформления брачного договора для ипотеки
Процедура заключения брачного договора при ипотеке не отличается сложностью и занимает минимальное количество времени. На выполнение процедуры потребуется около суток. Документ вступает в силу с момента регистрации правоотношений в ЗАГСе, если бумага оформлена до брака, или с момента заверения нотариусом, если стороны уже вступили в семейные правоотношения. Бумага прекращает действие в следующих ситуациях:
- оформлен развод;
- имеет место быть двусторонний отказ от соглашения;
- наступил срок, который указан в документе в качестве момента окончания действия соглашения;
- бумагу признали недействительной в судебном порядке.
Когда невозможно подтвердить доход
На сегодняшний день многие из нас получают зарплату в конвертах. Этот факт особо не настораживает, пока не возникает необходимость подтвердить свои доходы. Сделать это, конечно же, не получится. Особенно остро этот вопрос поднимается при получении кредита либо разделе имущества. Если опираться на Семейный Кодекс, то ипотечная квартира после развода будет делиться либо пополам, либо согласно внесенным средствам за кредит. То есть если супругой или мужем равнозначно выплачивалась ипотека, но при разделе имущества доказать данный факт невозможно, то второй супруг и вовсе может лишиться доли в недвижимости даже несмотря на то, что фактически может больше зарабатывать. Вот здесь-то как раз таки и приходит на помощь брачный контракт. С его помощью можно урегулировать любые имущественные вопросы, которые в суде могли бы решиться далеко не в вашу пользу.
Расторжение ипотечного договора
Еще одним преимуществом договора является возможность расторгнуть его в любое время, но только не после прекращения брака. Расторжение брачного контракта осуществляется только при условии обоюдного согласия мужа и жены. Данное требование регулирует статья 43 Семейного Кодекса. Однако вы должны понимать, что тогда раздел квартиры, так же как и прочего имущества, будет проходить по общим правилам согласно 34 статье СК РФ. То же самое касается и действия кредитного договора, перед которым обязанности супругов не отменяются.
Расторгнуть договор в одностороннем порядке не получится. В исключительных случаях такое происходило на практике через судебные органы и то при наличии весомых причин, повлиять на которые истец не может.
Расторжение контракта, так же как и его заключение, происходит в присутствии нотариуса, и соответственно официально регистрируется отмена документа. Но если ипотека до сих пор не погашена, то закрыть брачный договор можно будет только с разрешения кредитной организации (статья 46 СК РФ). Кроме того, представитель банка может присутствовать при расторжении договора. Более просто проходит процедура внесения изменений в брачный контракт. Для этого достаточно обоим супругам обратиться к нотариусу и высказать свои пожелания. Юрист внесет поправки и заверит новое дополнение к договору.
Преимущества брачного договора
Брачный договор может заключаться как между мужем и женой, так и между людьми, которые планируют узаконить свои отношения в будущем. В последнем случае соглашение вступит в силу только после регистрации брака в ЗАГСе.
При отсутствии документа, заверенного нотариусом, после развода супруги делят нажитое в браке имущество пополам. Другое распределение ценностей возможно только по согласию обеих сторон или по решению суда.
Заключение брачного договора имеет следующие преимущества:
- в случае развода удастся избежать споров, касающихся раздела имущества;
- не придется обращаться в суд для отстаивания своих прав, если согласия с бывшей супругой достичь не удастся;
- заемщикам, берущим финансовые обязательства только на себя, банки предлагают более выгодные условия.
На что следует обратить пристальное внимание?
При составлении брачного контракта особенное внимание нужно уделить его качеству, четкости формулировок и подробному описанию всех нюансов. Иначе в случае развода его можно будет легко оспорить в судебном порядке. Наличие брачного договора не исключает возможности отстоять одной из сторон свои интересы в суде.
Справка! Следует помнить, что контракт будет регулировать только те аспекты, которые в нем будут прописаны. Поэтому без профессиональной помощи такой документ лучше не оформлять. А это дополнительные траты на услуги юриста.Интересуют вопросы брака, брачного договора и ипотеки? Тогда вам могут пригодится наши статьи о том, как оформить ипотечный кредит на двоих без брака, а также о том, как составить договор супругам, если займ взят до заключения официальных отношений.
Таким образом, брачный контракт, заключенный при ипотеке – это дополнительная гарантия защиты прав обоих супругов и исполнения их обязательств перед банком. Несмотря на высокую стоимость регистрации и необходимость дополнительного сбора и оформления документов, он обеспечивает возможность избежать длительных и изнуряющих судебных тяжб.
