Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Начислять ли НДФЛ с обеспечительного платежа арендодателю-физлицу?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если обеспечение вносится по предварительному договору, что зачет сумм задатка (обеспечительного платежа) в счет оплата не может производится ранее заключения основного договора. Но Минфин России все равно считает, что с таких сумм следует уплачивать НДС в том налоговом периоде, в котором задаток получен (Письмо Минфина России от 02.02.2011 № 03-07-11/25). То есть, руководствуясь позицией Минфина России, в момент получения такого обеспечения следует исчислить и уплатить НДС, а при возврате суммы обеспечения принять ранее уплаченный НДС к вычету (п. 5 ст. 171, п. 4 ст. 172 НК РФ). И если по условиям договора задаток засчитывается в счет платежей по основному договору, то следует ожидать возникновения спора с проверяющими. Перспективы его выиграть невысоки.
Как известно, в НДФЛ-базу попадают все доходы, полученные «физиком» как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло. Доходом же признается экономическая выгода, учитываемая в случае возможности ее оценки (п. 1 ст. 41 НК РФ).
Российские организации, от которых гражданин получил доходы, выступают в роли налоговых агентов. Они обязаны исчислить, удержать у этого физлица и отправить в бюджет НДФЛ.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 223 ключевого фискального документа при получении денежного прибытка дата фактического получения дохода – это день его выплаты.
Далее сотрудники главного финансового ведомства обратились к положениям статьи 381.1 Гражданского кодекса РФ. По соглашению сторон обязательство может быть «подкреплено» обеспечительным платежом (ОП). То есть, конкретной суммой, вносимой одной стороной в пользу другой. Таким способом можно обеспечить обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении оговоренных обстоятельств ОП засчитывается в счет исполнения обязательства. Если же таковых не возникнет, обеспечительный платеж возвращают.
Отсюда вывод. Предположим, что компания-арендатор вносит на счет физлица-арендодателя ОП по договору аренды имущества. В подобной ситуации на дату внесения этой суммы облагаемого НДФЛ дохода не образуется.
Обеспечительный платеж и НДФЛ
Вызывает споры и вопрос необходимости уплаты НДФЛ физическим лицом при получении задатка или обеспечительного платежа.
Мнение судей
С одной стороны, задаток не относится к доходам и суммам, не подлежащим обложению НДФЛ (ст. 217 Налогового кодекса РФ). Но судьи зачастую решают, что задаток НДФЛ не облагается. Ведь это не выручка от реализации товаров (работ, услуг), а способ обеспечения исполнения обязательства. Поэтому включить суммы задатка в налоговую базу по НДФЛ надо не при его получении, а при зачете задатка, полученного от покупателя в счет оплаты по заключенному договору. Именно в этот момент задаток перестает быть способом обеспечения исполнения обязательств и трансформируется в часть стоимости проданного имущества (Постановления ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4388/09-С2 по делу N А47-436/2008, ФАС Центрального округа от 03.10.2011 по делу N А14-6763/2010/229/24, ФАС Западно-Сибирского округа от 27.07.2011 по делу N А75-8953/2010, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2011 по делу N А75-8953/2010, Семнадцатого ААС от 22.08.2007 № 17АП-2069/07-АК).
Мнение Минфина
Естественно, такой подход не находит понимания у Минфина России (Письма Минфина России от 12.02.2010 N 03-04-05/10-56, от 24.11.2008 N 03-04-05-01/440). И пользоваться им опасно.
