Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Риски и скидки: как продажи квартир по доверенности изменили вторичный рынок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Называется она «генеральной», так как предполагает передачу максимально широких прав, связанных с совершением необходимого действия. В правовой практике России применяется три вида доверенностей: разовые (полномочия заканчиваются после выполнения конкретного действия), специальные (содержат строго ограниченный перечень полномочий поверенного) и генеральные.

Как оформить генеральную доверенность

1. Подготовьте документы. Обязательно нужны паспорта доверенного и поверенного (копия паспорта, если поверенный отсутствует, для иностранца — нотариально заверенный перевод паспортных данных). Документы на недвижимость или автомобиль, если доверенность предполагает действия с ними.
2. Придите к нотариусу и составьте текст доверенности. Обозначьте, какие именно права вы собираетесь передать. Не бойтесь уточнять у специалистов, если вам что-то непонятно. Можете также ограничить доверенность, например запретить выполнять сделки на какую-то сумму.
3. Внимательно проверьте данные, после того как нотариус подготовит черновик доверенности.
4. Дождитесь, пока доверенность распечатают на специальной форме, поставьте подпись.

Какие бывают доверенности

Ирина А.: Если речь идет о доверенности на распоряжение недвижимостью, то такая доверенность должна быть нотариально удостоверена. Это можно сделать у любого нотариуса.

Часто мы слышим про «генеральную доверенность». Вообще такого понятия юридически не существует. То, что называют «генеральной доверенностью», это доверенность, которая предполагает управление и распоряжение всем комплексом имущественных прав с недвижимостью. По этой доверенности можно осуществить любые действия, связанные с отчуждением, приобретением имущества, с залогом имущества, с получением кредитных средств.

Она накладывает очень серьезную ответственность как на доверителя, так и на лицо, которому передаются эти полномочия. Поэтому надо очень серьезно подойти к выбору поверенного, который не будет использовать свои полномочия против ваших интересов.

Если нет необходимости выдавать доверенность на распоряжение всем своим имуществом, имеет смысл выдать доверенность на строго определенные полномочия: на сбор документов для отчуждения имущества, на регистрацию перехода права, в то время как удостоверять сделку и получать денежные средства вы будете сами.

Сколько стоит генеральная доверенность на все полномочия?

Доверенность на автомобиль

Услуга	Нотариальный тариф
Доверенности на право пользования и (или) распоряжения автотранспортными средствами	А) 250 руб. — детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам;
-от физических лиц	Б) 400 руб. (другим лицам)
-от юридических лиц	В) 400 руб.

Какого типа доверенности бывают?

Доверенность может давать разные по объему и характеру полномочия. Она бывает:

• Разовая – на совершение одного конкретного действия, которое в этой доверенности указывается (заключение одной сделки, снятие денег со счета, предоставление документов в конкретном случае, и так далее).
• Специальная – дает право на совершение многократных, но однотипных действий (например, получение денежных средств или медицинской информации, допустим, результатов анализов).
• Общая – дает право распоряжаться и управлять имуществом гражданина, совершать от его лица различные юридические, медицинские и иные действия. Позволяет многократно совершать разнородные действия от лица того, кто эту доверенность выдал.

Когда нужна помощь юриста

Генеральная доверенность на продажу квартиры — документ, который делегирует представителю фактически все полномочия продавца. Поэтому к ее составлению нужно подойти с особой осторожностью. Доверителю необходимо выбрать надежного представителя и правильно оформить доверенность. Составление документа можно перепоручить нотариусу, так как нотариальное удостоверение доверенности на продажу все равно является обязательным. Однако нужно учитывать следующий факт — нотариус не может гарантировать, что доверенное лицо не выйдет за рамки своих полномочий. Также нотариус не может предусмотреть случаи, когда доверитель ошибочно или находясь в заблуждении делегирует представителю слишком широкий круг полномочий.

Поэтому перед тем, как составить этот документ и делегировать представителю полномочия продавца, необходимо проконсультироваться с юристом.

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 400 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 400 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Удостоверение равнозначности документов	50	от 150 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Свидетельствование верности копии документа и выписок из них, за страницу копии (выписки)	10 руб. за страницу	90 руб. за страницу

Что такое генеральная доверенность

Генеральная доверенность в сделках с недвижимостью — документ, приравнивающий представителя к собственнику недвижимости по правам и обязанностям в отношении неё.

Представитель может продавать жильё, получать за него деньги, обращаться в государственные и регистрирующие органы, а также выполнять другие действия, связанные с поручением, ради которого выдавалась доверенность.

Продавец выдаёт такой документ, чтобы не присутствовать на сделке. Он самостоятельно решает, кто будет представлять его интересы: родственники, риелторы, юристы или друзья. Причины выдачи не регламентируются законом: болен, живёт в другом городе, работает или не хочет заморачиваться.

Перед сделкой проверьте доверенность и убедитесь в правильности оформления. Любая ошибка приведёт к приостановке процедуры регистрации права.