Недвижимость, приобретенная до брака
В ст. 34 Семейного кодекса РФ говорится о том, что имущество, которое супруги нажили во время брака, является их совместной собственностью. Исходя из этого, можно сделать вывод о том, что нет смысла заключать контракт, в котором бы фигурировала недвижимость, приобретенная до оформления семейных отношений.
Но данный вывод будет не совсем правильным. Почему?
Пример: мужчина приобрел квартиру в ипотеку, не успел погасить кредит и женился. Договор купли-продажи недвижимости, в данном случае, будет подписан до брака. Но платежи в пользу банка будут вноситься во время существования семейного союза. По умолчанию – из общих средств мужа и жены. А это значит, что у супруги, в случае, например, расторжения брака, появится право требования выдела доли в её пользу в указанном имуществе.
Чтобы такого права не возникло, необходимо заключить брачный контракт, в котором было бы указано, что платежи по кредиту будут вноситься из личных средств мужа. Соответственно, и квартира будет считаться только его личной собственностью.
Можно вести речь и о других случаях, когда стоит вести речь в брачном договоре о квартире, приобретенной до брака.
Еще пример: у мужчины, до похода в ЗАГС, была скромная однокомнатная квартира, доставшаяся по наследству от бабушки. Во время брака, супруги сделали в ней дорогостоящий ремонт:
- поменяли деревянные окна на пластиковые;
- утеплили балкон, превратив его, фактически, в еще одну комнату;
- заменили все двери;
- уложили ламинат;
- обновили сантехнику и так далее.
В общем, была потрачена сумма, равная почти половине стоимости недвижимости. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, если лицом, которое не является собственником недвижимости, были осуществлены значительные неотделимые улучшения объекта, он имеет право требовать выдела доли в имуществе. Как минимум, можно рассчитывать на денежную компенсацию. Об этом же говорит и ст. 37 СК РФ.
В данном случае, при отсутствии контракта, можно считать, что улучшения недвижимости производились за счет средств, нажитых в браке. Соответственно, если была потрачена сумма, равная половине стоимости квартиры, то супруга имеет право требовать выдела в её пользу 1/4 доли в праве собственности на недвижимость.
Чтобы такого права не возникло, нужно заключить договор, в котором будет оговорено, например, что улучшения осуществлялись только за счет личных средств мужа.
Плюсы и минусы брачного контракта при ипотечном займе
У брачного соглашения при ипотеке есть свои плюсы и минусы.
Можно назвать следующие преимущества контракта:
- разграничивает права мужа и жены на жилье;
- определяет объем обязательств супругов по ипотечному займу;
- страхует финансовые риски сторон в случае неравного финансового положения;
- дает возможность получить займ даже в случае возражений со стороны второго супруга.
Многие граждане полагают, что любовь и меркантильный расчет – несовместимые понятия. Поэтому не спешат заключать брачный контракт. Чаще всего соглашение подписывается по настоянию банка.
Процедура имеет некоторые недостатки:
- высокую стоимость услуг нотариуса;
- в случае введения новых требований закона приходится вносить изменения в соглашение, иначе оно будет недействительным;
- сложно предусмотреть все спорные ситуации;
- контракт вступает в силу только после регистрации брака.
Оформление брачного договора для ипотеки при особых обстоятельствах
- Если супруг не работает, то заемщиком становится работающий человек. Можно прописать в договоре, что неработающий супруг не будет погашать ипотеку и претендовать при разводе на недвижимость.
- Если ипотека погашается с использованием маткапитала, то жилье оформляется в долевую собственность на родителей и детей. Погашается ипотека в любых долях по усмотрению супругов.
- Если у кого-либо из супругов плохая кредитная история, то основным заемщиком выступает человек с положительной КИ. Второй супруг будет «запасным», если с платежеспособностью основного заемщика что-то случится.
- Если с заемщиком что-то произойдет, то второй супруг выступит созаемщиком. Также привлечь к погашению ипотеки можно и родственников.
- Если есть несовершеннолетние, то супруги вправе указать в тексте брачного контракта, как поделится при разводе недвижимость при учете детей.
