Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски для покупателя при покупке квартиры по наследству». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для покупателя приобретение наследственной квартиры нередко сопряжено с рисками. Стоит понимать, что квартиры могут наследоваться несколькими способами. Во-первых, согласно законодательству, в зависимости от степени родства, во-вторых — по завещанию. Перед продажей квартиры свидетельство о праве на наследство должно быть зарегистрировано в Росреесте, но некоторые продавцы забывают это сделать, говорит руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Наталия Борзенкова.
Наиболее рискованно приобретать так называемое «свежее» наследство, говорят эксперты. «Риск покупки такой квартиры — это отсутствие возможности проверить всех наследников, ведь владелец квартиры и сам может не знать о них», — пояснила юрист коллегии адвокатов «Бастион» Виктория Шабанова. «Никто не даст вам гарантию, что продавец — единственный наследник и что спустя несколько лет не объявится второй или третий наследник и не начнет оспаривать сделку купли-продажи и требовать свою долю в праве на квартиру», — добавила она.
Из плюсов — такие объекты обычно продаются с дисконтом 5–10%, причем большинство наследников-продавцов изначально готовы к скидке. «Например, если у одной квартиры несколько наследников, им выгоднее принять торг и продать жилье целиком, нежели заниматься долями по отдельности», — пояснил Сергей Шлома.
Заключительные рекомендации покупателю
Приобретение жилья на вторичном рынке практически всегда чревата рисками. Главной задачей является выявить их и минимизировать до момента подписания договора купли-продажи.
Конечно, не все обладают необходимыми знаниями для грамотного совершения сделки. Но если следовать наставлениям, проблем не будет.
Советы при покупке наследственной недвижимости:
- Проверяя документы, уделяется внимание даже мельчайшим деталям. Описки в адресе, цифрах, инициалах создадут дополнительные проблемы.
- Обязательно выясняют у соседей, кто жил в квартире и с какого времени, есть ли родственники.
- Когда квартира продается по доверенности, лучше настаивать на присутствии собственника при совершении сделки.
- Оптимальным для покупателя является проведение расчетов после регистрации перехода прав. На этом и нужно настаивать в переговорах с продавцом, как вариант использовать банковскую ячейку.
- Не повредят консультации от юристов и адвокатов по недвижимости. Взгляд на ситуацию со стороны, никогда не бывает лишним.
«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника
Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.
Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.
Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.
«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.
В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.
Опасности: что проверять и как подстраховаться?
Для начала следует проверить основания возникновения права собственности самого наследодателя. Например, если гражданин незадолго до смерти купил квартиру и при этом отсутствуют документальные доказательства, что он полностью рассчитался с продавцом, существует риск оспаривания сделки.
Далее важно изучить законность права собственности наследника. Ключевой вопрос в данном случае — существуют ли другие лица, имеющие законное право на получение наследства. Завещание имеет приоритет перед порядком наследования по закону. Однако существует такое понятие, как «обязательная доля в наследстве».
Право на обязательную долю имеют следующие лица (независимо от завещания):
- несовершеннолетние и/или нетрудоспособные дети наследодателя;
- нетрудоспособный супруг и нетрудоспособные родители наследодателя;
- нетрудоспособные иждивенцы, под которыми понимаются:
Документы для вступления в наследство на квартиру
Итак, разберемся, какие документы нужны для наследства на квартиру. Изначально нотариус попросит предъявить общегражданский паспорт. После этого будет предложено оформить заявление одного из видов:
- О принятии наследства. Здесь прописывается просьба о принятии наследства и просьба о выдаче свидетельства.
- О выдаче свидетельства о праве на наследство. В этом случае считается, что наследство уже принято. Потребуется перечислить в отношении какого имущества требуется свидетельство.
В заявлении прописываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество сторон (наследника и наследодателя);
- последнее место проживания наследодателя;
- волеизъявление наследника о том, что он принимает наследство;
- основание наследования – завещание, степень родства;
- дата оформления заявления.
В текст заявления также можно включить данные о других наследниках и составе наследственной массы. Готовое заявление может быть передано лично, через представителя по доверенности или по почте (предварительно потребуется заверить подпись).
Помимо этого, нотариусу предъявляется:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства (при наследовании по закону);
- завещание (если есть);
- выписку из лицевого счета или домовой книги в качестве подтверждения последнего места регистрации наследодателя.
Сколько стоит вступить в наследство на квартиру
При вступлении в наследство на квартиру потребуется уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из стоимости недвижимости:
- 0,3 %, но не больше 100 000 рублей для ближайших родственников наследодателя (дети, муж/жена, родители, братья/сестры);
- 0,6 %, но не больше 1 000 000 рублей для всех остальных наследников.
