Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что в 2023 году будет с ценами на недвижимость? Прогноз экспертов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С июля 2020 г. индекс цен на жильё стабильно увеличивался, что обусловлено введением программ льготного кредитования. Эти меры государственной поддержки принимались во время пандемии Covid-2019 и способствовали оживлению рынка недвижимости. B c июля 2020 г. индекс стабильно рос, но в середине 2021 г. надолго остановился около отметки 17,1.
А что говорят и думают люди?
-Расклад такой . Реальный ! Возможна 2 волна мобилизации. Так что к концу 23 года цены упадут на 30% минимум а к началу 24 февраль март и все 50% будут . Нойте не нойте но будит только так . С демографией в России сейчас будит беда рожать особа больше одного не будут . Плюс ещё провал из девяностых . Сейчас ещё выйдет на рынок море ипотечных квартир там где призванные погибнут или станут инвалидами . Так что кризис падения цен будит очень суровый и на долго 5 лет минимум если не 10 . А ещё забыл сказать про то сколько от сюда людей уехало и ещё уедет . Бетон в России теперь надолго никому не нужен . Как я уже написал 5 лет минимум.
-Цены особенно на вторичку начиная с 2020 года по настоящее время выросли как минимум на 50-70% при практически нулевом росте доходов населения, поэтому в самое ближайшее время и прежде всего на вторичке цены на недвижимость упадут на 40-50% из за снижения спроса, поэтому у кого еще остались мозги, должны уже сейчас снизить цену на вторичное жилье на 10-15% и продать, потому что через какое то время может потерять не 10-15%, а все 40-50%.
-На сегодня вторичка 1 — ккв север СПб ушатанная под ремонт в объявлении цена 4.3 минус торг итого 3.6. Наивные продавцы те кто выставляются за 6 им удачи уже на 5.5 не покупают. Знакомая риэлтор прямо сказала аренда стоит ипотеки не берут как говорится хочешь продать делай скидку от 15% минимум. В общем «пузырь» цен который ещё был в феврале этого года сдувается и будет дальше сдувается.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Стоит ли оформлять ипотеку и покупать квартиру в 2023 году
Если есть возможность, лучше взять ипотеку до конца 2022 года:
«Сейчас клиенты по-прежнему могут воспользоваться льготной ипотекой на старых условиях, а также околонулевыми программами от застройщиков. Кроме того, крупнейшие девелоперы установили на широкий пул квартир праздничный дисконт, причем условия акций подразумевают возможность приобретения квартир со скидками с использованием ипотеки. Если не получается совершить сделку в декабре, ее все равно не стоит откладывать. ЦБ может повысить ключевую ставку, что приведет к удорожанию жилищных кредитов».
Предложение сейчас беспрецедентно большое, то есть выбор у покупателей широкий.
«Также при снижении дохода можно взять ипотечные каникулы. Ориентироваться покупателям следует на ситуацию в отрасли, в которой они работают, и на личные финансы. Если вы молодая семья, в 2023 году можно взять семейную ипотеку. По-прежнему есть субсидии на ипотеку для сотрудников IT-отрасли».
Вусал Исмаилов считает, что в первом полугодии 2023 года стоит повременить с ипотекой.
«Все зависит от политического и экономического вектора страны. Сейчас время ликвидных инструментов, недвижимость таковым не является, поэтому решение о покупке квартиры нужно тщательно взвесить».
Планируя ипотеку в 2023 году, проанализируйте условия банков
«Может сложиться ситуация, когда выгоднее взять ипотеку на вторичку и гасить ее досрочно, чем взять субсидированную ипотеку от застройщика с завышенной стоимостью на квартиру, — говорит эксперт. — Лучше всего сравнить по итоговой переплате с учетом частично-досрочного погашения несколько вариантов: вторичку, первичку по субсидированной ипотеке от застройщика, первичку в рамках одной из госпрограмм».
Чем ниже первоначальный взнос, тем, как правило, выше процентная ставка — это тоже стоит учитывать.
Сберегут ли квартиры деньги в 2023 году
В целом, как полагают аналитики, жилье всегда будет одним из самых понятных и доступных способов сбережения средств для россиян, и 2023 год мало что изменит.
«Жилая недвижимость традиционно считается самым устойчивым вариантом вложения средств, — говорит Елизaвeта Севастьянова. — Для многих частных инвесторов квартиры стали одним из главных инструментов сохранения сбережений. И в текущей экономической ситуации покупка квартиры в новостройке это не только вложение средств и их сбережение от инфляции, но и пассивный доход при сдаче в аренду. По сравнению с другими инвестиционными возможностями такой способ — консервативный, но надежный, понятный и “осязаемый”».
