Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Предварительный договор купли-продажи доли квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У предварительного договора есть общие риски. Например, одна из сторон не хочет или не может выполнить взятое на себя обещание, в этом случае такой спор будет разрешать суд. Также для покупателя может стать проблемой возвращение денег.
Зачем он нужен при продаже доли в квартире
Это необязательный этап купли-продажи недвижимости. Участники отношений могут его пропустить.
Однако в некоторых случаях предварительный договор облегчает жизнь сторон. Например, его заключение часто требуется банку, в котором покупатель оформляет кредит на приобретение недвижимости: предварительный договор гарантирует кредитной организации, что операция точно состоится.
Также он применяется, если соглашение купли-продажи заключается с некоторой отсрочкой по времени, — гарантирует, что никто не передумает его заключать, а также что за период паузы ни одна из сторон не передумает насчет достигнутых договоренностей по сделке.
Когда речь идет о покупке доли в квартире, соглашение о намерениях также возможно. Особенно важно его заключить, если приобретатель нашелся до того, как о предстоящей сделке стало известно другим сособственникам.
Дело в том, что при продаже доли в квартире другие сособственники имеют преимущественную возможность ее купить. Чтобы соблюсти требования закона о преимущественном праве, владелец обязан разослать остальным собственникам официальные письменные уведомления о своем намерении. Этот документ содержит все существенные положения сделки, которую предстоит подписать, главное из них — ее цена.
После получения уведомлений у сособственников есть месяц на ответ. Доля может быть продана постороннему человеку, если в течение этого месяца все сособственники официально откажутся от покупки, направив письменный отказ, либо просто проигнорируют уведомление.
Однако возможна ситуация, когда человек, готовый приобрести объект, нашелся раньше, чем пройдена процедура уведомления долевых владельцев. В таком случае продавцу выгодно подписать с ним предварительный документ, чтобы он не передумал. Правда, потенциальному покупателю в такой ситуации важно понимать, что он рискует: любой из сособственников вправе воспользоваться своим преимущественным правом, и тогда приобретение объекта посторонним человеком станет невозможным.
Потенциальные риски предварительного ДКП
Продажа квартиры по предварительному договору всегда будет надёжнее для сторон, чем без него. Но риски всё равно остаются.
Самое простое — предварительный договор могут признать недействительным. Подобное случается при неправильном оформлении документа или неподписании его одной из сторон. Кроме того, необходимо предварительное соглашение о продаже доли на квартиру, заключённое у нотариуса. Без его визы договор легко признают ничтожным.
Бывает и так, что цену на квартиру перебивают. Новый покупатель предлагает такую сумму, от которой продавец не может отказаться, даже если заключён предварительный договор. Например, стороны договорились о продаже жилья за восемь миллионов рублей, продавец взял задаток в размере ста тысяч, но внезапно ему предложили за квартиру на миллион больше. Даже если придётся отдавать двойной задаток прошлому покупателю, собственник всё равно в плюсе. Покупатель вправе обратиться в суд, но итог разбирательства будет зависеть от условий предварительного соглашения. Кроме того, обычно до суда дело не доходит и всё заканчивается штрафными санкциями.
Может произойти и обратная ситуация: покупателю подвернётся такой вариант, что ему будет не жалко уплаченного аванса. Например, квартира с большей площадью, да ещё и дешевле. Для некоторых проще потерять условные сто тысяч рублей, чем потом жалеть, что не решился на лучший вариант.
Ещё один риск — обременения на квартиру. Потенциальному покупателю нужно внимательно изучить выписку ЕГРН. Владелец жилья может умолчать об обременениях, и для нового собственника окажется неприятным сюрпризом тот факт, что квартира находится под залогом. Дополнительно стоит попросить собственника указать в предварительном соглашении, что квартиру он будет продавать без обременения.
Также продавец способен заключить несколько предварительных договоров. Чтобы избежать такой ситуации, в соглашении необходимо зафиксировать, что продавец не подписывал никаких других договоров на квартиру, а если такое произойдёт, то он должен будет заплатить штраф. В этом случае потенциальному покупателю стоит настаивать на достаточно заметной для кошелька сумме. Добросовестному продавцу она не будет важна, а покупателю станет спокойнее.
Кроме того, попадаются и мошенники, которые забирают задаток и пропадают. В таком случае нужно обращаться в полицию и суд, а при подписании договора — внимательно проверять все документы.