Физическим лицам нужно платить госпошлину только в следующих случаях (ст. 333.38 НК РФ):
- если они проживали с наследодателем совместно и продолжают проживать в наследуемом объекте недвижимости после его смерти;
- если наследуется имущество гражданина, погибшего в ходе или по итогам выполнения дела государственной важности;
- наследуется банковский вклад или денежные средства;
- наследник не достиг совершеннолетия;
- наследуют имущество лица, страдающие психическими расстройствами;
- иные случаи, предусмотренные действующим законодательством.
Вступление в наследство: банковский вклад
Ситуация с вступлением в наследство на денежные средства сложнее, чем с переоформлением квартиры. Дело в том, что по закону вкладчик не обязан сообщать кому-либо о своих счетах. По этой причине многие вклады остаются невостребованными.
Только в 2020 году появился новый сервис, в котором нотариус может сделать запрос и получить данные о счетах наследодателя в Сбер банке. В 2021 году к системе планируется подключить еще несколько банков. Однако по закону финансовая организация не вправе сообщать сведения о вкладах кому-либо, кроме нотариуса.
Для оформления запроса наследникам необходимо написать заявление о розыске счетов с перечнем банков. Заявление передается нотариусу. Услуга платная.
Финансовые организации присылают ответ на запрос в течение 30 дней. В случае игнорирования запроса наследники могут пожаловаться в Центробанк.
Получение денежных средств с вклада станет возможным только через шесть месяцев после смерти вкладчика. Для выдачи потребуется предъявить паспорт, свидетельство о смерти и свидетельство о вступлении в права наследования. Деньги, полученные по наследству, не облагаются государственной пошлиной.
Сложности также могут возникнуть при наследовании ценных бумаг. Для их оформления необходимо предоставить нотариусу справку от держателя реестра и отчет о стоимости ценных бумаг. Иначе говоря, если наследники не будут знать о наличии акций, получить их невозможно.
Юристы рекомендуют не блокировать сим-карту наследодателя и время от времени пользоваться ею, так как на этот номер телефона может прийти смс от управляющей организации или брокера. Старайтесь не игнорировать звонки и проверяйте почту. Возможно так удастся узнать о дополнительном имуществе, которое необходимо переоформить.
Стоит ли покупать квартиру, полученную в наследство?
Решение о покупке унаследованной жилплощади следует принимать с учётом всех существующих рисков и дважды подумать, если:
- С момента смерти прежнего хозяина прошло меньше трёх лет (этот пункт не исключает вероятности оспаривания сделки по непредвиденным для покупателя и продавца обстоятельствам, но значительно снижает риски, связанные с недобросовестностью последнего).
- Нет личного контакта с владельцем недвижимости. Крайне настораживающее обстоятельство, особенно с учётом ненадежного правового положения доверенности, по которой будет осуществлять продажу посредник.
- Наследополучатель не успел снять с регистрации на жилплощади проживающих ранее лиц, включая себя.
- Продавец преклонного возраста (старше 70 лет) отказывается предоставлять справку о собственной дееспособности (распространенным поводом для аннулирования сделок является наличие у одной из ее сторон старческой деменции, полностью или частично лишающей больного дееспособности).
- Собственник квартиры отказывается предоставлять потенциальному приобретателю документы, способные подтвердить прозрачность договора.
Что может являться дополнительной защитой?
Страхование титула сделки. То есть страховка на случай потери права собственности, которую как правило делают на срок, сопоставимый со сроком давности по оспариванию сделок с недвижимостью. Если страховая отказывается страховать такую сделку, то это однозначный повод оказаться от покупки такой недвижимости.
За помощь и комментарии при написании этой статьи спасибо Ирине Сивуховой и Максиму Бунтовичеву !
А что вы об этом думаете? Пишите в комментариях.
🗣 Риски При Покупке Квартиры по Завещанию Истцы по данной категории дел освобождаются от уплаты государственной пошлины пп.
☑ Если территориальное управления УФССП находится удаленно от взыскателя например, в другом городе, оригинал исполнительного листа можно отправить заказной почтовой корреспонденцией или попросить суд сделать это вместо заявителя в том числе и в виде электронного документа, подписанного усиленной электронной подписью судьи ст.
Стоит ли покупать наследственную квартиру
Покупка квартиры, полученной по наследству Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить могут стать причиной крупных потерь. Если вы не хотите рисковать, заручитесь поддержкой квалифицированных юристов АН МИЭЛЬ. Имея большой опыт работы с высокорисковыми операциями на рынке недвижимости, мы поможем грамотно сопроводить сделку покупки наследственной квартиры в правовом поле, проверим продавца и подлинность документов, а также наследников всех очередей, имеющих право претендовать на наследство. Мы готовы решить самые сложные задачи и свести ваши риски к нулю. Покупая квартиру, доставшуюся по наследству, не исключено столкнуться с неконтролируемым риском. Конечно в некоторых случаях этот риск можно считать допустимым, приняв меры безопасности.
Поэтому покупатель должен понимать, кто и при каких обстоятельствах имеет право предъявить притязания на приобретаемую квартиру и очередность наследования, исходя из того, каким образом последнее произошло.