Аналогичное мнение высказано чиновниками и в отношении обеспечительного платежа (в том числе по предварительному договору): НДФЛ с суммы обеспечительного платежа надо заплатить в момент внесения денег на текущий счет или иной банковский счет физического лица, режим которого позволяет расходовать арендодателю поступившие от арендатора денежные средства по своему усмотрению, то есть передаст денежные средства в собственность арендодателя. В таких случаях полученные арендодателем денежные средства будут являться по сути авансом и, соответственно, рассматриваться как его доход, подлежащий налогообложению в общем порядке. Причем, удержать НДФЛ должен налоговый агент, если обеспечительный платеж вносит организация, которая признается в такой ситуации налоговым агентом по НДФЛ. Однако если денежные средства в обеспечение исполнения обязательств перед арендодателем (в наличной или безналичной форме) будут каким-либо образом обособлены от остального имущества арендодателя, но при этом условия договора предусматривают, что арендодатель вправе произвести удержание не уплаченной в установленный договором срок арендной платы из суммы обеспечительного платежа, то доходом, подлежащим налогообложению, будет являться сумма, удержанная арендодателем из обеспечительного платежа. До момента удержания не уплаченных арендатором в срок сумм арендной платы дохода, подлежащего налогообложению, в этом случае у арендодателя не возникает (Письма Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577, от 26.06.2013 N 03-04-05/24290). Таким образом, если согласно соглашению арендодатель не может использовать внесенные в качестве обеспечительного платежа суммы, то налоговая база по НДФЛ не возникает.
Налоговый агент при аренде у физлиц
Организация, которая выплачивает физлицу арендную плату, является его налоговым агентом . Она должна удержать из арендной платы НДФЛ, не позднее чем на следующий рабочий день перечислить его в бюджет и показать это в отчетности по НДФЛ (формы 2-НДФЛ и 6-НДФЛ) .
Обычно договор еще предусматривает, что в начале его действия организация обязана передать арендодателю так называемый депозит (также может называться гарантийным, обеспечительным платежом либо взносом). Это страховка физлица на случай, если организация не выполнит какие-то свои обязательства по договору аренды. Является ли такой депозит в целях НДФЛ доходом физлица-арендодателя? И если да, то в какой именно момент он становится доходом:
- или в день передачи его суммы физлицу;
- или в момент его использования, то есть удержания в счет погашения обязательства арендатора перед арендодателем?
От ответа на эти вопросы зависит, что и в какой момент организация должна сделать как налоговый агент.
Есть два основных типа депозита: один вносится в оплату последнего месяца аренды, второй — для удержания из него суммы не исполненного арендатором в срок обязательства (например, из такого депозита погашаются текущая задолженность по арендной плате и коммунальным платежам, долги по уплате штрафа за нарушение условий договора, по возмещению ущерба, нанесенного арендуемому имуществу, и т.д.). Рассмотрим эти две ситуации в отдельности.
Проводки при аренде у арендатора на упрощенном порядке
При перечислении обеспечит. платежа (далее по тексту – ОП) расход признавать не нужно. Следует причислить данную сумму к дебиторской задолженности. Собственно платеж учитывают на автономном субсчете, который открывают к счету, используемому для расчетов с арендодателем. Попутно его отображают на соответствующем забалансовом сч. 009.
Проводки:
- ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» КТ 51 – внесение платежа по арендному договору;
- ДТ 009 – его сумма;
- ДТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» КТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» – вычет НДС с ОП (если по договору он зачтен в арендную плату, а также есть счет-фактура от арендодателя);
- ДТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по аренд оплате» КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – ОП зачтен в арендную плату (на дату зачета);
- ДТ 51 КТ 76 субсч. «Расчеты с арендодателем по ОП» – возврат ОП (на дату возврата);
- КТ 009 – списание ОП;
- ДТ 76 субсч. «Расчеты по НДС с выдан. авансов» КТ 68 субсч. «Расчеты по НДС» – восстановление ранее принятого к вычету НДС.
