Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить землю под многоквартирным домом в собственность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жители МКД становятся полноправными собственниками участка, а значит, они получают дополнительные возможности распорядиться своей общей землей. Права собственности на землю, по словам юристов, опрошенных редакцией «РБК-Недвижимости», не ограничиваются. Собственники вправе принять решение даже о строительстве на участке в установленном законом порядке либо передаче части участка в аренду, поясняют они.
Зачем нужна собственность на землю у дома
«Собственники квартир могут распределить между собой землю под наземную стоянку во дворе, построить или снести какие-либо элементы благоустройства, установить шлагбаум на въезде во двор или ограждение всей территории, сдать часть земли в аренду», — приводит примеры управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Кроме того, они могут обезопасить себя от точечной застройки, ведь нередко, если земля остается в муниципальной собственности, власти отдают ее под строительство, что прямо противоречит интересам и комфорту жильцов близлежащих домов, считает она.
Какие документы нужны
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав на земельный участок под многоквартирным домом, установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иными нормативными правовыми актами:
- заявление о государственном кадастровом учете и о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности (при представлении заявления посредством личного обращения);
- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
- документы о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (межевой план и т. д.);
- решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до 31 января 1998 года (если на момент представления документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости помещений в многоквартирном доме в ЕГРН отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав указанных собственников);
Какие земли можно получить бесплатно?
Итак, «Дачная амнистия» предполагает безвозмездную передачу в собственность земельного участка, фактически принадлежащего семье или гражданину. Но не всех. Реестр участков, подлежащих бесплатной передаче, четко определен. Это:
- Участки, на которых располагаются приватизированные объекты недвижимости
То есть, если на неприватизированном участке находятся приватизированное жилое строение и хозпостройки, вы имеете право безвозмездно получить в собственность землю, находящуюся под ними и территорию, необходимую для их эксплуатации и обслуживания. Важно, чтобы они были построены раньше вступления в силу Земельного кодекса. То есть, до 2001 года.
Если постройки не приватизированы, земля под ними в собственность не переходит. Ее придется либо выкупить, либо взять в аренду.
- Участки, находящиеся в долгосрочной аренде
Как правило, долгосрочный договор аренды заключается на 20 + лет. Но уже через три года после его заключения можно претендовать на бесплатную приватизацию арендованного участка.
- Участки, полученные под садоводство, ИЖС, ЛПХ
Если участок изначально брался под строительство частного жилого дома, любительское садоводство (по сути, «для дачи») или для того, чтобы вести на нем подсобное хозяйство (но не фермерскую деятельность), то вы уже обладаете всеми законными правами на его бесплатную приватизацию. Осталось лишь оформить все законным образом.
- Участки под гаражами
Этот пункт реестра касается, скорее, не «дачников», поскольку приватизированный гараж на даче ничем не отличается от прочих хозпостроек. Речь идет о членах гаражных кооперативов, многие из которых возникли еще во времена СССР. Теперь хозяин каждого бокса может стать полноправным владельцем надела, на котором тот расположен. Оформляется приватизация через правление кооператива.
- Земля, находящаяся в бессрочном пользовании
В наибольшей степени «Дачная амнистия», касается как раз земельных участков, которые с советских времен носят названия «дача». Те самые «пять соток» в садоводческом товариществе, которые росли, как грибы, вокруг городов, начиная с 70-х годов.
Земля выделялась и оформлялась сразу «большим куском» — на СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) или ДНТ (дачное некоммерческое товарищество). А затем уже нарезалась небольшими участками для каждого члена сообщества.
Формальным хозяином земли являлся не человек, пользующийся своей дачей, а структура – товарищество садоводов и дачников. То есть, дачника в любой момент могли «попросить» из товарищества, хотя, справедливости ради, надо сказать, что такие случаи происходили довольно редко. ФЗ№ 93 разрешил оформлять такие участки в личную собственность.
