Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести апартаменты в статус жилой недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правом на инициацию переоформления имеет только собственник помещения. Если гражданин заключил с застройщиком договор долевого строительства, а по документам помещение считается апартаментами, то правом на обращение в уполномоченный орган наделяется застройщик.
Перевод апартаментов в жилое помещение
Как уже поняли апартаменты это коммерческая недвижимость. И если вы проживаете в них постоянно, то выгоднее будет перевести помещение в жилой фонд! Как перевести апартаменты в жилую недвижимость рассмотрим ниже. Сначала рассмотрим преимущества оформления апартаментов в качестве жилого помещения:
-
Инфраструктура – в здании обычно много социальных объектов: спорткомплексы, магазины, аптеки. При получении апарт-квартирой статуса жилого помещения, объекты остаются. Не в каждом многоквартирном доме вы найдете такие достоинства!
-
Коммунальные платежи – в обычных квартирах тарифы меньше.
-
Налоги – в жилых помещениях ставка ниже.
-
Налоговый вычет – его можно получить только за квартиру.
-
Прописка – в апартаментах возможна только временная регистрация, а в квартире – постоянная.
-
Расположение – апартаменты нередко находятся в районах с удобной транспортной развязкой. В курортных районах очень часто на первой береговой линии.
-
Стоимость – из-за меньшей цены апартаменты считаются рентабельным вложением. Осуществив перевод объекта недвижимости в жилой фонд вы не плохо выигрываете в стоимости покупки илли его последующей продаже.
Однако не всем апартам можно присвоить статус жилого фонда!
Апартаменты можно перевести в жилое помещение, только если соблюден ряд требований:
-
апартаменты должны быть в собственности заявителя. После того, как дом сдан в эксплуатацию, по акту приемки-передачи квартиру отдают дольщику. При неоформленном праве собственности владелец вместе с документами подает соответствующую заявку в Росреестр;
-
здание с апартаментами находится в эксплуатации;
-
по всем характеристикам помещение должно быть похоже на обычную квартиру, должны иметься все инженерные системы;
-
дом расположен в жилой зоне по нормам градостроительного зонирования;
-
на жилье не наложены обременения – апартаменты не могут находиться под арестом или в залоге;
-
в воздухе не должен быть высокий уровень концентрации токсичных веществ – не больше допустимого;
-
ограждающие и несущие конструкции находятся в рабочем состоянии;
-
солнечный свет должен проникать в апартаменты хотя бы пару часов в сутки;
-
в районе апарт-квартиры есть вся необходимая социальная инфраструктура – парковки, детские площадки, зоны отдыха.
Если апартаменты соответствуют всем требованиям, собственник подает заявление в свободной форме: в местную администрацию, МФЦ, Госуслуги – все зависит от города. В заявлении должна быть указана следующая информация:
-
данные руководителя;
-
пункт об отсутствии обременений;
-
выписка из ЕГРН;
-
подробная информация об апартаментах;
-
название отдела, в который заявитель обратился;
-
наименование заявления;
-
перечень приложенных документов;
-
непосредственная просьба о смене статуса апартамента;
-
дата, подпись.
К заявке прикладываются документы, и оплачивается госпошлина:
-
паспорт владельца апарт-квартиры (копия);
-
план апартов с подробным описанием;
-
проект перепланировки;
-
техпаспорт жилья из БТИ.
Согласно ЖК РФ ст. 22 (п. 4) и Постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от 21.08.2019), для того, чтобы процедура перевода апартаментов жилой фонд состоялась необходимо соблюдение определенных требований:
- недвижимость должна находиться в собственности заявителя;
- апартаменты не должны находиться в залоге, быть под обременением или арестом;
- дома должны находиться в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием;
- концентрация вредных веществ в воздухе не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест;
- несущие и ограждающие конструкции строения, в котором расположена рассматриваемая площадь, должны быть в работоспособном состоянии;
- наличие инфраструктуры, отвечающей параметрам в соответствии с законодательством;
- помещение должно быть похоже по характеристикам на квартиру, и обеспечено инженерными системами;
- здание, в котором расположена заявленная площадь, должно быть сдано в эксплуатацию;
Состояние прилегающей инфраструктуры не зависит от собственника, а пункт по поводу соответствия апартаментов квартире можно попытаться решить с помощью перепланировки. Отсутствие кухни и отопления – главные проблемы, ванна и туалет чаще всего есть.
