Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порча чужого имущества, умышленная и по неосторожности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
По логике законодательства РФ, под вредом нужно понимать всё то, что связано с возникновением у одного лица ущерба любого типа, — морального или материального, возникшим из-за действий или бездействия другого лица. Однако ГК РФ ориентирован преимущественно на создание правил регулирования отношений, которые относятся к экономическим аспектам жизни, входящим и не входящим в рамки предпринимательской деятельности. Поэтому вред — это всё то негативное, что может произойти по чей-либо вине. Вредом следует считать последствия невыполнения обязанностей по сделке или залива квартиры, результат неосторожного обращения с вещами и подобное.
Если кратко, то реальный ущерб – это один из видов убытков, наряду с упущенной выгодой.
Исходя из пункта 2 статьи 15 ГК РФ, реальный ущерб — расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение имущества лица.
В соответствии со статьей 393 ГК РФ, Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
При этом (пункт 2 статьи 307 ГК РФ), обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ. В качестве иных оснований статья 8 ГК РФ («Основания возникновения гражданских прав и обязанностей») указывает: решения собраний, акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей; события, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий и др.
При заявлении требования о возмещении реального ущерба истец столкнется с необходимостью доказывать:
а) противоправность действий (бездействия) ответчика,
б) факт причинения ущерба и его размер,
в) причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и наступившим ущербом.
Вид и объем доказательств, которые необходимо собрать истцу, будет зависеть от того, в чем состоит причиненный ущерб – повреждено или утрачено имущество, произведены какие-либо выплаты и др.
Согласно пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункт 2 статьи 15 ГК).
Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.
При доказывании факта и размера ущерба следует принимать во внимание также положения п. 49 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым «При рассмотрении дел, связанных с возмещением убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в соответствии со статьей 15 подлежат возмещению как понесенные к моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.
Поэтому, если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), стоимость соответствующих вещей (товаров), работ или услуг должна определяться по правилам пункта 3 статьи 393 Кодекса и в тех случаях, когда на момент предъявления иска или вынесения решения фактические затраты кредитором еще не произведены.»
Напомним, согласно п.3 ст. 393 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, — в день предъявления иска. Исходя из обстоятельств, суд может удовлетворить требование о возмещении убытков, принимая во внимание цены, существующие в день вынесения решения.
Критерии оценки реального ущерба
Реальный вред или ущерб, причиненный физическому или юридическому лицу, подразумевает под собой общий объем расходов, которые произвело или вынуждено производить лицо, законные права которого были нарушены. В данном случае рассматриваются расходы, направленные для возмещения понесенного вреда в целях восстановления законных прав и имущественных накоплений.
Необходимость расходов, направленных на то, чтобы компенсировать вред, причиненный физическому или юридическому лицу, а также размер этих расходов, нуждается в обязательном подтверждении обоснованными рассчетами. Убытки, причиненные пострадавшей стороне, должны сопровождаться доказательствами. В качестве таких доказательств при возмещении может использоваться:
- смета на ликвидацию дефектов товаров, продуктов, услуг и т. д.;
- договор, который определяет объем ответственности за нарушенные обязательства;
- другие подтверждающие документы, которые позволяют оценить ущерб.
Вред, причиненный физическому или юридическому лицу, а также размер подлежащего возмещению материального и морального вреда устанавливаются в соответствии с разумной степенью достоверности данных. Отказа в удовлетворении исков по возмещению нанесенного лицу вреда на основании невозможности установления точного размера не может быть. В таких ситуациях, когда стороны не могут оценить вред, причиненный потерпевшему лицу, самостоятельно, размеры подлежащего возмещению морального и материального вреда определяются непосредственно судом. При этом суд учитывает все обстоятельства конкретного дела, руководствуясь принципами справедливости и соразмерностью реальной ответственности допущенному при отсутствии возмещений ущербу.