Процедура оформления приватизации участка, принадлежащего СНТ, сложнее, чем индивидуального. Члену садоводческого товарищества вначале следует обратиться с заявлением к его председателю и направить соответствующую заявку в органы местной власти. Только после того, как заявка будет одобрена, можно приступать к процедуре регистрации земли на свое имя.
Если же дача была выделена гражданину лично, порядок оформления будет общим – прямо в Росреестре. В этом случае действует упрощенный порядок регистрации, предусмотренный ФЗ№ 93, и если есть возможность желательно воспользоваться им. Стоимость оформления складывается из оплаты следующих действий:
|
Наименование |
Стоимость |
|
Межевание территории |
От 10 000 рублей |
|
Государственная пошлина за приватизацию земельного участка |
Согласно процедуре «Дачной амнистии» — 350 рублей, в остальных случаях – 2000 рублей |
|
Выписка из ЕГРН |
300 рублей |
Огромное количество частной недвижимости в России расположено на земле, принадлежащей государству. С многоквартирными домами все понятно, в этом случае выбора нет. А вот землю под частным домом можно и нужно приватизировать. Пока владелец дома этого не сделает, земля останется на балансе государства. Следовательно, распоряжаться ею домовладелец не может. И в случае отчуждения (например, для строительства государственного объекта) получит компенсацию лишь за жилое строение.
Так что приватизировать землю, на которой стоит частный дом, все-таки стоит. Вам предстоят затраты, но, по крайней мере, выкупать участок по рыночной стоимости не придется.
Итак, какие расходы потребуются для приватизации земли под ИЖС
|
Наименование |
Стоимость |
|
Техпаспорт на строение |
1500 рублей |
|
Выписка из ЕГРН |
300 рублей |
|
Проведение процедуры межевания |
От 7000 рублей |
|
Госпошлина |
350 рублей за землю под домом и 2000, если приватизируются и другие участки |
|
Услуги нотариуса |
От 1000 рублей |
✅ Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?
Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:
- землю под многоквартирным домом;
- благоустроенные зоны и территории возле здания;
- автостоянки;
- технические пункты обслуживания;
- места для сушки белья и др.
После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.
С чего начать приватизацию земельного участка?
- Собрать все необходимые документы.
12.01.2016 года был издан Приказ Минэкономразвития РФ №1, которые сформировал несколько иной список необходимых документов, нежели тот, что был перед ним. В этот список вошли:
- Заявление о безвозмездном предоставлении земельного участка в собственность или Заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка – в том случае, если нужно уточнить границы участка, либо образовать его (п. 1 и п. 2 ст. 39.15 ЗК РФ);
- Если пользование участком осуществляется на основании безвозмездного пользования, не более чем на 6 лет – подается заявление о прекращении действия такого права (необходимо подать до завершения срока его действия);
- Документ, удостоверяющий личность человека, подающего заявление (если подает представитель – документ, подтверждающий полномочия представителя);
- Если земельный участок приобретается в собственность одним из супругов – нотариально заверенное согласие второго супруга;
- Документ, в котором закреплено право заявителя на соответствующий участок земли;
- Кадастровый паспорт или выписку на соответствующий участок;
- Выписку ЕГРП о правах на участок и расположенных на нем объектах недвижимости, либо уведомление из ЕГРП об отсутствии необходимых сведений – предоставляется по желанию (для ускорения процесса лучше предоставить);
- Документ (приказ о приеме на работу, выписка из трудовой книжки, контракт или трудовой договор), подтверждающий основное место работы в муниципальных образованиях по специальностям, определенных в соответствующих законах субъекта РФ – для граждан, попадающих в данную категорию;
- Документ, подтверждающий наличие условий для выделения участка – для семей с 3 детьми и более (пп. 6 ст. 39.5 ЗК РФ);
- Документ, подтверждающий право определенных категорий граждан на приобретение участка (пп. 7 ст. 39.5 ЗК РФ).
Список может несколько изменяться, в зависимости от оснований проведения приватизации, поэтому, его лучше заранее уточнить в органе, осуществляющем данную процедуру.
- Предоставить все собранные документы.