Минфин разъяснил, как облагать НДФЛ обеспечительный платеж по договору аренды с физлицом
Организация перечисляет физлицу деньги в целях обеспечения заключения с ним договора аренды. По соглашению сторон платеж может либо полностью возвращаться при заключении договора, либо засчитываться в счет арендной платы. По мнению Минфина России, и в том и в другом случае не удерживать НДФЛ можно только тогда, когда обеспечительный платеж будет обособлен от иного имущества физлица. Если деньги поступают на текущий или иной банковский счет гражданина, он получает возможность их тратить. Поэтому возникает облагаемый налогом доход и обязанность налогового агента удержать НДФЛ (Письмо Минфина России от 23.10.2014 № 03-04-06/53577). К сожалению, чиновники не поясняют, каким образом эти деньги нужно обособить, и как организация должна это проверить. Поэтому налог безопаснее удержать. Иначе возможны санкции.
Отражение фактов хозяйственной жизни по договору аренды зависит, в первую очередь, от установленного порядка арендных платежей: размер, сроки уплаты переменные и постоянные составляющие арендной платы. А также от дополнительных действий бухгалтера в связи с возникшей дополнительной обязанностью налогового агента по доходам физического лица. Поэтому важно внимательно разделять понятия своих расходов и доходов партнера. К доходам физ.лица применяются нормы налогового законодательства.
Во избежание ошибок отражения фактов и событий хозяйственной жизни на счетах бухгалтерского учета рекомендуется предварительно сделать экономический анализ: доходы, расходы, обязательства. Подстройте свою Учетную политику под особенности вашей деятельности.
Понятие и характеристики обеспечительного платежа
Обеспечительный платеж применяется в юридической практике с 2015 года. Это понятие было введено ФЗ №42 от 08.03.2015. Обеспечительным считается платеж, внесенный одной из сторон договора в пользу другой на случай нарушения денежных обязательств. Обеспечение в таком случае засчитывается в счет погашения соответствующих обязательств (ГК РФ ст. 381.1). Вноситься платеж может деньгами, имуществом, ценными бумагами.
Если арендатор исправно исполняет обязательства в течение срока действия договора аренды, обеспечение арендатором не востребуется. Внесенные средства, ценные бумаги или имущество по окончании срока действия договора возвращаются плательщику. По соглашению сторон платеж может быть переквалифицирован и принят в счет арендной платы.
Обеспечение должно быть предусмотрено условиями договора аренды. Оно решает следующие задачи:
-
Возмещение ущерба от порчи и утраты имущества.
-
Отражение обязанности оплаты аренды в порядке и в сроки, установленные действующим договором, и возмещение ущерба при непоступлении платежей.
-
Компенсация расходов, понесенных арендодателем вследствие нарушения арендатором условий договора.
Когда целесообразно пользоваться?
Образец договора аренды позволяет каждому арендодателю правильно составить соглашение с арендаторами. В нем отсутствуют данные о страховом депозите, но такие пункты могут вноситься непосредственным владельцем имущества при необходимости. Наиболее часто обеспечительный платеж в договоре аренды используется в таких ситуациях:
- составляется соглашение в отношении дорогостоящей недвижимости, которая передается арендаторам совместно с мебелью, бытовой или офисной техникой и другими предметами, которые могут быть разрушены пользователями;
- владелец объекта сомневается в честности и ответственности арендатора, поэтому такой платеж выступает в качестве гарантии того, что ежемесячно будут перечисляться платежи за использование объекта по назначению;
- формируется арендный договор на длительный срок.
Возможность использования такого платежа оговаривается двумя сторонами. Нередко арендаторы не соглашаются с передачей крупной суммы средств, поэтому не подписывают соглашение.
Основной и дополнительный платежи
Согласовав условие о применении этого способа обеспечения исполнения обязательств, контрагенты иногда забывают, что в случае использования обеспечительного платежа по назначению, т. е. в счет исполнения обязательств стороны, внесенная сумма частично или полностью переходит в собственность пострадавшего контрагента. При этом либо величина платежа снижается, либо он полностью расходуется и фактически перестает существовать. Чтобы избежать неблагоприятных последствий, выраженных в невозможности использования существующего de jure обеспечительного платежа, сторонам рекомендуется оговорить возможность внесения дополнительных сумм (ч. 3 ст. 381.1 ГК).