Распространены случаи, когда вред, причиненный потерпевшей стороне, предусматривает компенсацию, а нарушенное право может восстанавливаться в натуре посредством приобретения конкретных вещей или товаров, осуществления определенных работ. В таком случае стоимость вещей или услуг, которые могут компенсировать вред, причиненный конкретному лицу, может определяться на основании цен, существовавших в месте запланированного исполнения обязательства в день добровольного удовлетворения требований кредитора к возмещению нанесенного ему вреда должником. Если добровольного удовлетворения требований по возмещению нанесенного кредитору вреда не произошло, стоимость определяется на момент предъявления иска. Исключением является наличие иных требований, установленных действующим законодательством или договором.
Обратите внимание, Государственный Кодекс Российской Федерации объясняет, что вред, причиненный конкретному лицу, и реальный ущерб не равны между собой. Так, при рассмотрении дел, затрагивающих причинение определенных убытков потерпевшей стороне, необходимо помнить, что состав реальных убытков включает в себя:
- Расходы, которые фактически понесло лицо, права которого нарушает причиненный вред.
- Расходы, которые необходимо произвести лицу, в отношении которого произошло причинение убытков для того, чтобы восстановить законные права.
Возмещение ущерба ГК, обязательства вследствие причинения вреда
Возникновение гражданских прав и обязательств происходит при условии наличия достаточных оснований в соответствии с действующим законодательством и актуальными правовыми актами, предусмотренными в нем.
Также гражданские права и обязательства могут возникать вследствие определенных действий, совершенных физическими и юридическими лицами, которые не предусматриваются законом и правовыми актами, однако, учитывая общие начала и смысл гражданского кодекса Российской Федерации, обуславливают возникновение таких прав и обязанностей.
На сегодняшний день к списку оснований, вследствие которых возникают гражданские права и обязанности в соответствии с гражданским кодексом России, относится причиненный вред тому или иному лицу.
В качестве актуальных способов защиты прав гражданина в случае их нарушения, когда имеет место быть причиненный вам или вашим близким вред, рассматривается возмещение понесенного потерпевшей стороной ущерба.
Возмещение убытков и причиненного ущерба обуславливается статьей 12 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
Под понятием ущерба и убытков подразумеваются:
- Фактический ущерб. Причиненный определенному лицу вред в данном случае подразумевает все расходы, которые потерпевшему уже пришлось произвести или придется произвести в будущем в целях восстановления нарушенных законных прав.
- Утрата или повреждение принадлежащего потерпевшей стороне имущества. Когда речь идет про причиненный определенному лицу вред, сюда относятся абсолютно все повреждения, которые вы или другая сторона причините. О вреде можно узнать больше при консультации с юристом или при самостоятельном изучении (ГК) Гражданского Кодекса РФ.
- Упущенная потерпевшей стороной выгода. Причиненный определенному лицу вред под данным термином подразумевает полный объем неприобретенных потерпевшей стороной доходов, которые лицо могло бы получить при условии отсутствия факта нарушения его прав. Необходимость возмещения любого причиненного другому лицу вреда подтверждается пунктом 2 статьи 15 ГК РФ.
Гражданская ответственность за причинение вреда чужому имуществу
Как мы говорили гражданская ответственность наступает по статье 1064 Гражданского Кодекса РФ, так как в ней описаны общие нормы о возмещении вреда, но как таковая гражданская ответственность подразумевает полное возмещение ущерба причинителем и возмещение может произойти как в добровольном порядке, так и в судебном.
Если причинитель вреда не известен, скажем нет записей с видеокамер, нет свидетелей и никто не видел и не знает, кто скажем разбил ваш авто во дворе, то вы можете в таком случае написать заявление в полицию и возможно виновника найдут, но если причинитель не известен и нет никаких зацепок, то и требовать возмещения не с кого. Исключением в такой ситуации будет обращение в страховую компанию но только в случае когда ваше имущество было застраховано от ущерба, в случае с автомобилем, возместить ущерб когда причинитель не известен поможет полис КАСКО, ОСАГО вам не поможет.
Если разбили стекло у машины во дворе, возместит ли ущерб по ОСАГО?