Пакет документов подается в:
- Администрацию муниципального образования;
- Территориальное управление Росимущества;
Конкретное место подачи документов зависит от того, кому принадлежит земельный участок, указанный в документах. Данные о принадлежности участка закреплены в выписке из ЕГРП.
Признание государством факта возникновения прав собственника жилого или нежилого помещения многоквартирного дома, включая право долевой собственности на общедомовое имущество, землю удостоверяет государственная регистрация.
Нужно заметить, что они лишены возможности выделения своей доли. У них возникает частная собственность с ограниченным пользованием землей.
Государственная регистрация прав на землю под многоквартирным домом как неотделимой его части проводится сообразно следующим нормативам.
| Статья | Описание |
| Статьи 36 | его указаниями закреплено право на землю, которая находится под МКД в качестве коллективной собственности |
Преимущества и недостатки приватизации
Можно выделить преимущества проведения данной процедуры:
- Гарантии для собственника – без его согласия не будет возможности изымать земельные наделы и использовать их в интересах государства. Это означает, что на территории двора нельзя будет прокладывать дорогу либо же возводить гаражные постройки.
- Под защитой будут также и все строения, которые располагаются на территории, включая непосредственно дом. Владельцы имеют возможность использовать дом в коммерческих целях – сдавать в аренду для получения прибыли.
- Сами жильцы на свое усмотрение распоряжаются участком и двором – могут оборудовать на территории детскую площадку или стоянку.
- Увеличится стоимость жилплощади благодаря дополнительным метрам территории.
Какие документы нужны?
Как же грамотно приватизировать землю под домом? Для этого необходимо собрать некоторые документы:
- заявление об оформлении надела;
- протокол общего собрания; в нём должны быть указаны данные всех собственников многоэтажного дома, владеющих как жилыми, так и нежилыми помещениями;
- документ, подтверждающий полномочия председателя общего собрания;
- доверенность представителю в проведении приватизации; доверенное лицо приносит свой гражданский паспорт для подтверждения личности;
- кадастровый паспорт участка;
- квитанция об уплате госпошлины.
Как определяется размер и границы
Под каждым МКД образуются отдельные земельные участки с четко определенными границами. Они не должны нарушать права третьих лиц: например, не допускается, чтобы граница формируемого участка проходила по территории собственника другого участка.
Какие еще есть условия:
- Нежелательно включать в границы участка земли, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общедомовому имуществу.
- В состав формируемого участка не могут входить земли общего пользования.
- Размер формируемой территории устанавливается, исходя из площади МКД, то есть суммарной площади всех квартир и нежилых помещений.
- При определении размера должны учитываться территории, которые нужны для обеспечения нормальной работы инженерных систем. Обязательно соблюдать санитарные нормы, требования пожарной безопасности, нормы градостроительного законодательства.
Кто может подать на приватизацию
Заниматься приватизацией земли можно только после получения согласия всех жильцов дома на общедомовом собрании. Обычно в его рамках выбирают председателя или представителя, который будет отвечать за данный вопрос. Иногда за отдельную плату, но чаще на голой инициативе. Не допускается отдельная приватизация части земли под домом одним владельцем квартиры в обход всех остальных.
Пример: Иван Иванович живет на первом этаже и очень хочет получить в собственность территорию под своими окнами. Он планирует ее благоустроить, построить беседку и отдыхать в ней в жару. Если он попробует самостоятельно провести приватизацию – последует отказ. Однако Иван Иванович может стать инициатором собрания жильцов, на котором предложит приватизировать всю территорию под многоквартирным домом. Он же может выдвинуть себя в качестве представителя, который будет отвечать за процедуру. Взамен он попросит право обустроить территорию под своим окном так, как ему захочется.
Нужна ли приватизация придомовой территории
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
8 Москва8 Санкт-Петербург
или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!
Все консультации у юристов бесплатны.
Любая приватизация представляет собой переход имущества из государственной или муниципальной собственности в частную или в руки граждан.
После этого последние становятся ее владельцами и имеют право распоряжаться по своему усмотрению.