Примерные требования для помещений, предполагающих постоянное проживание:
| площадь |
|
| наличие комнат | основной, кухни, ванной, туалета |
| этажность | не допускается, чтобы собственность находилось на нулевом этаже или в подвальном помещении |
| высота комнат | не ниже 2,5 м |
| коммуникации | наличие водоснабжения, электричества, отопления, вентиляции, водоотведения, лифта (для зданий выше 5 этажей) |
| защищенность |
|
| освещение | присутствие естественного освещения (уровень определяется в зависимости от этажа и ограждающих конструкций, противостоящих зданий) |
В результате, удовлетворение всех перечисленных требований необходимо для обеспечения условий безопасного проживания человека на постоянной основе, в соответствии с нормами, предусмотренными нормативно-правовыми актами.
Варианты решения вопроса в случае отказа в переводе
Выполнив все требования, необходимые для изменения статуса жилплощади, заявитель может столкнуться с отказом. И не всегда такая резолюция вызвана проблемами с техническим состоянием объекта. Чиновники неохотно принимают решения о переводе апартаментов в жилое помещение, так как они берут на себя ответственность за безопасное проживание граждан на переоформленной собственности. К тому же законодательство не в полной мере регламентирует процедуру.
В некоторых ситуациях, решить вопрос в свою пользу можно подав иск на администрацию. Как показывает судебная практика, уполномоченные представители при вынесении вердикта опираются на действующее законодательство, и, если помещение не соответствует техническим требованиям, иск не будет удовлетворен. В случае, если для отказа послужили другие факторы, не имеющие отношение к требуемым нормам, заключение может быть пересмотрено в пользу заявителя.
Законопроект, который сейчас разрабатывается, позволит решить вопрос о статусе этого вида недвижимости. Так, пока есть предложение сделать апартаменты «жильем второго класса» – полностью назвать их «жильем» во многих случаях будет трудно, а в некоторых вообще невозможно. К примеру, одна из причин — в таких объектах сложно соблюсти санитарные нормы, разработанные для жилья.
Вместе с тем предполагается, что после принятия вышеупомянутого закона собственники апартаментов, получивших новый статус, смогут оформить там постоянную регистрацию. Также покупатели такой недвижимости будут защищены в случае банкротства застройщика наравне с покупателями квартир. На сегодняшний день это невозможно.
Тарифы на коммунальные услуги в апартаментах останутся такими же, как для нежилых помещений. При этом получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ, скорее всего, не представится возможным. Не будут действовать на них и программа льготной ипотеки, государственные жилищные программы и программа расселения аварийных зданий.
Те, кто уже определился с желанием купить апартаменты для собственного проживания, может сделать это сейчас без каких-либо опасений. Если впоследствии получится перевести купленную недвижимость в жилой фонд, вы окажетесь в выигрыше. Также ничем не рискуют покупатели, планирующие приобрести апартаменты для их последующей сдачи в аренду.
Повременить с покупкой стоит инвесторам — тем, кто собирается приобрести такую недвижимость с целью последующей перепродажи. На мой взгляд, лучше подождать, когда будут определены сроки и условия перевода апартаментов в жилой фонд, особенности налогового режима, последовательность действий, которые необходимо совершить собственнику, и другие важные моменты. Это позволит минимизировать риски при покупке.
Список документов для перепланировки :
- Гражданский паспорт владельца,.