В генеральной доверенности обязательно должны быть:

Срок действия генеральной доверенности — 1 – 3 года. После совершения сделки нужно сходить к нотариусу, который её выдал, и написать ему заявление в простой письменной форме на отзыв. Это значит, что доверенность перестанет быть действительной и представитель больше не совершит по ней операции с недвижимостью. Предупредить представителя об отзыве можно устно или заказным письмом с описью. Нотариус звонит доверенному лицу только по просьбе доверителя.

Так выглядит наша доверенность — в ней прописаны все возможные полномочия для доверенного лица.

Покупать квартиру по доверенности — риск. Но если он оправдан низкой стоимостью квартиры и её юридической чистотой, сделку можно заключить. Проводить её проще не с риелтором, а с юристом. Он понимает последствия сделок с доверенностью и несёт ответственность за свои услуги.

Главное, что вы должны сделать перед сделкой — убедиться, что собственник существует, жив и вменяем. Поговорите с ним в любом мессенджере с видеосвязью. Запросите справку из ПНД. Не забудьте подтвердить статус доверенности и проверить лицензию нотариуса. Если рассчитываетесь с доверенным лицом, включите в договор пункт о передаче нотариально заверенной расписки об отсутствии у собственника возражений по сделке и расчётам.

Мы получили документы на право собственности спустя 3,5 месяца ожидания. Сначала в Росреестре потеряли нашу доверенность, после сотрудница МФЦ допустила ошибку в оформлении заявления. Из-за этого государственный регистратор приостановила сделку и вернула документы. Примечательно, что сотрудница МФЦ заполнила заявление неверно, так как не имела опыта работы со сделками по доверенности. Я ходила к нашему регистратору, и она на пальцах (и пакете документов) показала, что оформление бумаг должно быть иным. Повлиять на это нельзя, остаётся только надеяться на компетентность персонала.

История в статье — личный опыт, а не руководство к действию. Если вы всё же решили купить квартиру по доверенности, проконсультируйтесь с юристом. Он разъяснит последствия сделки и проверит документы.

Пакет документов для оформления

Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:

• паспорта обеих сторон;
• документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.

Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.

Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:

• свидетельства, подтверждающего факт рождения;
• если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
• паспорт законного представителя.

Какие права дает генеральная доверенность

Как было сказано ранее, круг прав общей, или генеральной, доверенности определяется самим доверителем и ограничивается российским законодательством.

Даже по генеральной доверенности представитель не может вместо доверителя, например:

• получить паспорт;
• составить завещание;
• вступить в брак.

По генеральной доверенности можно передать такие права, как:

• проведение сделок с движимым и недвижимым имуществом;
• пользование недвижимостью и транспортными средствами;
• представление интересов в военкоматах, судебных, административных и правоохранительных органах;
• получение заказных и других писем;
• подписание заявлений, согласий на обработку персональных данных и заключение мирных соглашений;
• передоверие полномочий другим.

Доверитель может ограничивать полномочия так, как ему нужно. Указывать рамки сумм сделок, регламентировать передачу средств от представителя к доверителю и устанавливать дополнительные условия.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

В тексте доверенности на специальном бланке, который заверяется нотариально, указывается максимум подробностей, без которых она признается недействительной:

• ФИО доверителя и доверенного;
• их адреса проживания;
• местоположение объекта договора;
• область полномочий и сфера права доверенного лица;
• место заключения сделки;
• срок действия доверенности;
• рекомендации по поводу распоряжения вырученными деньгами.

Отдельное внимание уделите полномочиям доверенного – он должен быть наделен правом продажи квартиры. Поинтересуйтесь у доверенного лица, какие отношения связывают его и собственника квартиры и мотивы оформления доверенности.

Покупателю необходимо учитывать, что доверенность утрачивает силу (а вместе с ней и сделка купли-продажи), если доверитель:

• умер;
• признан недееспособным;
• пропал без вести (статус получен в судебном порядке).

Поэтому попытайтесь наладить связь с собственником жилья, убедившись в его состоянии здоровья и наличии желания продавать квартиру.

При покупке квартиры не следует полагаться на доверие. Поэтому лично или через нотариуса проверьте все правоустанавливающие и другие документы, осмотрите жилье, опросите соседей про собственника, изучите историю жилья (покупки-продажи за последние несколько лет). Если сделка затягивается, то заключайте предварительный договор. Конечно, оптимальный вариант – это присутствие владельца квартиры во время подписания соглашения купли-продажи, но если вы проконсультировались у нотариуса и оформили все должным образом, риск остается минимальным.

Рассмотрим подробнее, что такое генеральная доверенность на квартиру и чем она отличается от обычной. Слово «генеральная» означает универсальность документа, разрешающую любые действия относительно прописанного в ней объекта недвижимости.

Бумага нотариальная, она составляется на специальном бланке и дает собственнику возможность проводить правовые и регистрационные операции с жильем с помощью поверенного. То есть собственник этим документом официально разрешает другому человеку (доверенному, поверенному, посреднику, представителю) совершать различные гражданско-правовые действия. Они являются правомерными, если не противоречат закону. Сам же владелец квартиры получает возможность не присутствовать на этапах сделки, будь то продажа или покупка жилья.