Если вы знаете, кто виновен в причинении вреда имуществу, то вам необходимо зафиксировать факт причинения вреда, в каждой ситуации факт фиксации причинения ущерба свой, к примеру при затоплении квартиры вызывается управляющая организация для составления акта о затоплении, при повреждении авто во дворе хулиганами вызывается участковый, при падении предметов с крыши на ваш авто (мусор, лед) или при падении деревьев так же вызывается участковый ля составления протокола, в случае если ваш авто помяли другим авто то это факт ДТП который должен быть зафиксирован сотрудниками ГИБДД которые должны заполнить все документы и выдать вам справку о ДТП.
После того как у вас есть документы подтверждающие факт причинения ущерба вашему имуществу, вы должны провести оценку (экспертизу) причиненного ущерба, этим занимаются эксперты и каждый эксперт занимается своим направлением, это авто эксперты, недвижимость, прочее имущество. Эксперт сможет определить размер ущерба причиненного вашему имуществу и подготовить отчет, в котором отразит размер причиненного вреда.
После того как у вас на руках есть заключение эксперта с размером ущерба, вы можете предъявлять требования виновнику (причинителю ущерба). Ваше требование будет полное возмещение ущерба.
Самым выгодным вариантом для сторон конфликта будет договориться о возмещении мирным путем, без суда, просто составив соглашение с указанием приемлемой суммы которую будет согласен добровольно выплатить причинитель и на которую будет согласен пострадавший. Так же график выплаты данной суммы и прочие условия возмещения вреда, если стороны пришли к полному согласию, то соглашение подписывается сторонами, ставится дата заключения соглашения и у каждой стороны остается по 1 экземпляру такого соглашения. Далее все отношения между сторонами происходят строго по их договоренности.
Если виновник начинает нарушать условия соглашения или он отказался возмещать ущерб в добровольном порядке, то пострадавшая сторона готовит иск в суд и взыскивает ущерб в судебном порядке. После того как будет получено решение суда и далее исполнительный лист, вы можете передать лист в службу судебных приставов, которые уже в свою очередь будут заниматься вопросом взыскания с виновника суммы ущерба, деньгами или имуществом на которое по закону можно обратить взыскание.
Если сумма ущерба менее 50000 рублей, то иск рассматривает мировой судья, а если сумма ущерба более 50000 рублей, то иск рассматривается районным судом.
Гражданско-правовая ответственность
Но следует знать, что в случае, если размер ущерба при умышленном преступлении меньше 5 тысяч, а при неумышленном – меньше 120 тысяч рублей, существует срок исковой давности – 3 месяца. Если в указанный период пострадавший не обратиться в суд, то не сможет взыскать компенсацию с обвиняемого.
- Независимая Экспертиза. Применяется обычно в случае повреждения автомобилей, недвижимости и дорогостоящей аппаратуры.
- Предоставления чека о покупке вещи. Применяется при повреждении меховых изделий и других вещей, стоимость которых не изменилась с момента покупки.
- Определение среднерыночной стоимости. Применяется в случаях когда автомобиль, Недвижимость, аппаратура или другая вещь, чек на которую не сохранился, полностью уничтожены. Тогда Эксперт учитывает год выпуска и технические (и прочие) характеристики имущества и определяет среднерыночную стоимость такой вещи.
Исходя из стоимости и качества повреждений собственности определяется размер компенсации пострадавшему.
Практические характеристики
Очень часто обвиняемая сторона не имеет оснований доказать факт своей неосторожности из-за чего произошла неумышленная порча имущества. Стоит запомнить, что самыми распространенными рискованными ситуациями являются:
- бесконтрольное использование электроприборов;
- курение в неположенных местах;
- разведение костров в опасных для этого местах.
Выделяют целую группу источников повышенной опасности, которые могут привести к неумышленной порче имущества:
- сложные механизмы;
- оборудование, работающее на электричестве;
- специальные приборы.
Перед эксплуатацией подобных приспособлений человек всегда проходит подробную консультацию и инструктаж по правилам безопасности. Официально зафиксированный факт данных действий самым посредственным образом указывает на вину гражданина.
Порча имущества по неосторожности
Ответственность за порчу имущества по неосторожности, то есть в тех случаях, когда преступник не понимал того, что делает, или же порча является следствием неосторожного обращения с опасными объектами (например, с огнем, с линиями высоковольтных передач, с хранилищами взрывчатых веществ), вменяется в соответствии со статьей 168 Уголовного Кодекса РФ. При этом причиненные повреждения или уничтожение должны иметь крупные размеры.