- документы, подтверждающие право собственности заявителя на объект, а также
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц, в
- План преобразования или перепланировки; и
- протоколы собраний собственников всех помещений в здании,…
- уведомление о проведении общего собрания
- список владельцев, список
- технические планы
- верхнего плана, в
- определение собственников помещений
- Регистрационные листы собственников на собраниях
- заключения профессионального органа о возможности перевода.
Процесс рассмотрения документов в законе очень неясен. В результате не существует единого подхода. Не существует определенных числовых параметров для безопасного размещения дверей, звукоизоляции, солнечной радиации или вибрации.
По сути, решение остается за экспертами органа власти. Поэтому они не обязательно объективны.
В случае положительного решения заключение органа местного самоуправления направляется в Единый государственный реестр собственников и юридических лиц.
В случае отрицательного решения гражданин имеет право обратиться в суд.
Важно! Распространенной причиной отказа является наличие имущественного обременения. Поэтому до начала процесса ипотека должна быть погашена.
Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости. Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.
Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.
Сколько стоит перевод апартаментов в жилое помещение
Назвать сумму расходов на каждом этапе сложно. Она зависит от региона и от объема предполагаемых работ. Приведем минимальные цены по Санкт-Петербургу:
Рассмотрение заявление на перепланировку и (или) смену статуса — бесплатно Техпаспорт в БТИ — от 1 500₽. План перепланировки — от 30 000₽
Сумма может увеличиться в несколько раз, если собственник обратится в юридическую фирму для консультации или составления документов. Также мы не рассматриваем расходы на ремонт в связи с перепланировкой.
При благоприятном исходе бюрократические и ремонтные хлопоты завершаются заявлением в Росреестр о смене статуса апартаментов. В течение 3-5 рабочих дней в базу вносят изменения и выдают выписку, где сказано, что вы собственник жилого помещения.
Примеры из судебной практики
Граждане часто сталкиваются с тем, что администрация выносит отрицательные решения по их заявлениям, хотя собраны все документы, а также объект соответствует требованиям жилья. Поэтому владельцы недвижимости вынуждены подавать исковые заявления.
К самым популярным примерам из практики относится:
- Решение по делу № 2А-2873/2016. Собственник апартаментов пытался через суд обжаловать решение администрации. Суд установил, что помещение не соответствует требованиям, поэтому в исковых требованиях было отказано.
- Решение по делу № 2-3169/2013. Владелец нежилого помещения пытался через суд признать апартаменты жилым помещением. В его исковых требованиях было отказано, поскольку объект имеет множество технических недостатков.
Подача заявления в уполномоченный орган
Заявление о возможности перевода апартаментов в жилой фонд подается следующим образом:
- через Госуслуги;
- через МФЦ;
- в жилищный отдел местной администрации по месту расположения апартаментов.
Точный бланк заявления не устанавливается законом. Но, как показывает практика, документ должен включать следующие сведения:
- наименование жилищного отдела местной администрации;
- данные руководителя;
- сведения о заявителе;
- наименование заявления;
- просьба о переводе апартаментов в жилой фонд;
- информация о помещении (площадь, адрес, этажность дома, этаж, на котором располагается помещение);
- сведения о правах на объект;
- данные об отсутствии обременений;
- перечень документации к заявлению;
- подпись и дата.
Что такое квартира, жилой дом и часть жилого дома?
Определимся с определениями:
- Квартира – это отдельное помещение в многоквартирном доме, изолированное от остальных помещений других собственников. У нее должен быть отдельный вход, комнат может быть несколько. У владельцев квартир есть общие помещения: коридоры, лифты, тамбуры, лестничные площадки. Коммуникации здесь общие до ввода в жилье.
- Жилой дом – это отдельно стоящее здание высотой до трех этажей, имеющее индивидуальные коммуникации до и после ввода в жилье. Предназначен для постоянного проживания, как и квартира.
- Часть жилого дома – это комната или вспомогательные помещения. Если доля выделена в натуре, под частью подразумевается отдельное жилье, поставленное на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости. У него должен быть оборудован отдельный вход и автономные от другой части коммуникации.
