Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как внести изменения в договор аренды земельного участка, находящегося в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли
Когда необходима процедура уточнения границ земельного участка?
1. Уточнение границ ранее учтенного участка (поставленного на кадастровый учет). Определение точных границ требуется для тех земельных участков, которые состоят на кадастровом учете. Им присвоен кадастровый номер, но при этом межевание не проводилось или имеются ошибки в кадастровых документах. Большинство таких участков появилось в результате приватизации, проводимой согласно Федеральному закону № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», так называемой дачной амнистии.
Понять, что межевание не проводилось, можно, найдя свой земельный участок на публичной кадастровой карте. Если границы вашего участка не отображается, значит, процедура установления границ по нему не осуществлялась.
2. Участок без постановки на кадастровый учет. Если земельный участок не был поставлен на кадастровый учет, то это нужно сделать в срочном порядке, так как стать полноправным собственником земли он сможет только после занесения его в Единый реестр (ЕГРН).
Согласно Федеральному закону № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», с 1 января 2018 г. без постановки на учет в службу кадастра владелец участка не сможет распоряжаться им. Кроме того, если в течение 5 лет земельный участок не будет внесен в списки учтенных в ЕГРН, то муниципальное образование сможет в судебном порядке рассмотреть вопрос о переходе права собственности к другому лицу, например, муниципалитету, без фактического оповещения об этом владельца, так как участок будет иметь статус свободной земли.
Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре
В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.
АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ
Указанное соглашение о передаче прав и обязанностей (как и сам договор аренды) должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и вступает в силу с момента осуществления такой регистрации. Таким образом, датой передачи прав и обязанностей по договору аренды земли является дата регистрации соглашения. Именно эта дата является расчетной для оплаты новым арендатором арендных и иных платежей в связи с пользованием им земельным участком.
Цель настоящей статьи — обратить внимание лиц, арендующих земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на срок свыше пяти лет, на некоторые вопросы, связанные с передачей их прав и обязанностей по таким договорам аренды третьим лицам. Хотелось бы обратить внимание на то, что передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли (перенайм) следует отличать от субаренды (поднайм), так как на практике землепользователи часто не различают эти две абсолютно разные юридические конструкции. В ходе передачи прав и обязанностей происходит перемена лица в арендном обязательстве: первоначальный арендатор, уступив свои права и обязанности новому арендатору, выбывает из обязательства. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все условия договора аренды.
Изменение стороны по договору аренды земельного участка
Для оформления Дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка Вам необходимо обратиться в Департамент городского имущества города Москвы. С 01 января 2021 года такой запрос может быть подан в электронном виде круглосуточно через портал государственных услуг города Москвы.
При выборе варианта просим Вас внимательно прочесть Ваши права и обязанности, предусмотренные Договором аренды земельного участка и обращаем Ваше внимание на п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, который устанавливает право Арендатора земельного участка передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Решение о переуступке прав может принять только сам арендатор надела, принудительное переоформление договора не допускается. Как правило, действия по переуступке вызваны переоформлением прав на объекты недвижимости, расположенные на участке (например, частный дом). Общие условия, которые должны соблюдать стороны, заключаются в следующем:
- переуступка возможна в любом случае, за исключением прямого запрета на такие действия (запрет на переуступку может быть включен в текст первоначального договора, обойти его без согласия собственника невозможно);
- если срок арендного соглашения не превышает пять лет, на оформление переуступки потребуется прямое письменное согласие собственника надела, т.е. государственных или муниципальных властных органов;
- если продолжительность аренды превышает пять лет, для переоформления прав на арендованную землю не нужно получать согласие собственника, достаточно направить уведомление о переуступке прав аренды.
В ряде случаев даже отсутствие прямого запрета в договоре помешает переоформить права на землю в пользу третьих лиц. Такие обстоятельства вызваны несоблюдением правил целевого использования земли, либо возникновением дополнительных ограничений. К числу причин, препятствующих переуступке, можно отнести:
- наличие у первоначального владельца задолженности по арендным платежам (после полного погашения долгов возможность сменить арендатора вновь возникает);
- возведение на участке зданий и строений без разрешительной документации, либо отсутствие бланков на ввод объекта в эксплуатацию;
- если арендованный надел выступает предметом спора в судебных учреждениях;
- если в отношении земли установлен особый правовой статус или отдельные виды публичных сервитутов.
