Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Приемка квартиры в новостройке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Сделка такого типа связана с формированием двух документов. Первый — договор купли-продажи, который должны подписать обе стороны, после чего передача права на недвижимую вещь получает государственную регистрацию (п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Второй — документ о фактической передаче, который законодатель назвал передаточным актом. Он подписывается автономно от момента регистрации сделки. В нём покупатель может отразить реальное состояние недвижимости и указать отдельные факты.
Пepeдaчa квapтиpы coглacнo aктy пpиeмa-пepeдaчи
3aключитeльным этaпoм пpoдaжи являeтcя cocтaвлeниe нa имyщecтвo aктa пepeдaчи квapтиpы. Уcлoвия дaннoгo пepeвoдa пpaв дoлжны быть зapaнee coглacoвaны в дoгoвope и зaвepшeны пpи пoдпиcaнии пepeдaтoчнoгo блaнкa.
Пocлeдcтвиями пepeдaчи нeдвижимocти являютcя пpaвoвыe pиcки. Пocлe пoдпиcaния вышeyкaзaннoгo дoкyмeнтa вce oпepaции c имyщecтвoм пepeвoдятcя нa нoвoгo влaдeльцa:
- cтpaxoвыe cлyчaи или пpoиcшecтвия (пoжap, зaтoплeниe, oгpaблeниe и т.п.);
- oплaтa cчeтoв пo кoммyнaльным ycлyгaм.
B дoкyмeнтe пpи пoдпиcaнии тaкжe нeoбxoдимo oтpaзить cлeдyющиe мoмeнты:
- cocтoяниe пoмeщeний нa мoмeнт пpинятия;
- нaличиe тexники и oбopyдoвaния (мeбeли);
- пpиcyтcтвиe в квapтиpe cчeтчикoв кoммyнaльнoгo oбecпeчeния и т.п.
B cлyчae yтepи, yзнaть, кaк вoccтaнoвить aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы, мoжнo oбpaтившиcь нaпpямyю к oднoмy из yчacтникoв финaнcoвoй oпepaции. Oдни из экзeмпляpa coxpaняeтcя y пpoдaвцa/пoкyпaтeля и, ecли oни coxpaнили кoнтaкты для cвязи, тo мoгyт пoмoчь в yтpaтe.
Taкжe вoccтaнoвить aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы мoжнo cлeдyющим cпocoбoм:
- oбpaтитьcя зa вoccтaнoвлeниe в MФЦ;
- вoccтaнoвить зa плaтy в Pocpeecтpe.
BAЖНO — кoгдa пoдпиcывaeтcя aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пpи пpoдaжe. Нoвoмy влaдeльцy жeлaтeльнo пoдпиcaть блaнк пocлe пoлнoгo ocвoбoждeния пoмeщeния oт coбcтвeнникoв, ee жильцoв и иx вeщeй.
Aкт пpиeмки пepeдaчи квapтиpы пpи coглaшeнии cтopoн пoзвoляeт зaвepшить пepeдaвaть нeдвижимocть и пpaв нa нee пoкyпaтeлю. Укaзaнный дoкyмeнт зaвepшaeт финaнcoвый пpoцecc и пepeвoдит пocлeдyющиe pиcки c мoмeнтa пoдпиcaния нa нoвoгo coбcтвeнникa. Пpи cocтaвлeнии нeoбxoдимo yчитывaть вce нюaнcы и ocoбeннocти oфopмлeния бyмaг тaкoгo poдa.
Boпpoc — Oбязaтeлeн ли aкт пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы?
Пpoдaвeц квapтиpы oткaзывaeтcя пoдпиcывaть пepeдaтoчный блaнк, нo пoкyпкy нe xoтeлocь бы pacтopгнyть. Moжнo yтoчнить — нyжeн блaнк или мoжнo oбoйтиcь лишь дoгoвopoм?