Составляется бумага в относительно свободной форме. Опытные нотариусы знают, какие пункты она должна содержать. Если остаются сомнения, имеет смысл все перепроверить.

На бумаге обязательно должны присутствовать следующие данные:

1. Название в верхней части листа.
2. Отметка населенного пункта, где он составлен.
3. Дата нотариального удостоверения.
4. Фамилия, имя, отчество и паспортные данные владельца жилья.
5. Аналогичные данные поверенного.
6. Адрес объекта недвижимости, права на который передают поверенному.
7. Указание на официальные бумаги, которые подтверждают возникновение права собственности. Такие как свидетельства о приватизации, договоры долевого участия и прочее.
8. Список передаваемых полномочий. В случае генеральной, все полномочия указать все равно не получится: их слишком много, и в этом пункте конкретные действия не указываются. Поверенный получает право самостоятельно устанавливать срок и условия продажи, порядок расчетов, сроки передачи помещения, даже его цену.
9. Срок действия.
10. Сведения о регистрации в нотариальном реестре.
11. Подпись и печать нотариуса.

Заявителю, который хочет делегировать обязанности и права, понадобится предоставить пакет документов, который позволит нотариусу убедиться в том, что жилплощадь принадлежит ему.

Право владения недвижимостью подтверждают:

• ордер на получение;
• договор, по которому возникло владение (купли-продажи, дарения);
• свидетельство о вступлении в наследство и т. п.

Вместе с этими бумагами предоставляется свидетельство, удостоверяющее вид права. Еще понадобятся паспорт владельца и паспортные данные поверенного лица (ксерокопия паспорта того, к кому переходят права на квартиру).

Итоговая стоимость услуги по оформлению складывается из:

• типа документа;
• собственно оплаты труда нотариуса;
• госпошлины в размере 200 рублей.

Цена на составление генеральной доверенности составляет не менее 2000 рублей. Разовая оценивается в 600 рублей. Специальная стоит около 1500 рублей.

При этом помните, что при проведении у нотариуса сделки купли-продажи придется заплатить отдельно. Оформление договора вам обойдется в 10 000-12 000 рублей.

Это цены актуальны для г. Москва, в других городах и регионах РФ они отличаются.

Пакет документов для оформления

Чтобы нотариус смог оформить бумагу на передачу полномочий, стороны должны представить комплект документов. В него входят:

• паспорта обеих сторон;
• документ о собственности. Если имущественное право было оформлено до 2016 года и после не переоформлялось, то нужно предъявить свидетельство. Если после 2016 года, то выписку из ЕГРП. Её можно получить в МФЦ или через официальный сайт Росреестра. Услуга платная, срок исполнения 3 – 5 дней.

Владельцем отчуждаемой квартиры или доли в ней может быть несовершеннолетний. Если ему ещё не исполнилось 14 лет, то доверенность от его имени оформляет законный представитель – родители или опекуны. Самого ребёнка предъявлять нотариусу не нужно.

Если же 14 лет уже исполнилось, то он должен присутствовать. Подпись на доверенность он ставит с согласия своего родителя/опекуна. В том или другом случае, нотариусу нужны оригиналы следующих документов:

• свидетельства, подтверждающего факт рождения;
• если собственнику больше 14 лет, его паспорт;
• паспорт законного представителя.

На какой срок выдается генеральная доверенность?

Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа. Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Кто может оформить доверенность на покупку квартиры

В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:

• Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
• Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
• Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
• Капитан морского судна.
• Посол или консул.
• Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.

На какой срок может быть выдана генеральная доверенность

Положения ст. 186 ГК регламентируют срок действия генеральной доверенности, который является общим для любой доверенности.

В законе отсутствуют требования, касающиеся минимального и максимального срока действия документа. Если раньше срок ограничивался 3-мя годами, то 07 мая 2013 г. он был отменен (ФЗ № 100).

При составлении документа можно и не указывать срок его действия. Тогда генеральной доверенностью можно будет пользоваться ровно 1 год. По истечении этого времени она становится недействительной. Если есть намерение увеличить или, наоборот, уменьшить срок действия генеральной доверенности, то нужно указать это в документе.

Единственное, нужно обязательно указывать дату составления генеральной доверенности. Если проигнорировать это требование, документ будет признан ничтожным. Указанная дата определяет начало действия генеральной доверенности.

Полномочия поверенного лица

Полномочия поверенного лица при оформлении доверенности состоят из:

• возможности отказаться быть доверенным лицом;

• точного выполнения поручений, прописанных в условиях доверенности;

• самостоятельного исполнения обязательств;

• поиска заместителя, если доверитель прописал подобную возможность;

• уведомления представляемого о ходе осуществления поручения;

• незамедлительной передачи всех полученных документов, денег, ценностей и т. д.;

• по окончании срока действия представитель обязуется отдать доверительный акт.

Похожие записи:

• Договор социального найма: как получить квартиру от государства
• Как получить гражданство РФ в упрощенном порядке
• Как провести оптимизацию НДС законными способами: подробный план от эксперта