Выделим основные моменты по теме:
- Предварительный договор оформляется перед совершением сделки и предшествует этапу составления основного договора купли-продажи квартиры. Он необходим, чтобы стороны обговорили основные условия сделки.
- Форма предварительного соглашения должна полностью соответствовать форме основного договора.
- Расторжение предварительного договора возможно при наличии веских оснований. Возможность, условия и порядок расторжения прописывается в соглашении.
- Условие о предоставлении задатка прописывается в тексте предварительного договора. Также может быть заключено отдельное соглашение о задатке, которое прикладывается к документу.
Пpeдвapитeльнoe coглaшeниe пpи пoкyпкe жилья в нoвocтpoйкe
Пoкyпкa жилья нa пepвичнoм pынкe имeeт cвoи ocoбeннocти. Чacтo гpaждaнe пpиoбpeтaют квapтиpы в eщe cтpoящиxcя дoмax. Пoэтoмy пoкyпaтeлям нacтoятeльнo peкoмeндyeтcя зaключить пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы в нoвocтpoйкe.
Oднaкo в дaннoм cлyчae дoпycкaeтcя зaключeниe eщe oднoгo дoкyмeнтa – дoгoвopa дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Кaк пpaвилo, cтpoитeльнaя кoмпaния пpeдлaгaeт дoльщикaм oдин из двyx вapиaнтoв.
BAЖНO! 3aключeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa вoзмoжнo тoлькo пocлe тoгo, кaк cтpoитeльнaя кoмпaния пoлyчит вcю paзpeшитeльнyю дoкyмeнтaцию, нeoбxoдимyю для cтpoитeльcтвa мнoгoквapтиpнoгo дoмa. Дo тex пop, пoкa пoдoбныe бyмaги нe бyдyт выдaны, зaключaть дoгoвop нe cтoит.
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo coглaшeния
Pacтopжeниe пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти мoжeт пpoизoйти кaк в oднocтopoннeм пopядкe (пo жeлaнию пoкyпaтeля или пpoдaвцa), тaк и пo взaимнoмy coглaшeнию cтopoн. B нeкoтopыx cлyчaяx мoжeт пoтpeбoвaтьcя oбpaщeниe в cyд.
- Чтoбы pacтopгнyть дoкyмeнт в oднocтopoннeм пopядкe, oдин из yчacтникoв cдeлки дoлжeн в пиcьмeннoй фopмe нaпpaвить втopoй cтopoнe пpeдлoжeниe o pacтopжeнии дoкyмeнтa. B тaкoм cлyчae инициaтop oбязaн выплaтить штpaфы и пeни зa нecoблюдeниe дoгoвopeннocтeй, oфopмлeнныx дoкyмeнтaльнo. Ecли зa квapтиpy был внeceн зaдaтoк:
- пpoдaвeц, иницииpoвaвший pacтopжeниe дoкyмeнтa, дoлжeн вepнyть пoкyпaтeлю yплaчeннyю cyммy в двoйнoм paзмepe;
- пoкyпaтeль, oткaзaвшийcя oт cвoиx oбязaннocтeй пo зaключeнию cдeлки, ocтaвляeт пpoдaвцy yплaчeнный зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe.
- Ecли coглaшeниe o pacтopжeнии пpeдвapитeльнoгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи квapтиpы пpинимaeтcя oбoюднo пo peшeнию oбeиx cтopoн (нaпpимep, в peзyльтaтe нeпpeдвидeнныx oбcтoятeльcтв), тo зaдaтoк в пoлнoм oбъeмe вoзвpaщaeтcя пoкyпaтeлю, a вce пoдпиcaнныe дoкyмeнты и pacпиcки o пoлyчeнии дeнeг yничтoжaютcя.
B юpидичecкoй пpaктикe y клиeнтoв дoвoльнo чacтo вoзникaeт вoпpoc o тoм, кaк pacтopгнyть пpeдвapитeльный дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы, ecли oднa из cтopoн нe дaeт cвoeгo coглacия. B дaннoм cлyчae peшить пpoблeмy мoжнo тoлькo в cyдe. Кpoмe тoгo, кaк пpoдaвeц, тaк и пoкyпaтeль мoжeт oбpaтитьcя c иcкoм в cyдeбнyю инcтaнцию, ecли coчтeт, чтo ycлoвия дoкyмeнтa нe cooтвeтcтвyют зaкoнy либo yщeмляют пpaвa.