«Недвижимость по-прежнему остается одним из наиболее надежных инструментов инвестирования. При стабильной ситуации на рынке (а продление льготной ипотеки — весомый шаг к такой стабильности) цены в качественных и обеспеченных инфраструктурой проектах будут постепенно расти, что поможет сберечь средства от инфляции. Однако стоимость “входного билета” для городских проектов сильно увеличится за счет сокращения предложения», — полагает Ян Фельдман.
«Надо сначала зайти в 2023 год, чтобы посмотреть, что там нас ждет, — осторожно добавляет Яна Вирченко. — Сейчас сложно загадывать наперед. Но при этом, если у потенциального покупателя есть денежные средства, которые нужно проинвестировать либо сохранить, то конечно стоит рассмотреть покупку недвижимости. Действительно, вложение в квартиру остается стабильным способом сохранить капитал».
В текущей ситуации инвестиции в жилую недвижимость можно рассматривать, преимущественно, как вариант некой защиты капитала от инфляции, соглашается Феликс Блинов.
«В 2023 году ситуация по сравнению с ушедшим годом может измениться — как я уже отметил, вполне возможно снижение стоимости жилой недвижимости, по некоторым прогнозам, до 10-20%, — комментирует Блинов. — И здесь уже можно попробовать инвестировать в расчете на дальнейший рост, но только за счет собственных средств — сейчас не то время, когда стоит инвестировать с кредитным плечом».
При этом, добавляет эксперт, говоря об особенностях инвестирования в недвижимость, нужно помнить, что как актив недвижимость более инертна.Такие инвестиции, чаще всего, длительны по времени, и когда спекулятивные сделки на рынке не актуальны, как сейчас, инвестиции в недвижимость — это «игра в долгую», подчеркивает директор Инвестиционной группы «РВМ Капитал».
Что может повлиять на повышение расценок
Хотя общий прогноз по рынку недвижимости остаётся негативным, некоторые эксперты предполагают незначительное повышение цен на жильё. Обосновывая своё мнение, они называют несколько причин:
- Рост прайса на строй материалы. Это может спровоцировать повышение стоимости жилья, но лишь незначительно. Рост по-прежнему будут сдерживать слабый прирост реальных доходов населения и подающий спрос. При этом в крупных городах Центральной России, например, Москве и Санкт-Петербурге, цены могут оказаться немного ниже региональных.
- Нежелание застройщиков и банков стимулировать падение цен. Они будут стремиться удерживать стоимость на высоком уровне. Но потенциал роста невелик из-за сдерживающих факторов.
- Внедрение государственных программ поддержки ипотечных заёмщиков и застройщиков. Ожидается, введение льготных процентов по кредитам и моратория на повышение арендных ставок. Это может стимулировать спрос и способствовать незначительному повышению стоимости жилья.
Начнут ли квартиры дешеветь?
В первую очередь наши собеседники ожидают коррекции цен на вторичное жилье. Из-за релокации рынок наполнился готовыми квартирами, а сделать покупку выгодной не позволяют более высокие по сравнению с госпрограммами ставки. По словам управляющего директора сети АН «Монолит» Алексея Козлова, в течение 2023 года стоимость готовых квартир может снизиться примерно на 7%. Однако тенденция затронет советский фонд, а не «вчерашние новостройки».
Аналогичную картину спрогнозировал исполнительный директор АН «Адрес» Сергей Петров. Он напомнил, что раньше застройщики проектировали квартиры с большими коридорами, кладовками или длинными лоджиями, буквально опоясывающими квартиру. В результате общая площадь такой недвижимости получилась достаточно просторной, а вот жилая — небольшой.
После прохождения кризисов 2008 и 2014 годов, пандемии коронавируса и начала СВО застройщики стали проектировать эргономичные планировки — те, в который каждый квадратный метр приносит пользу покупателю.
Рост в пределах инфляции
Однако прогноз по снижению цен на новостройки разделяют не все эксперты. Управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка допускает рост цен на первичном рынке Москвы в 2023 году на уровне инфляции. Согласно прогнозу ЦБ, годовая инфляция в этом году должна составить 5–7% против 12% в 2022 году. Примерно на столько же вырастут и цены, допускает эксперт. «Главным образом, новостройки будут дорожать благодаря продлению льготной ипотеки и расширению семейной ипотеки, которые обеспечат девелоперов стабильным спросом. Однако доходы россиян по-прежнему снижаются, поэтому стремительный рост цен маловероятен», — пояснила Надежда Коркка.
Одновременно с этим в 2023 году снизится средняя величина скидок от застройщика, продолжила эксперт. По данным «Метриума», средний размер скидки от застройщика в декабре 2022 года достиг 20% (в отдельных случаях 35%) против 10% годом ранее. «Сейчас покупатели постепенно возвращаются на рынок, поэтому исчезает необходимость в столь крупном дисконте для их привлечения, возникшая на фоне частичной мобилизации», — пояснила управляющий партнер компании «Метриум».