В соответствии со статьей 158 Уголовного Кодекса РФ, крупным размер признается в том случае, если стоимость поврежденной собственности или полностью уничтоженной превышает сумму 250000 рублей.
Виды ответственности по статье 168 Уголовного Кодекса РФ
- штраф размером до 120000 рублей;
- штраф в размере официального дохода виновного из расчета за один календарный год;
- принудительные работы сроком до одного года;
- лишение свободы сроком до одного года.
Мотивы произведенных действий при определении типа ответственности роли не играют. Во внимание принимаются только последствия, которые повлекли эти действия. Однако мотивы важны при отмежевании данного преступления от преступлений со смежным составом.
Ответственность за порчу имущества для несовершеннолетних
Ответственность за порчу личной собственности граждан, собственности юридических лиц, а также государственной собственности, которая была осуществлена лицами, не достигшими совершеннолетнего возраста, полностью лежит на их родителях (опекунах, попечителях).
Помимо этого, на родителей составляется админпротокол (статья 5.35 Кодекса об административных правонарушениях) о ненадлежащем выполнении родительских обязанностей.
Непосредственно виновников ставят на учет в отдел по делам несовершеннолетних.
Если же ребенку исполнилось четырнадцать лет, но еще нет восемнадцати, он должен возместить ущерб самостоятельно. И только в случае невозможности этого, деньги уплачивают его законные представители. Штрафные же санкции накладываются на несовершеннолетних возрастом от шестнадцати лет.
Составление акта о порче имущества
Акт о порче имущества – это официальный документ, который создается для установления нанесенных повреждений. Изначально сам акт создается без оглядки на преднамеренность или отсутствие таковой в действиях правонарушителя. Принятие решения о мотивах преступления лежит на стороне судебной системы. В данном документе указываются все предметы, условные объекты и интеллектуальная собственность, которая пострадала в ходе неправомерных действий указанного лица.
В акте по умолчанию должны присутствовать дата, имя заявителя, город, номер акта, свидетели инцидента, подписи. В теле документа необходимо указать, какое именно имущество было испорчено, кто нанес вред (ФИО), а также стоимость ущерба. Данный акт станет основой заведения уголовного дела при наличии достаточного количества доказательств.
Посягательство и порча государственного имущества
К виновному лицу применяется ст.214 УК РФ, которая определяет степень ответственности правонарушителя. Например, крушение и обезображивание исторических памятников, общественных и транспортных мест, как раз относятся к разряду государственного имущества и за их порчу, действия нарушителей называются вандализмом. Вандализм — это повреждение государственных исторических и культурных ценностей.
Действия характеризуются как варварские, придающие общественным зданиям и памятникам культуры обезображивающий вид, путем осквернения, деструкции памятников, нанесение нецензурных надписей, символов, порча внешнего состояния объекта.
Статья предусматривает ответственность за порчу имущества находящихся на территории государственных зданий, парков, улиц, в транспорте. За совершение хулиганских нарушений, причиняющих материальный вред государственной собственности, предусмотрено наказание в виде исправительных трудовых работ, штрафа или заключения под арест до трех месяцев.
Ответственность за причинение вреда имуществу
167 статья УК РФ за умышленное причинение вреда имуществу предусматривает определённую ответственность за этот вид преступления. Имеется в виду довольно значительный ущерб. Под данным понятием подразумевается небольшое повреждение имущества или полное его уничтожение.
Когда определяется материальный ущерб, учитывается стоимость, число и ценность объектов. Из-за умышленной порчи собственности можно получить штраф (до 100 МРОТ либо заключение под стражу до двух лет).
Если такое действие суд признал особо опасным, и оно было произведено посредством взрыва либо умышленного поджога, что привело к гибели человека, виновного заключают под стражу до пяти лет.
Когда порчу осуществляет собственник, то это почти во всех случаях считается законным. Если человек владеет правом на собственность, то он может распоряжаться определёнными объектами до момента их уничтожения.
Если вещи не принадлежат лицу, то такие действия закон запрещает. За причинение вреда чужому имуществу предусматривается уголовная ответственность и даже заключение под стражу.