Стоимость перевода апартаментов в жилой фонд
Проанализировать сколько стоит перевод апартаментов в жилье можно, определив факторы, влияющие на процесс. Стоимость ремонта при перепланировке колеблется от 15 до 200 — 300 тысяч рублей. Цена технического плана и паспорта – 1500 рублей (в некоторых случаях – до 10000 рублей).
Провести изменение статуса жилья без финансовых затрат невозможно. Общая стоимость изменения юридической формы регистрации апартаментов составляет сумму от 15000 до 320000 рублей.
Перевод апартаментов в жилое помещение осуществляется в рамках норм Жилищного кодекса РФ. Согласование заявки проходит несколько этапов, поэтому процедура длительная и может потребовать дополнительных финансовых расходов на ремонт жилья для соблюдения стандартных строительных норм.
Как перевести апартаменты в жилой фонд? Для этого необходимо соблюдать следующие требования:
- Жилье должно находиться в собственности гражданина. Оно также не должно быть ничем обременено.
- Звукоизоляция. Уровень шума в любое время суток должен соответствовать установленным нормативам. Любое отклонение может послужить отказом для перевода апартаментов в жилье.
- Освещенность. Такой параметр также должен отвечать установленным стандартам. Главное требование – кухни и комнаты должны быть доступны для естественного дневного света. В таких помещениях должно быть светло днем без использования осветительных приборов минимум два часа в сутки.
- Если апартаменты расположены на двух уровнях, то нельзя обустраивать помещение таким образом, чтобы кухня находилась под санузлом. Это противоречит санитарным нормам и является поводом для отказа перевода нежилого помещения в жилую квартиру.
- Метраж жилья и высота потолков должна соответствовать установленным нормам.
При переводе не последнее место занимает инфраструктура здания. Разрешение выдают более охотно, если рядом с объектом находится медицинские и учебные заведения, а также детские сады. Поскольку гражданин не может повлиять на этот параметр, поэтому он не является основным, но все-таки может стать причиной не для отказа, а для отложения решения. Со временем, если ситуация с инфраструктурой изменится, можно сделать повторную попытку перевода. В этом случае есть больше шансов получить положительный ответ.
Чтобы перевести апартаменты в статус жилого помещения, необходимо подать заявление в соответствующие органы. Его можно подать через Многофункциональный центр или официальный портал Государственных услуг. После подачи заявления следует дождаться ответа. Одним днем дело не обойдется. Чтобы разобраться с документами и подготовить ответ, потребуется два дня. Если он будет положительным, значит, можно переводить апартаменты в квартиру со всеми вытекающими последствиями. В случае отрицательного ответа все останется на прежнем уровне. Гражданин имеет право оспорить такое решение. Для этого ему нужно обратиться в суд. Обжаловать решение можно в течение трех месяцев. За это время рекомендуется исправить все недочеты, из-за которых был получен отказ.
Почему в апартаментах нельзя прописаться?
Апартаменты – это коммерческая недвижимость, которая предусмотрена для временного проживания граждан. По такому же принципу работают хостелы, номера в гостиницах или отелях.
Так как такой тип недвижимости располагается в бизнес-центрах, на первых этажах жилых домов, планировка у них может быть свободной, поэтому собственник имеет право ее изменить на свое усмотрение, но только после того, как получит одобрение на такие работы у местной администрации. Сначала сделать, а потом узаконить нельзя – это нарушение законодательства.
Для справки: раньше незаконная перепланировка наказывалась сначала штрафом, а в крайнем случае уже доходило дело до суда. Сейчас ответственность ужесточили: сначала выдают предписание вернуть все как было, а если собственник в установленные сроки этого не делает, то местная администрация идет в суд с иском на отчуждение права собственности. Чаще всего суд удовлетворяет такие иски. А дальше происходит вот что: недвижимость арестовывается, продается с торгов ФССП (по цене ниже рыночной), из вырученной суммы удерживаются судебные расходы и штраф, а остаток отдают бывшему владельцу. За полученную сумму купить что-то аналогичное уже не получится.