Когда куплю-продажу не смогут оспорить?
Покупателю не придется возвращать деньги за квартиру или выплачивать часть доли внезапно появившемуся наследнику, если он докажет, что является добросовестным приобретателем. Под этим подразумевается приобретатель, который не знал и не мог знать о возможных наследниках или незаконного приобретения недвижимости продавцом.
Кроме того, есть и п. 42 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9, который при судебных разбирательствах зачастую играет решающую роль:
«Если при принятии наследства после истечения установленного срока с соблюдением правил статьи 1155 ГК РФ возврат наследственного имущества в натуре невозможен из-за отсутствия у наследника, своевременно принявшего наследство, соответствующего имущества независимо от причин, по которым наступила невозможность его возврата в натуре, наследник, принявший наследство после истечения установленного срока, имеет право лишь на денежную компенсацию своей доли в наследстве (при принятии наследства по истечении установленного срока с согласия других наследников — при условии, что иное не предусмотрено заключенным в письменной форме соглашением между наследниками). В этом случае действительная стоимость наследственного имущества оценивается на момент его приобретения, то есть на день открытия наследства (статья 1105 ГК РФ)».
Иными словами, после продажи наследственной квартиры внезапно появившемуся наследнику компенсировать его долю будет продавец, а не покупатель.
Срок давности и риски при покупке
Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.
Каков срок давности для заявления притязаний?
Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. При этом срок исковой давности для защиты права не должен превышать 10 лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.
Чтобы избежать проблем с приобретенной квартирой, необходимо внимательно изучать предоставляемые продавцом документы. Нужно убедиться в их подлинности. Для этого можно, вместе с собственником, обращаться в организации, которые выдавали соответствующую документацию. Следует помнить о том, что на практике встречаются случаи, когда собственник может стремиться ввести покупателя в заблуждение. Поэтому можно обратиться к услугам эксперта, в целях проведения оценки сведений.
В свою очередь и продавцу следует быть внимательным. Нередки случаи, когда проблемы возникают на этапе расчета. Покупатель может не выплатить сумму полностью. То есть перечислить задаток, а остальное не передать. Поэтом при подписании договора и акта-приема передачи квартиры необходимо потребовать выдачи все оговоренной суммы денежных средств.
В одном из судов РФ было рассмотрено два иска. Один об аннулировании сделок, истребовании имущества из чужого владения и признания права собственности на жилье в порядке наследования. Второй – о восстановлении срока принятия имущества, включении квартиры в указанный объем и праве собственности на долю.
По первому иску было установлено, что покойный собственник владел жильем, которое было его единственным, и никаких сделок при жизни с ним не совершал. После его смерти первоочередное право перешло к истцу. Другой претендент являлся наследником второй очереди. Однако в передаче квартиры было отказано, поскольку жилье было продано другому лицу. При этом договор купли-продажи покойный собственник не подписывал. Впоследствии квартира была продана третьему лицу. В связи с этим истец обратился в правоохранительные структуры. Однако новые собственники вышли с ним на связь и обещали вернуть жилье. Они пояснили, что осуществляли уход за покойным и после его смерти оформили квартиру как приобретенную, поскольку не знали о других претендентах. Такая сделка не могла быть признана законной, поскольку осуществлялась с нарушением требований действующих норм.
В ходе изучения второго иска было установлено, что инициатор является наследником второй очереди и претендует на долю в квартире. О смерти собственника он узнал, только спустя некоторое время, когда сделки купли-продажи были уже оформлены. По этой причине нотариус отказал в выдаче свидетельства. Срок пропущен из-за того, что истец не знал о смерти своего родственника.
В процессе изучения представленных материалов судом установлено, что потенциальные получатели знали о том, что уход за собственником осуществляют ответчики. Однако о смерти владельца квартиры им известно не было. Судом установлено, что порядок вступления в наследство в силу закона был нарушен, поскольку покойный завещания не оставил. При этом уважительности причин пропуска срока вторым истцом выявлено не было.
На основании изложенного требования первого инициатора удовлетворены в полном объеме, второму было отказано.
Несмотря на то что законом установлено, что на протяжении шести месяцев наследники должны оформить и вступить в права наследования по факту все немного сложнее. Так как не всегда наследники знают о наследстве или имеют возможность его принять в установленный период срок пропускается, но суд при наличии серьезных причин может его восстановить.
ВАЖНО !!! Итак, в соответствии со ст.1155 ГК РФ которая говорит о том, что наследник пропустивший срок вступления по уважительной причине вправе в судебном порядке восстановить срок. Подать в суд можно в течении полугода с момента как узнал о том, что являлся наследником.
А для тех наследников, чьи права были нарушены, и они били проигнорированы, как приемники, законом предусмотрено обращение в суд с иском в течение десяти лет с момента смерти завещателя (ст.196 ГК РФ) и не важно была ли наследственная собственность перепродана или нет.