BAЖНO! Ecли пo иcтeчeнию cpoкoв, выдeлeнныx для зaключeния cдeлки, ocнoвнoй дoгoвop кyпли-пpoдaжи тaк и нe cocтaвляeтcя, coглaшeниe aвтoмaтичecки aннyлиpyeтcя (пpи oтcyтcтвии пиcьмeнныx пpeтeнзий oт любoй из cтopoн).
Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?
Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности. То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая. На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю. Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.
Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.
Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.
Предварительный договор с внесением аванса
Предварительный договор такого формата часто используется, когда ситуация затрагивает рынок вторичного жилья. Он является своеобразным подтверждением того, что сделка состоится в будущем, и что владельцу уже была передана определенная сумма денег в рамках рассматриваемой сделки. Таким образом покупатель резервирует за собой право купить именно это имущество, а продавец пока приостанавливает поиск покупателя и не сможет согласиться даже на более выгодную сделку.
Иногда рассматриваемый документ заменяют на другой – договор аванса. В каком-то смысле договор аванса даже более выгоден, поскольку уже внесенная сумма может стать компенсацией, если потенциальный покупатель не сможет к концу срока действия документа собрать недостающую сумму. А покупатель остается со знанием, что присмотренное им имущество никто не перекупит, и сможет спокойно собирать деньги для завершения сделки.
Стадии заключение договора ипотеки
Первый этап – поиск объекта недвижимости на первичном или вторичном рынке. От того, на каком рынке вы планируете приобрести квартиру, будет зависеть благоприятный исход одобрения выдачи кредита банком. Многие банки с неохотой идут на ипотечное кредитование объектов недвижимости, приобретаемых на вторичном рынке жилья в связи с их низкой ликвидностью и сложностью проверки чистоты сделки. Сложно определить количество предыдущих собственников, возможные обременения в пользу лиц, пользующихся правом на жилое помещение в силу закона, и по некоторым иным причинам. Поэтому – проще пытаться получить ипотечный кредит, приобретая квартиру от застройщика.
Второй этап – поиск банка-кредитора, готового выдать кредит под залог недвижимости, и согласование условий кредитного договора. Это – один из наиболее сложных и требующих внимания (или привлечения специалиста-юриста) этапов, поскольку банки стремятся извлечь максимум выгоды из любого кредитного договора
Они включают в договоры узкоспециализированные термины и понятия, не знакомые большинству рядовых обывателей. Составляют схемы расчетов, в которых полная стоимость кредита разбита на несколько блоков, которые трудно сопоставить несведущему в финансах заемщику. Прописывают такие условия распоряжения залоговым имуществом, которые ставят заемщика в кабальные условия.
Определившись с банком, вы выходите на заключение предварительного договора.
Перечень необходимых документов для оформления договора купли-продажи квартиры
Перечень документов, для физическихлиц зависит от статуса объекта купли-продажи, а также статуса продавца и покупателя.
- Документы устанавливающие право на квартиру — договор купли-продажи, дарения или приватизации
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (Вместо свидетельства о гос. регистрации отмененного с 15.07.2016)
- Справка из БТИ о стоимости квартиры, которая также содержит технические характеристики квартиры
- Нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, либо личное участие
- Справки для покупателя и продавца о психическом состоянии (психолог, нарколог)
- При отсутствии самого участника сделки, необходима нотариально заверенная доверенность на его представителя
- Докумены удостоверяющие личность покупателя и продавца
Все документы необходимо предоставить в подлиниках либо нотариально заверенные копии, иначе совершение сделки купли-продажи квартиры будет невозможно.
✅ На что обратить внимание – советы юриста
Есть несколько моментов, на которые следует обратить особое внимание:
- Проверьте паспортные данные продавца/покупателя — они должны совпадать с информацией в CDA.
- Проверьте сведения о доле в квартире и о квартире в целом. Опечатка или несоответствие техническому паспорту приведет к отказу от сделки. Однако теперь нотариусы несут ответственность за проверку этого — но вы не можете быть слишком осторожны!
- Сумма сделки в предварительном договоре — если продавец называет цену, не рекомендуется ее менять. В противном случае вы должны будете отправить новое уведомление, извещающее других совладельцев об изменении цены. Убедитесь, что номер в CDA совпадает с номером в уведомлении.