В большинстве случаев устранение указанных обстоятельств повлечет возможность обратиться в муниципальные органы для оформления уступки.
Алгоритм действий для передачи арендных прав на землю новому субъекту выглядит следующим образом:
- поиск лица, желающего получить земельный участок на условиях временного возмездного пользования (либо поиск покупателя на объект жило недвижимости на земле);
- обращение в муниципальный властный орган для получения согласия на переуступку прав по краткосрочному соглашению;
- направление в адрес уполномоченного муниципального органа уведомления о передаче прав, если срок арендного соглашения превышает пять лет;
- оформление договора уступки между предыдущим и новым владельцем;
- обращение в службу Росреестра для проведения регистрационных действий, если срок аренды превышает один год.
Порядок оформления договора
Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.
Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:
- изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
- удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
- квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
- выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).
Как переуступить право аренды другому лицу
Как видите, список документов гораздо больше, чем при купле-продаже земельного участка в собственности. Основные сложности возникают при получении письменного согласия главы районной администрации на смену арендатора — планируйте потратить на данном этапе до 30 дней. Кроме того, никто не исключает отказ. Подробнее об этом можете почитать в 164 статье Гражданского кодекса. Кроме того, переуступка права аренды не бесплатная: размер пошлины для физлиц 2000 рублей, для юридических — в 11 раз больше (22 000 рублей).
Далее, со всеми указанными выше документами, обращайтесь в ближайший к вам МФЦ «Мои документы» для составления заявления о переходе прав и обязанностей аренды и для передачи заключенного между сторонами соглашения на государственную регистрацию в РосРеестр.
На что обратить внимание
- Согласно статье 284 ГК земельный участок может быть изъят, если он не используется по назначению в течение 3-х лет. Данное ограничение действует с момента подписания договора аренды и распространяется на всех следующих арендаторов, которые вступили в права аренды по переуступке.
- Оплачивать пошлину за переуступку права аренды должен новый арендатор и именно со своей банковской карты, либо наличными через отделение банка, но с предъявлением паспорта. В противном случае, документ регистратор РосРеестра не примет.
- Соглашение о переуступке обязательно оформляется в письменной форме. Основное правило, требующее соблюдения, — это соответствие договору аренду (оно не должно ему противоречить – срок действия нового документа не может быть больше срока аренды). Условия по расторжению соглашению точно также не должны иметь различий с зафиксированными в первоначальном договоре условиями.
- Если любая из сторон нарушает условия договора, то она автоматически отстраняется от участия в арендных отношениях. Информация об этом содержится в статье под номером 22 Земельного кодекса (ЗК).
- Землю не допускается использовать не по её назначению: например, если надел предназначен для ведения сельхозработ, строить на нем жилые дома запрещено. Если арендатор планирует строительство, то он обязан заручиться разрешением собственника (муниципалитета).
- Арендованный участок не запрещается передавать в субаренду, но, опять же, закон не разрешает осуществлять подобные сделки без согласования с собственником (муниципалитетом).
- При продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.
Оформление земельного участка в аренду
Продление (пролонгация) договора аренды после истечения срока предыдущего договора возможно с обязательным проведением торгов. Однако прежний арендатор, при условии добросовестного исполнения условий договора и отсутствия оснований для завершения сделки с ним со стороны арендодателя, имеет преимущественное право перед другими возможными претендентами (ст. 22 ЗК РФ).
Если в договоре аренды продолжительность его действия не указана, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. Договор краткосрочной аренды на срок менее 1 года не требует обязательной государственной регистрации. Договоры аренды, которые заключены на более длительный срок, должны быть обязательно зарегистрированы в органах Росреестра. Регистрация является подтверждением права владения и пользования земельным участком для арендатора, выступает основой для налогообложения операций с недвижимостью.
Замена стороны в договоре аренды земельного участка
Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Федеральное земельное законодательство таких сроков применительно к землям, находящимся в частной собственности, не предусматривает.