Риск гибели имущества при строительстве объектов недвижимости
Законом установлены следующие диспозитивные (т. е. те, которые разрешено изменить соглашением сторон) правила:
- риск гибели материалов несет та сторона, которая их предоставила (ст. 705 ГК РФ);
- риск гибели всего объекта обременяет подрядчика до момента принятия такого объекта заказчиком (ст. 741 ГК РФ).
Так, определением Верховного суда РФ от 29.01.2016 № 305-ЭС15-18966 по делу № А40-97910/2014 принята позиция суда кассационной инстанции, базировавшаяся на гибели спорного объекта до приемки его ответчиком и, следовательно, до перехода на него риска случайной гибели такого объекта.
Однако, например, заказчику строительных работ судом было отказано во взыскании с подрядчика убытков, вызванных хищением оборудования на объекте. Основанием послужило то, что ответчик своевременно предупредил истца о фактах кражи, при этом последний принимал на себя обязательства по охране территории проведения работ (постановление АС Восточно-Сибирского округа от 22.06.2018 по делу № А19-4011/2017).
Важно! При просрочке принятия объекта заказчиком риск случайной гибели падает на последнего (п. 2 ст. 705 ГК РФ).
Подробнее об ответственности в рамках порядных отношений — в статье «Распределение рисков между сторонами договора подряда».
***
Итак, риск случайной гибели имущества несет его собственник. То есть именно он, в случае отсутствия вины третьих лиц в повреждении или уничтожении вещи, производит необходимое восстановление за свой счет. Однако существуют ситуации, при которых неблагоприятные последствия, произошедшие с предметом сделки, ложатся на того, кто является пользователем имущества. Такое случается в рамках правоотношений по договорам аренды, ссуды, подряда.
Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.
Распределение рисков случайной гибели, случайного повреждения материалов, оборудования, результатов работ между сторонами договора подряда
В силу п. 1 ст. 705 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором подряда, риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона. Приведенная норма направлена на установление баланса интересов всех сторон обязательства (определение КС РФ от 24.09.2013 N 1477-О) и не должна восприниматься как исключающая обязанность подрядчика принимать все необходимые меры для обеспечения сохранности предоставленных заказчиком в соответствии с условиями договора подряда материалов, оборудования и иного имущества, необходимого для выполнения работ. Буквально из формулировки абзаца второго п. 1 ст. 705 ГК РФ следует, что риск гибели или повреждения используемого для выполнения работ имущества возлагается на предоставившую это имущество сторону лишь тогда, когда такие гибель или повреждение являются случайными. Это подчеркивается и в п. 20 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51, где со ссылкой на ст. 714 ГК РФ разъяснено, что правила распределения рисков случайной гибели или повреждения имущества не применяются, когда указанные последствия наступили в связи с ненадлежащим исполнением обязательств одной из сторон. Обязанность доказывания того, что гибель (повреждение) имущества вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, распределяется с учетом правил п. 3 ст. 401 ГК РФ (см. также постановления Пятого ААС от 06.05.2015 N 05АП-2928/15, Второго ААС от 10.03.2015 N 02АП-780/15). Если же гибель (повреждение) имущества не связана с действиями (бездействием) сторон договора подряда и является случайной, то, поскольку стороны не договорились об ином, применяются правила абзаца второго п. 1 ст. 705 ГК РФ. Эти правила предполагают, что, если вследствие обстоятельств непреодолимой силы повреждено оборудование, предоставленное заказчиком, последний лишен возможности взыскать стоимость такого оборудования с подрядчика (постановление Третьего ААС от 09.07.2015 N 03АП-2961/15).
Риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик (абзац третий п. 1 ст. 705 ГК РФ). Приведенное правило также является диспозитивным (то есть может быть изменено сторонами договора подряда) и также касается случаев, когда гибель (повреждение) результата выполненной работы не связана с действиями (бездействием) сторон договора.