Oтвeт
Coглacнo cтaтьe 556 ГК PФ дoкyмeнт oфopмить нeoбxoдимo, инaчe нeдвижимocть нe бyдeт cчитaтьcя пepeдaннoй и вoзникнyть пpoблeмы c oфopмлeниeм нa нee пpaвa coбcтвeннocти.
Boпpoc — Нyжeн ли aкт пpиeмa пepeдaчи к дoгoвopy дapeния квapтиpы
Гpaждaнкa пoдapилa coвepшeннoлeтнeй внyчкe квapтиpy. Tpeбyeтcя ли aкт пpиeмa пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния, чтoбы внyчкa cтaлa пoлнoпpaвнoй xoзяйкoй?
Oтвeт
Oфopмлeниe aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы пo дoгoвopy дapeния зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмaтpивaeтcя. Bce pacпиcывaeтcя в дapcтвeннoй, нo ГК нe зaпpeщeнo oфopмлять дaннyю бyмaгy пo жeлaнию.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Учет расходов на рекламу
Сложности, в частности, вызывает вопрос отнесения расходов на рекламу и поиск инвесторов (дольщиков). Как правило, подобные расходы существенны, и с введением ФСБУ 5/2019, а именно, пп. е п. 26, который прямо говорит нам о том, что в фактическую себестоимость незавершенного производства и готовой продукции не включаются расходы на рекламу и продвижение продукции, возникли вопросы каким образом отражать данные расходы в соответствии с новым порядком.
Расходы на рекламу и привлечение дольщиков не признаются расходами, связанными непосредственно со строительством. Соответственно, не представляется возможным включить их в стоимость вводимых в эксплуатацию объектов.
Что делать:
-
Отражать такие затраты на субсчете счета 20 «Основное производство» отдельно от затрат на строительство.
-
В случае если застройщик возводит дом для сторонних дольщиков, затраты отражать в качестве оборотных активов в бухгалтерском балансе.
Осложнения во время продажи
Отсутствие акта приема-передачи может привести к определенным осложнениям во время продажи квартиры. Допустим, что потенциальный покупатель нашелся, однако он хочет для приобретения квартиры привлечь ипотечный кредит. В свою очередь некоторые банки кроме свидетельства о собственности желают видеть акт, согласно которому жилплощадь была передана текущему владельцу. Это требование вызвано желанием исключить любую возможность выхода собственности, которая является залоговым имуществом, из-под обременения банка (риск утратить залоговое обеспечение).
Таким образом продавец теряет часть аудитории потенциальных покупателей, которые хотели бы купить его квартиру в ипотеку. Это предполагает необходимость продавца идти на снижение цены в случае желания быстро реализовать недвижимость или увеличивает сроки продажи жилья.
Что делать после приемки квартиры
Вас все устроило с первого раза? Подпишите акт приема-передачи и получите ключи от квартиры. Теперь подайте документы в Росреестр на регистрацию права собственности. Для этого нужно:
- оплатить госпошлину;
- собрать бумаги: паспорт, свидетельство о браке, акт приема-передачи, техпаспорт квартиры;
- приложить договор долевого участия или купли-продажи;
- взять копию закладной из банка, когда жилье приобретено в ипотеку.
После получения свидетельства заключите договор с управляющей компанией: вам начнут присылать квитанции ЖКХ. Можете делать ремонт и переезжать в свою новую квартиру.
Когда используется договор уступки права требования
Договор уступки права требования (ДУПТ) — соглашение между дольщиком, застройщиком и третьим лицом, которому передаются права на владение недвижимостью при условии, что дольщик не подписывал акт приема-передачи, а значит, не вступал в собственность.
Этот вид договора также применяется при покупке новостройки, например когда инвестор приобретает у застройщика объекты долевого строительства на стадии котлована. А затем, обычно когда дом уже достроен, перепродает их по договору уступки права требования.