ГК предусматривает, что предметом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные комплексы. Главным признаком, которому должны отвечать такого рода предметы договора аренды, является то, что они не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом. Пункт 2 ст. 607 ГК устанавливает, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответсвии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.Согласно разъяснениям, содержищимся в п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомлениея об этом арендодателя, а в иных случаях(п.5 и 6 ст.22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Внести изменения в договор аренды земельного участка в Москве
В тех случаях, когда права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания оспариваются в судебном порядке или ведутся судебные споры, связанным с установлением арендной платы, применением льготной ставки арендной платы, взысканием арендной плате, и иным вопросам, связанным с условиями договора аренды земельного участка, в подписании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка также будет отказано.
- изменение юридического адреса стороны по договору аренды;
- изменение площади и (или) границ земельного участка;
- изменение адреса земельного участка;
- изменение арендной платы за земельный участок;
- изменения цели предоставления земельного участка;
- другие изменения
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Итак, чтобы избежать риска признания соглашения о перенайме недействительным, при его заключении арендаторам (первоначальному и новому) необходимо соблюсти следующие условия:
- оформить соглашение в письменной форме (в нем нужно определить конкретный объем передаваемых прав и обязанностей, в частности определить судьбу обязательств, возникших до уступки прав и обязанностей новому арендатору);
- осуществить его государственную регистрацию (в зависимости от основного обязательства);
- получить согласие арендодателя на осуществление перенайма (или уведомить его о сделке);
- установить размер вознаграждения (платы) за перенаем (сделка должна носить возмездный характер).
Затраты в виде вознаграждения за перенаем квалифицируются как расход и признаются в бухгалтерском учете единовременно, а в налоговом учете — равными долями в течение оставшегося срока действия арендного договора.
Что такое переуступка прав аренды земельного участка
Необходимо составить договор переуступки права на арендованный участок земли, это будет юридическим подтверждением сделки. Договор делается в письменном виде и обязательно заверяется у нотариуса.
В договоре нужно обязательно указать следующую информацию:
- Где и когда оформлялось соглашение;
- Все данные и реквизиты участников сделки;
- Прописывается, что предмет договора это передача прав и обязанностей на арендованный земельный участок;
- Прописать описание участка, но площадь, где находится, кадастровый номер, эти данные берутся из основного договора;
- На каких условиях передаётся участок, срок аренды, ежемесячный платёж, назначение участка;
- Прописать, есть ли у участка обременения, ограничения на его использование.
Участники сделки по переуступке права не могут менять основные параметры земельного участка, передавать в аренду только часть участка, менять сумму платежа за аренду.
Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.
Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.
В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:
- ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
- пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.
Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:
- Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
- Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
- Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.
По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.
Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.
Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.
Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.
Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.
Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.
Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.
Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.
При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.
Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:
- Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
- Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
- Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
- Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
- Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.
Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.
Соглашение о замене стороны в договоре аренды земельного участка образец
а). Сведения об основании переуступки прав на объект недвижимости. В эту часть нужно внести информацию о первоначальном договоре аренды (основные реквизиты) и собственнике земли.
б). Сведения о предмете соглашения. Здесь необходимо подробно прописать характеристики передаваемой в пользование недвижимости, в том числе:
- тип недвижимого имущества (земельный участок);
- кадастровый номер;
- точный адрес местонахождения;
- площадь;
- назначение;
- сведения о наличии (отсутствии) на земельном участке каких-либо строений;
- сведения о существующих ограничениях (если таковые имеют место);
- иные сведения.
в). Права и обязанности каждой из сторон договора. В этом блоке важно прописать следующие моменты:
- обязанность арендатора предоставить земельный участок пользователю в установленный соглашением срок, уведомить собственника о заключении договора и следить за тем, чтобы субарендатор использовал участок в соответствии с его назначением;
- обязанность пользователя следить за состоянием вверенного ему объекта, проводить при необходимости работы по его восстановлению, а также своевременно оплачивать субаренду земли;
- право субарендатора использовать землю в соответствии с разрешённым видом деятельности и возводить на земельном участке строения (если таковая возможность допускается);
- право арендатора прекратить субарендные отношения, если пользователь будет нарушать срок и порядок внесения платы, использовать землю не по назначению или вести незаконную деятельность.
г). Период действия субарендных отношений.
д). Размер и порядок внесения платы за пользование землёй.
е). Ответственность сторон на случай неисполнения условий договора.