Это относится и к придомовой территории малоэтажных жилых домов.
Важно знать: главным плюсом приватизации является возможность защитить собственность от посягательств третьих лиц, в том числе государства.
К положительным сторонам процедуры относятся:
- Дополнительные гарантии: без согласия собственников земли ее невозможно будет изъять для нужд государства или использовать. Например, на территории двора нельзя будет проложить дорогу или построить гаражи. Также защищены все строения, стоящие на земле, в том числе сам дом.
- Собственники могут использовать землю для получения прибыли: сдавать коммерческим фирмам.
- Жильцы смогут сами распоряжаться двором и участком: озеленить его, построить детскую площадку или использовать как стоянку.
- Дополнительные метры земли повысят стоимость жилья.
К недостаткам относятся:
- Владельцы обязаны нести ответственность за двор: платить за работы, уборку и другие мероприятия.
- Необходимость платить каждый год земельный налог.
- Рост стоимости жилья может негативно отразиться на покупателях, сузив круг тех, кто может позволить себе заплатить больше.
Перед тем, как начать процедуру, следует выяснить, определены ли границы участка. Иногда ответ на этот вопрос положителен, но чаще всего приходится определять их по требованию. Для этого нужно обратиться в Комитет по управлению муниципальным имуществом или иной орган для определения границ и расчета площади земельного надела.
Придомовая территория, приватизированная жильцами многоквартирного дома, становится объектом налогообложения. Сумма налога в год будет поделена на количество квартир.
Площадь участка рассчитывается по специальной формуле умножением удельного показателя земельной доли на площадь всех помещений в здании. На территории двора могут находиться технические сооружения, под которыми также будет включена в площадь.
Согласно минимальному показателю площадь участка должна быть равна территории под домом, но на этот параметр оказывают влияние различные факторы, поэтому без кадастрового паспорта нельзя рассчитать налог заранее.
Особенности приватизации
В отдельных случаях приватизация придомовой территории может иметь свои особенности:
| Тип дома | Особенности |
| Многоэтажный дом | Приватизация возможна только по решению общего собрания жильцов. Реализовать это сложно, так как далеко не все относятся к подобным собраниям серьезно. Кроме того, для максимального упрощения процедуры нужно выбрать представителя, который и будет заниматься данным вопросом и по этому поводу у многих жильцов может быть свое мнение. |
| Малоэтажный дом | Приватизация придомовой территории малоэтажных домов производится по той же схеме, что и многоэтажных, но обычно жильцы знают друг друга и их намного меньше. Как следствие, организовать собрание и выбрать представителя бывает намного проще. |
| Частный дом | Приватизация земли под частным домом может производиться по решению его владельца или владельцев. В данном случае действуют абсолютно другие правила. |
| Новостройка | В абсолютном большинстве случаев приватизировать придомовую территорию в новостройке не нужно. Она уже находится в собственности жильцов. |
Есть несколько причин для отказа в оформлении земли в собственность:
- Неуплата государственной пошлины в течение 5 дней с момента подачи документов.
- Отсутствие каких-либо необходимых документов.
- Наличие в предоставляемых документах ошибок.
Если же с документами все в порядке и госпошлина оплачена в срок, то отказать в приватизации участка не могут, так как это напрямую будет противоречить действующему законодательству. В самом плохом случае, если последовал отказ без четкого указания причины, можно обращаться в суд. На практике, отказы следуют лишь в очень редких случаях и только по уважительной причине так как передать землю «на баланс» собственников администрации выгодно.
Приватизация земли под многоквартирным домом, будь то малоэтажное строение с 2-3 квартирами или большой дом с сотней квартир – не самая простая задача за счет необходимости собирать жильцов и подготавливать внушительный пакет документов. Наиболее спорные вопросы на бесплатной консультации прояснят наши опытные юристы, а в рамках самой процедуры оформления они же могут выступить в качестве представителей. Это позволит значительно сократить сроки и минимизирует затраты времени клиента/клиентов.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область