Дольщик заранее договаривается с застройщиком, что не подпишет акт приема-передачи, а значит, не станет собственником. Поэтому при продаже условия сделки остаются теми же, меняется лишь лицо. Покупатель, скорее всего, будет обязан оформить квартиру в собственность, если она достроена.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Передаточный акт для квартир на первичном рынке
Передаточный акт на квартиру на первичном рынке составляет застройщик. Этот документ является обязательным приложением к договору долевого участия в строительстве и входит в перечень документов, подаваемых для регистрации права собственности на новостройку.
В акте приема-передачи такого формата должны быть указаны следующие данные:
- наименование документа, дата и место подписания;
- данные дольщика и реквизиты застройщика;
- ссылка на основной договор, так как акт – неотъемлемая его часть;
- данные об объекте недвижимости (адрес, площадь, количество комнат, состояние и прочее);
- претензии сторон, если таковые имеются;
- подписи сторон.
В зависимости от обстоятельств, акт может включать и другие пункты, не противоречащие законодательству РФ.
Инструкция по эксплуатации
Наравне с жильцами жилого дома, владелец нежилого помещения имеет права:
- на беспрепятственное использование помещения по целевому назначению;
- на ведение предусмотренной коммерческой деятельности;
- на свободный подход и подъезд к входу в помещение;
- на получение услуг ЖКХ;
- на требование проведения капитального и текущего ремонта;
- проверку документации обслуживающих компаний;
- подачу жалоб в прокуратуру и ГЖИ.
В то же время он обязан нижеследующее:
- осуществлять ответственное управление домом;
- благоустраивать придомовую территорию;
- оплачивать коммунальные услуги;
- вносить деньги на капитальный ремонт дома;
- решать ситуации форс-мажор;
- ответственно относиться к эксплуатации здания;
- вносить оплату за места совместного (общего) пользования, которыми он пользуется;
- осуществлять ремонт принадлежащего ему помещения;
- соблюдать режим тишины;
- иным образом не наносить ущерб жильцам дома.
Для того чтобы решать вопросы, связанные с эксплуатацией помещений более эффективно, целесообразно заключить договор с управляющей компанией, обслуживающей жилой дом.
Неприятные последствия для покупателя
Составление и подписание акта приема-передачи особенно важно для покупателя в том случае, если речь идет о приобретении квартиры в только что построенном доме. Так, помимо вручения ключей от квартиры не менее важным является тот момент, когда пора зафиксировать полноту выполнения обязательств застройщика перед клиентом. Единственным инструментом, который позволяет это сделать, как раз и является акт приема-передачи квартиры.
Да, строительная компания выстроила дом и ввела его в эксплуатацию, однако насколько качественно были проведены работы? Практика показывает, что при осмотре нового жилья клиенты застройщика иногда не очень довольны тем, как выполнена отделка, как работают инженерные коммуникации, а также замечают прочие недочеты. В то время, как договор (если принимать во внимание стандартный договор долевого участия, в котором оговорено, что работы должны быть выполнены не только с учетом принятых строительных норм и правил, но также быть надлежащего качества) исключает возможность наличия таковых недочетов. То есть, получается, что застройщик не в полной мере выполнил свои обязательства.
Что делать в случае отказа застройщика от подписания акта?
Уклонение застройщика от подписания акта приема-передачи, в принципе может избавить его от необходимости исправлять какие-либо дефекты (и нести при этм расходы). Согласно законодательству, если дольщик не подписывает акт в течение двух месяцев, застройщик может подписать документ со своей стороны, и его обязательства, таким образом, будут считаться выполненными. Поэтому, в случае обнаружения недочетов при осмотре новой квартиры, недостаточно просто отказаться подписывать акт, равно как и недостаточно письменной аргументации этого отказа с внесением перечня дефектов в смотровой лист.
Дольщику необходимо подписать смотровой лист со своей стороны и направить застройщику официальную претензию, потребовав внести необходимые исправления. Выждав определенный период, нужно обратиться в суд с соответствующим заявлением.