Не ожидают снижения цен на новостройки и сами застройщики, хотя и сильного подорожания не предвидят. «С учетом того что программы ипотечного кредитования фактически продлены и расширены, спрос будет достаточным, чтобы цены продолжали расти», — полагает совладелец «Группы Родина» Владимир Щекин. По его словам, в то же время из-за высокой конкуренции между застройщиками, замедления инфляции и роста предложения динамика цен будет умеренной. «Если фоновая нестабильность будет сохраняться, темпы изменения цен останутся сравнимыми с теми, что мы видели во второй половине 2021 года, то есть менее 1% в месяц без поправки на скидки», — сказал Владимир Щекин.
Коммерческий директор ГК «А101» Анна Боим пока не видит достаточных оснований говорить о заметном и всеобщем снижении цен на жилье, а уменьшение средней цены новостроек по рынку в конце 2022 года она объясняет предновогодними акциями. «В условиях проектного финансирования ценовая вилка закладывается в финансовую модель, которую банк анализирует для предоставления эскроу-кредита или отказа в нем. В них закладывается низкое состояние рынка, но ожидать снижения цен на уровне 30%, скорее всего, не стоит, тем более на фоне объективного роста себестоимости строительства, который произошел в 2022 году», — сказала Анна Боим.
Однако и заметного роста в 2023 году коммерческий директор ГК «А101» не ждет. «Цены и так повышались последние 2,5 года, причем иногда скачкообразно — за счет ажиотажных периодов на фоне смены условий программ льготной ипотеки. А сейчас у нас рынок покупателя. Поэтому девелоперы будут конкурировать и наполнением своих проектов, и ценой, то есть предлагать больше за как можно меньшие деньги», — пояснила эксперт.
По ее мнению, в пользу ценового статус-кво говорит и сохраняющаяся неопределенность на ипотечном рынке. Речь идет об уходе от околонулевых ставок, который приведет к росту размера ежемесячного платежа. Это, как следствие, может замедлить темпы продаж. «Вряд ли в таких условиях можно ждать заметного повышения цен. Такое возможно только в случае заметного дефицита предложения», — добавила Анна Боим.
Секреты и риски ультрадешевой ипотеки
— В прошлом году появилась субсидированная застройщиками ипотека с ультранизкими ставками — два-три процента годовых, встречались даже ставки 0,1 процента годовых. Объясните, как образуется такая низкая, нерыночная ставка? Стоимость денег ведь намного выше.
— Если очень грубо, то это напоминает мошенническую схему на вторичном рынке в регионах. Может, не очень этично об этом писать в прессе. Но с другой стороны, если это не опубликовать, как люди будут понимать, что надо бояться таких схем? Представьте, что у человека нет первоначального взноса на ипотеку. Он в зоне риска с точки зрения банкиров: не смог накопить даже 300 тысяч рублей, чтобы купить в ипотеку квартиру за два миллиона. И есть квартира за два миллиона, которую давно не могут продать. К ее владельцу приходят и говорят: «Давай сделаем цену не два миллиона, а два миллиона триста тысяч рублей». Тот спрашивает: «Зачем? В чем прикол?» И ему объясняют: «У нас есть покупатель, но у него нет первоначального взноса на ипотеку. Мы заявим цену два миллиона триста тысяч и оформим, якобы ты получил триста тысяч рублей по расписке как аванс. Они и зачтутся как первоначальный взнос. Соответственно, тело кредита будет два миллиона, которые ты и получишь за свою квартиру». Встает вопрос публичной переоценки квартиры: агент убирает из баз данных предложение о продаже за два миллиона рублей и ставит три объявления о квартирах по два миллиона триста тысяч. Вызывают оценщика, он смотрит базы и делает оценочный альбом с ценой 2,3 миллиона рублей, его относят в банк. Умные банкиры понимают риски и не принимают такой оценки. Но менеджерам банка тоже надо выполнять план, и можно найти того, кто закроет на это глаза. В итоге: за два миллиона квартиру не могли продать, а после завышения цены она успешно «ушла».
— Это распространенная схема?
— В столичных регионах — нет. Сумма завышения получается слишком большая. А в регионах очень распространено. Банковские сотрудники вынуждены работать как следователи, они говорят: «Менеджеров ипотечного кредитования постоянно искушают, пытаются втянуть в такие схемы. Это кошмар: мы увольняем сотрудника, но нового сразу же пытаются коррумпировать».
— Интересно. Но перейдем к субсидированной ипотеке на столичные новостройки.
— Тут похожая история. Застройщик приходит в банк и говорит: «Случилась СВО, спрос упал. У меня не продается квартира за 12 миллионов рублей. Давай сделаем цену 15 миллионов».