- Убедитесь, что доверенность имеет юридическую силу. Для этого необходимо обратиться к нотариусу, контактные данные которого указаны в конце документа. Более подробную информацию по этому вопросу вы можете найти в статье «Доверенность на продажу доли жилого помещения».
- Запросите данные обо всех проживающих в доме. Временно отсутствующие владельцы должны быть проинформированы. Лица, зарегистрированные в жилом помещении, считаются «ответственными». Неспособность очистить их до сделки может привести к проблемам и судебным разбирательствам в дальнейшем. Убедитесь, что в CDA есть пункт о том, что квартира «освобождена от жилищных прав третьих лиц».
Таким образом, предварительный договор — это заявление о намерении заключить сделку. Пункты, указанные в предварительном договоре, также включаются в основной договор. Вы не можете изменить условия в одностороннем порядке. Если вы решили снизить цену, необходимо согласовать условия с другой стороной, уведомить совладельцев, отправить уведомление, дождаться их ответа и только после этого внести изменения в договор у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи доли в квартире не так популярен, как основной договор. Многие даже не знают о существовании предварительного договора, что приводит к юридическим ошибкам. Небрежное отношение к выполнению такого соглашения может свести на нет все усилия сторон. За этим часто следуют судебные иски от совладельцев, GSE и банков. Мы советуем вам не рисковать и запросить страховку у наших юристов. Свяжитесь с нами для получения бесплатной консультации, и вы узнаете, как создать, зарегистрировать, изменить и аннулировать долю CDA в доме. Адвокат также расскажет вам о подводных камнях в таких контрактах и об уловках мошенников — чтобы вы не совершили ошибку.
Как правильно составить?
В “шапке” бланка договора купли-продажи квартиры указываются следующие данные:
- Название деловой бумаги.
- Место создания (город).
- Дата создания.
В первой части основного положения указываются:
- Полное имя продавца.
- Информация о продавце (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
- Полное имя покупателя.
- Информация о покупателе (дата рождения, серия/номер паспорта, кем выдан, прописка).
Во второй части:
- Письменное обязательство к будущей сделке.
- Подробное описание квартиры (комнаты, доли).
- Местонахождение собственности.
- Подтверждение прав собственности продавца.
Как правильно оформить условия сделки:
- Цена (прописывается цифрами и словами).
- Сумма задатка.
- Сумма сделки.
- Срок выплаты.
Предварительный контракт связывает взаимными обязательствами продавца и покупателя недвижимости до заключения ими основного договора. Ключевыми «точками» являются условия о предмете, цене, сроках и взаимных гарантиях совершения окончательной сделки.
Достигнутое по этим и другим пунктам соглашения изменить в дальнейшем будет затруднительно. Участие юриста и риелтора при составлении проекта документа, конечно, повлечет затраты, но поможет избежать неприятных сюрпризов.
В случае если в выше представленном перечне нет образца предварительного договора купли продажи необходимой Вам недвижимости, можно скачать образец предварительного договора купли-продажи наиболее подходящего объекта недвижимости и по тексту заменить название объекта недвижимости на необходимый. Вообще нет строго определённой формы предварительного договора купли-продажи, в представленных образцах отабражены наиболее важные условия, однако Вы по своему желанию можете добавить или изменить какой либо пункт в представленных образцах..
- Итак, предварительный договор купли продажи недвижимости должен содержать:
- -Паспортные данные всех участников сделки по данному договору (Продавец, покупатель, их представители, если есть). В данной ситуации паспортными данными является: ФИО, дата и место рождения, серия и номер паспорта, кем и когда выдан паспорт, гражданство, семейное положение, место регистрации.
- -Описание предмета договора, то есть объекта недвижимости. Данное описание должно включать в себя название объекта недвижимости (комната, квартира, дом, гараж, земельный участок, …), его технические характеристики (общая площадь, жилая площадь, …), адрес объекта недвижимости.
- -Подробное описание документов, на основании которых объект недвижимости принадлежит продавцу (все правоустанавливающие и правоподтверждеющие документы, к правоподтверждающим относится с-во о государственной регистрации права, а к правоустонавливающим те документы, описание которых представлено в с-ве о государственной регистрации права, после слова «основание»).