Например, если изначально было оговорено внесение обеспечительного платежа в твердой денежной сумме, можно включить в текст соглашения следующее условие: «В случае если часть или полная сумма обеспечительного платежа в соответствии с п. (указывается пункт, определяющий обстоятельства, при наступлении которых возможна реализация платежа) Договора были использованы в качестве надлежащего исполнения обязательств Арендатором, последний обязуется срок до трех банковских дней внести на счет Арендодателя денежную сумму, на которую уменьшился размер обеспечительного платежа».
Если условие о применении этого способа обеспечения обязательств имеет для какой-либо из сторон большое значение, его нелишне будет дополнить нормой об ответственности за ее нарушение. Например, можно оговорить, что при недостатке средств, внесенных в качестве обеспечения, арендодатель получит право истребовать имущество из временного владения арендатора до момента получения полной суммы.
Ситуация 2. Депозит вносится на случай неисполнения арендатором обязательств
Речь о депозите, который по окончании действия договора аренды должен быть возвращен арендатору, если тот вовремя исполняет все свои обязательства перед арендодателем. В ином случае депозит удерживается в погашение неисполненного обязательства.
В этой ситуации однозначности нет. Несколько лет назад Минфин предложил такой подход: депозит — не доход на момент его внесения, только если эти деньги обособлены от иного имущества физлица-арендодателя, тот не может расходовать их по своему усмотрению, а вправе лишь удержать из них не уплаченную арендатором вовремя сумму. Тогда, по мнению Минфина, можно считать депозитный платеж обеспечением обязательств и не удерживать из него НДФЛ . Но такая ситуация — редкость. Ведь нужно, чтобы депозит был, например, внесен на специальный счет в банке, режим которого позволит снять с него деньги только в определенных случаях.
Обычно же арендодатель вправе расходовать полученные в качестве депозита деньги, они передаются ему наличными или перечисляются на его обычный счет. Такой депозит Минфин в тех же Письмах предложил считать авансом и, следовательно, доходом арендодателя уже в момент его выплаты.
Обеспечительный платеж в арендных отношениях при УСНО
Участники арендных отношений вправе определить в условиях договора один из вариантов использования обеспечительного (гарантийного) платежа. Он может быть:
-
либо возвращен арендатору – в случае ненаступления в предусмотренный договором срок соответствующих обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства (ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ);
-
либо использован для возмещения возможного ущерба имуществу арендодателя или зачета последнего платежа при расторжении договора аренды (словом, в случае задержки арендного платежа арендодатель может зачесть обеспечительный платеж в счет платы за предоставленное в аренду имущество). Кроме того, договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (ч. 3 ст. 381.1 ГК РФ). Таким обстоятельством может быть, к примеру, расходование суммы обеспечительного платежа на возмещение убытков или неустойки.
НДФЛ с других выплат при аренде
Если организация возмещает физлицу-арендодателю стоимость коммунальных услуг, которая зависит от фактического потребления арендатором и учитывается по счетчикам (электроэнергия, газ, водоснабжение), то возмещаемая сумма облагаемым доходом физлица не является. И, следовательно, с нее НДФЛ удерживать не нужно (
Налоговый кодекс РФ наделяет каждое физическое лицо, получающее доход, обязанностью уплачивать НДФЛ. Процентная ставка по НДФЛ для лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, в том числе установлена в размере 13% (см. п. 1 ст. 209, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В нашей статье мы рассмотрим интересующий многих вопрос: обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду и в каком случае НДФЛ на доход с аренды уплачивает арендатор.
Если арендодателем является физическое лицо, не оформленное в качестве индивидуального предпринимателя, оно может уплатить налог или самостоятельно, или с помощью арендатора, когда арендатор удерживает налог из суммы аренды и перечисляет его в бюджет через налоговый орган.