Правовые основания для прекращения действия брачного контракта
Правовые обстоятельства, с которыми закон связывает возможность расторжения брачного договора, описаны ниже в таблице.
| Основания | Комментарий |
| Нарушение договора, допущенное одной стороной и имеющее существенный характер | Существенное нарушение – это такое нарушение, когда потерпевшая сторона в результате нанесённого ей ущерба, произошедшего по вине другой стороны, теряет выгоды, на которые она рассчитывала во время заключения брачного контракта. Например, супруги могут договориться о том, что любую вещь стоимостью выше 500 000 руб., даже если она находится в личной собственности супруга-продавца, нельзя продавать без одобрения другого супруга. Таким образом, брачный партнёр, осуществивший продажу вещи стоимостью выше 500 000 руб. без одобрения другого брачного партнёра, может быть признан в суде существенно нарушившим условия брачного договора, если пострадавший супруг оспорит его действия. |
| Существенное изменение обстоятельств | Юристы считают, что жизненные обстоятельства существенно изменяются, когда супруги, заключающие брачный контракт, не могли предвидеть их в момент составления договора, поскольку в тот момент отсутствовали любые предпосылки для разумного и объективного предвидения. Если бы супруги могли предвидеть данные обстоятельства, то исходя из разумных и целесообразных действий большинства людей в такой ситуации, они не стали бы оформлять брачный договор. Чтобы в суде добиться расторжения договора по этому основанию, нужно доказать следующее:
|
| Недействительность | Признание недействительным брачного соглашения относится к прерогативе мирового судьи или районного суда. Признание происходит в том случае, если суд установит, что имеются следующие нарушения законодательства:
|
Распределение ипотечного долга между супругами
При наличии совместного кредита у супругов раздел его после развода может осуществляться в следующих формах:
- Общая. Раздел производится согласно регламенту Семейного Кодекса, а именно как нажитое имущество. Так же как и нажитые долги делятся между супругами пополам, независимо от того, чей доход был выше.
- Долевая. Каждый получает ту долю недвижимости, которую он вложил в квартиру в денежном эквиваленте.
- Раздельная. После того как кредит будет закрыт, квартира переходит в полное владение одного из супругов. В таком случае ипотека обычно оформлялась на него и ответственность по выплате долга также ложится на его плечи.
Из всех вариантов наиболее справедливым и законным является долевой раздел. Однако на практике очень сложно бывает доказать факт уплаты согласно той доле имущества, на которую он претендует, ведь раздел недвижимости, купленной в ипотеку, это довольно длительный процесс, на протяжении которого мы можем не то что потерять квитанции или чеки об оплате, но и сменить работу, не говоря уже о чем-то более существенном. Поэтому, чтобы обезопасить себя и в плане погашения ипотеки и получения соответствующей доли, подобный пункт также можно изложить в договоре.
Что такое брачный договор
Брачным договором называется соглашение между мужем и женой или людьми, которые только намерены зарегистрировать свои отношения. Положения договора вступают в законную силу только после регистрации брака в органах ЗАГС. В нем содержатся сведения о договоренностях супругов относительно имущественных и финансовых сторон их совместной жизни.
К примеру, в этом документе прописываются положения о виде права собственности на недвижимость, расходах, получении и выплате кредитов и ипотеки, а также о пополнении и расходовании семейного бюджета. В тексте можно предусмотреть в том числе имущество, которое планируется приобрести в будущем.
Брачный договор составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Если в тексте документа регулируются отношения супругов относительно недвижимости (как в случае с ипотекой), он подлежит государственной регистрации в Росреестре.
Брачный контракт широко распространен в Европе и США. Однако в нашем государстве граждане до сих пор считают этот документ неэтичным. Тем не менее, многие банки при оформлении ипотеки семейным парам не просто рекомендуют, а все чаще требуют заключения брачного договора. В противном случае кредит под залог приобретаемой недвижимости не выдается.
Оформление соглашения супругов при наличии ипотеки имеет как плюсы, так и минусы. Однако даже брачный договор не является стопроцентной гарантией, что интересы обеих сторон буду защищены, ведь невозможно предусмотреть все обстоятельства, которые могут произойти в будущем.
Преимущества брачного договора:
- позволяет скрыть низкие доходы супругов — повышается шанс на получение ипотеки в банке;
- позволяет сохранить собственность, полученную до брака;
- в соглашении возможно прописать сумму алиментов, которую второй супруг не будет иметь права оспаривать в суде;
- муж и жена понимают, что им причитается в случае развода.
Недостатки:
- невыгодные условия от банков при приобретении квартиры в ипотеку, в связи с тем, что супруги считаются созаемщиками и нет третьих лиц, на которых можно возложить выплату кредита;
- ущемление прав одного из супругов, который при бракоразводном процессе получит меньшую долю;
- договором нельзя ограничить права супругов на защиту в случае судебных разбирательств или на общение с детьми;
- дорого стоит заключение соответствующего документа, а также оплата нотариальных услуг;
- регламентируются конкретно пункты, указанные в соглашении.
Без подписания брачного соглашения при отказе одного из созаемщиков оплачивать свою долю, остальная часть ипотеки будет выплачиваться вторым супругом, на которого она была оформлена документально.