- -Цену отчуждаемого объекта недвижимости (только в рублях) и условия передачи денег.
- -Обязательно указывается, что объект недвижимости никому не отчуждён, не заложен, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, а продавец должен гарантировать, что продаваемый объект недвижимости свободен от любых прав третьих лиц или будет свободен на момент заключения основного договора купли продажи.
- -В случае если на момент подписания договора купли продажи в жилом помещении есть зарегистрированные граждане, то прописываются их сроки, условия пользования и проживания.
- -Условия передачи объекта недвижимости (как правило, по передаточному акту) и то, что покупатель готов принять передаваемый объект в том качественном состоянии, как он есть на момент подписания договора.
- -Указывается в какие сроки будет заключен основной договор купли продажи
- -Указывается, что покупатель приобретет право собственности /владения, пользования, распоряжения/, на указанный объект недвижимости с момента регистрации договора купли продажи в Управлении Федеральной службы государственной регистрации.
- -Порядок и условия расторжения данного договора.
- -Порядок и условия оплаты расходов связанных с оформлением сделки купли продажи (продавец, покупатель, в равных долях, …).
- -Фиксируется количество экземпляров договор купли-продажи (обычно два, по экземпляру договора для каждой из сторон сделки), при этом каждый экземпляр договора купли-продажи имеет одинаковую юридическую силу.
- -В заключение прописывают, что стороны при подписании данного договора действуют добровольно, на обоюдно выгодных условиях, понимают значение своих действий, не лишались и не ограничивались в дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, также не находятся в ином состоянии, препятствующим осознать суть подписываемого предварительного договора купли-продажи.
При самостоятельном составлении предварительного договора-купли продажи необходимо помнить серьёзность данного документа. Все детали договора необходимо проверить несколько раз.
В случае если в договоре допущены ошибки, можно их исправить заключением дополнительного соглашения о внесении изменений в предварительный договор купли продажи. Однако если ошибки существенные, целесообразнее перезаключить договор.
Перед заключением сделки купли-продажи недвижимости стороны нередко подписывают предварительный договор, которые служит гарантом серьезности их намерений. Такой документ может быть оформлен не только на продажу всей квартиры, но и ее части, а именно доли в праве.
Особенности продажи доли
Общей долевой собственности посвящена ст. 245 ГК РФ. Договор купли-продажи долей в квартире характеризуется тем, что реализация имущества – сложный организационный процесс. Например, если доли продаются в рамках одной сделки, то стороны обязаны все явиться в определенную дату, к назначенному времени. Но на практике, такое бывает не всегда.
Главная сложность договора, которая одновременно выступает его особенностью – это положение закона о том, что при проведении сделки не должны быть нарушены права участников правоотношения. Распоряжение долями происходит по договоренности между всеми сособственниками. Например, если человек хочет продать ½ квартиры или только 1/5, не имеет значение размер части жилища. Главное, чтобы сособственники тоже были готовы на реализацию доли. А также мирно решили между собой вопрос, связанный со стоимостью долевого имущества.
СПРАВКА: любые сделки, связанные с квартирой, которая поделена на доли, требуют участия совладельцев. Либо существует другой вариант: их письменное согласие на проведение сделки. Но этот документ удостоверяется нотариусом.
На этом особенности, присущие долевому праву на собственность и заключению договора по его реализации, заканчиваются. В последующем, сделка проходит все этапы, аналогичные купле-продаже целого объекта недвижимого имущества.
Для предварительного договора приемлема простая письменная форма (желательно печатать на компьютере и потом распечатать его на листах формата А4, тогда документ будет более серьезным).
При его написании не обойтись без:
- Удостоверений личности участников сделки.
- Технического или кадастрового паспорта на объект.
- Свидетельства или выписки из ЕГРН.
В предварительном договоре купли-продажи доли квартиры, также, как и в обычном, нужно прописать такую информацию:
- В каком порядке оплачивается аванс и оставшаяся сумма.
- Как передается недвижимость.
- Цена первоначального платежа.
- Условия регистрации.
- Предмет сделки.
- Какие права у продавцов и покупателей и в чем обязанности каждого из них.
Иногда добавляют пункт, в котором написано, что договор не может быть расторгнут. А как расторгнуть, если очень нужно? Ответ: расторгнуть предварительный договор купли-продажи возможно только в суде.