— Парадоксально! Не снизим цену, а увеличим? Интерес застройщика понятен: он хочет продать квартиру. А чем покупка по дорогой цене привлекает покупателя? И что получает банк?
— Покупатель получает квартиру по более высокой цене, но с длительной и дешевой ипотекой. Ему максимально увеличат срок кредита — на сленге банкиров это называется «растянуть баян». Из-за низкой ставки заемщик имеет низкий ежемесячный платеж, сравнимый со стоимостью аренды. С банком хитрее. Банк получает сумму завышения цены как единовременную компенсацию за субсидирование будущих процентных платежей.
— Но ведь эта сумма завышения не компенсирует субсидию ипотечной ставки, например с семи процентов до двух процентов годовых, если кредит рассчитан на 20‒25 лет.
— Банки исходят из статистики, что люди обычно закрывают ипотеку досрочно — за пять-семь лет.
Ожидается ли рост цен на жилье в 2022 году?
Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
Что будет с ценами на жилье в 2022 году? Прогнозы рынка жилья
Цены на жилье могут упасть в 2022 году, но они не оправдали ожиданий и продолжали расти в 2021 и 2022 годах, хотя и более медленными темпами в период с декабря по январь.
Упадут ли цены на жилье при повышении процентных ставок в 2022 году?
В период с января 2022 года по январь 2023 года CoreLogic ожидает, что цены на жилье в США вырастут всего на 3.5%. Если CoreLogic прав, это будет означать 2022 год станет годом роста цен на жилье ниже среднего.
Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году? Рынок жилья может замедлиться в начале 2022 года чем многие эксперты ранее думали из-за российско-украинской войны, поскольку Банк Англии теперь может повысить процентные ставки. Когда процентные ставки растут, ипотека становится дороже, что приводит к снижению спроса на недвижимость и, таким образом, рынок жилья охлаждается.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с ценами на жилье в столице до Нового года?
Прогнозы аналитиков относительно цен на рынке недвижимости, как обычно, разнятся: кто-то настроен оптимистично, другие – ждут еще большего ухудшения ситуации. Значительных перемен до Нового года не предвидится, эксперты склоняются к ряду выводов:
- увеличение спроса в декабре маловероятно – показатели окажутся ниже прошлогодних значений;
- цены на жилье расти не будут – для этого попросту нет причин;
- интерес к недвижимости как к инвестиционному активу ослабевает;
- при наличии новых потрясений (в т.ч. на международной арене) спрос значительно просядет;
- цены продолжат снижаться, но падения не прогнозируется – дисконт составит не более 1% в новостройках и до 3% во вторичном сегменте.
Специалисты не видят трагедии в уменьшении стоимости квадратного метра: для перегретого рынка это не является потрясением. Дальнейшее сокращение цен в диапазоне до 15% в течение длительного периода не приведет к нарушению равновесия на рынке – баланс сохранится.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Не только экономика России, но и ситуация в мире влияет на стоимость жилья. По данным экспертов, на рынок недвижимости в 2023 году основное влияние будут оказывать следующие факторы:
- стабилизация геополитической ситуации,
- продление льготной ипотеки даже на фоне падения цен на недвижимость,
- стимуляция спроса с помощью субсидированных ставок,
- мировая политическая ситуация.
Большую роль могла бы также сыграть в этом вопросе отмена западных санкций. Это вернет иностранных поставщиков строительных материалов на отечественный рынок, снизив себестоимость процесса строительства. Хотя аналитики считают такой сценарий маловероятным. Проблема в том, что даже если это случится, на налаживание производства в стране уйдет ещё не один год.
Власти РФ предпринимают шаги по стабилизации ситуации на рынке недвижимости. Вот что они анонсируют на 2023 год:
- увеличение материнского капитала до 12%,
- продление льготного ипотечного кредитования до лета 2024 г. с повышением годовой ставки на 1%,
- реализацию программы семейного ипотечного кредитования для семей с несовершеннолетними детьми.
Тенденция снижения стоимости объектов недвижимости уже наблюдается: показатели в некоторых регионах достигают 7%. На вторичном и первичном рынках имеет место торг, а также различные скидки (до 15 и до 30% соответственно).
К середине 2023 г. прогнозируется снижение цен минимум ещё на 10%. Обратная тенденция может наблюдаться только если геополитическая ситуация улучшится, для чего на данный момент предпосылок нет. Даже если стоимость будет падать не такими большими темпами, как сейчас, это все равно будет происходить. Система скидок может сделать этот процесс менее очевидным, без чего не обойтись продавцам уже построенных многоквартирных домов.
Укрепление курса рубля позволит снизиться себестоимости строительства. Материалы дешевеют, хотя и очень медленно (менее, чем на 1% в год). Количество поставщиков тоже растет, и строительство возобновляется.