Реорганизация – один из способов образования или ликвидации юридического лица, которые должны проходить по правилам, установленным статьями 57–60 Гражданского кодекса. Процесс реорганизации основывается на универсальном правопреемстве, которое представляет собой особый порядок перехода всего имущества, имущественных прав и обязательств реорганизуемой организации к ее преемнику.
Реорганизация может быть осуществлена в форме разделения, выделения. Реорганизация юридического лица (в том числе в форме выделения, разделения) может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) (п. 1 ст. 57 ГК РФ). При этом юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц (п. 4 ст. 57 ГК РФ).
При выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом (п. 4 ст. 58 ГК РФ, подп. 1, 3 ст. 55 закона от 08.02.1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Образцы договоров с агентством недвижимости Простор
Наши договора сотрудничества — прозрачны и понятны — и учитывают интересы обеих
сторон — как нашего агентства, так и наших клиентов! Узнать расценки на наши услуги ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ (продажа, покупка, обмен квартир, комнат, долей)
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при обмене жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже жилой недвижимости
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при покупке в новостройке
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР заключаемый с риэлторской компанией при продаже в новостройке
Если Вы планируете купить объект жилой или загородной недвижимости, продаваемый нашим агентством (т.е. внести нам аванс за приобретаемый объект):
- СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ ОБЕС. ПЛАТЕЖА
ЗА ЖИЛОЙ ОБЪЕКТ В НОВОСТРОЙКЕ - СОГЛАШЕНИЕ О ВНЕСЕНИИ
ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНОГО ПЛАТЕЖА
ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, покупка земельных участков, дач, коттеджей, таунхаусов)
- АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при покупке загородной недвижимости - АГЕНТСКИЙ ДОГОВОР, заключаемый с риэлторской компанией
при продаже загородной недвижимости
ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ при СДЕЛКАХ С КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ (продажа, аренда офисов, магазинов, складов, ОСЗ, ресторанов)
- ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ - ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПОДБОРЕ ОБЪЕКТА
ДЛЯ ПОКУПКИ
- ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ОБЪЕКТА - ДОГОВОР, ЗАКЛЮЧАЕМЫЙ С РИЭЛТОРСКОЙ
КОМПАНИЕЙ ПРИ СДАЧЕ ОБЪЕКТА В АРЕНДУ
Все схемы по продаже квартир в новостройках могут быть условно поделены на следующие разновидности:
- законные схемы, конструкция которых прямо предусмотрена законом, среди них:
- продажа посредством заключения договора участия в долевом строительстве;
- продажа путем выпуска жилищных сертификатов;
- продажа через членство в жилищных кооперативах;
- продажа с помощью заключения договора купли-продажи будущего объекта;
- обиходные схемы, то есть те, которые не были прописаны в законодательных актах, однако они нашли активное применение застройщиками в целях легального обхода неблагоприятных законодательных ограничений. К подобным схемам относят:
- вексельную схему продаж;
- продажу путем заключения договора соинвестирования;
- продажу посредством заключения предварительного договора купли-продажи;
- продажу через целевое фондирование.
Схема, при которой спонсор участвует в договоре долевого строительства, — это наиболее распространенный способ приобретения жилого помещения в возводимом здании. Законодатель предусматривает обязанность застройщиков продавать квартиры в новостройках путем заключения с инвесторами ДДУ, чтобы повысить юридическую безопасность положения долевых инвесторов. Если такой договор был заключен, то к правоотношениям застройщика и инвестора применяется ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Этот нормативный акт включается в себя ряд полезных юридических гарантий.
ФЗ N 214-ФЗ предусматривает норму, согласно которой застройщик вправе привлекать долевые инвестиции, если он имеет право собственности или аренды на застраиваемый территориальный участок, а также оформил разрешение на строительство. При обстоятельствах, когда при продажах применяется реклама, за застройщиком закрепляется обязанность опубликовать публичную декларацию на свой строительный проект. Такая декларация должна содержать сведения о проекте и о самом застройщике.