Наконец, при просрочке передачи или приемки результата работы указанные выше риски в силу п. 2 ст. 705 ГК РФ возлагаются на сторону, по чьей вине допущена просрочка (см. также п. 7 ст. 720 ГК РФ). Разумеется, вопрос о том, какая из сторон несет ответственность за просрочку, решается исходя из конкретных обстоятельств (постановление Двадцатого ААС от 26.02.2016 N 20АП-435/16, см. также п. 3 ст. 405, п. 1 ст. 406 ГК РФ).
Ознакомьтесь с требованиями ст. 422 ГК КР (Переход риска случайной гибели товара)
- Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом или договором продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.
- Риск случайной гибели или случайного повреждения товара, переданного во время его нахождения в пути, переходит на покупателя с момента заключения договора купли-продажи, если иное не предусмотрено таким договором или обычаями делового оборота.
- Условие договора о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения товара переходит на покупателя с момента сдачи товара первому перевозчику, по требованию покупателя может быть признано судом недействительным, если в момент заключения договора продавец знал или должен был знать, что товар утрачен или поврежден, и не сообщил об этом покупателю.
Полагаю, что в вашем случае, нет, не относится.
За более подробной консультацией, в случае наличия у вас вопросов – обращайтесь!
Внимание!
Осуществляется консультационный прием на бесплатной основе в понедельник с 9.00. до 12.00, среда с 9.00. до 12.00.
Запись на прием осуществляется по предварительному звонку.
Адрес: г. Бишкек, ул. Московская, 164/12 (пересекает пр. Манаса)
Тел: 0551 803279
Тел. 0555 80 32 79 (вотсап) Макаров Евгений Николаевич (юрист)
Тел. 0550 93 23 33 Макарова Маргарита Григорьевна (нотариус)
7.5. Что необходимо знать о договоре купли-продажи недвижимости?
Договор купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 1 (Общие положения о купле-продаже) и параграфом 7 (Продажа недвижимости) главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – «ГК РФ»).
Определение договора купли-продажи недвижимости
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за неё определенную денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).
Форма договора купли-продажи недвижимости
Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это означает, что договор купли-продажи недвижимости не может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность, а именно – ничтожность.
Однако положение о том, что договор заключается «путем составления одного документа», не ограничивает количество экземпляров договора купли-продажи недвижимости, которых может быть любое количество. Для регистрации перехода права собственности на недвижимость требуется минимум три экземпляра: экземпляр продавца, экземпляр покупателя и экземпляр, который останется в регистрационном деле Росреестра.
Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Необходимо учитывать, что действующее законодательство не содержит требований по регистрации самого договора купли-продажи нежилой недвижимости. Государственной регистрации подлежит только договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры. Такой договор считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 558 ГК). Договор же купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Требования о государственной регистрации распространяются на переход права собственности, но не на договор купли-продажи нежилой недвижимости.
Предмет договора купли-продажи недвижимости и другие существенные условия
Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Это означает необходимость описать и детализировать объект недвижимости таким образом, чтобы не возникало сомнений в его определенности. Обычно это достигается указанием в договоре на кадастровый номер продаваемого земельного участка или на условный номер для иных продаваемых объектов недвижимости, а также указанием площади объекта, точного адреса расположения объекта недвижимости, этажа или этажей, на которых расположен продаваемый объект недвижимости, номеров помещений, входящих в продаваемый объект по экспликации, и оформлением в качестве приложения к договору поэтажного плана приобретаемого объекта недвижимости, на котором каким-либо цветом выделены приобретаемые помещения. Разумно указывать в договоре, что приобретаемое здание, строение, сооружение находится на земельном участке, имеющем такой-то кадастровый номер, и прикладывать план этого земельного участка.
Согласно п. 2 ст. 455 ГК РФ договор купли-продажи может быть заключен на куплю-продажу недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, если иное не установлено законом.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в Постановлении своего Пленума от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указал, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на продаваемую недвижимость само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. Однако для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него. Это означает, что стороны могут заключить договор купли-продажи в отношении несуществующей недвижимости, которая будет создана или приобретена продавцом в будущем, но для перехода права собственности на такую недвижимость от продавца к покупателю продавец должен обладать правом собственности на неё в момент регистрации перехода этого права собственности к покупателю.
Предметом такого договора купли-продажи будущей вещи может быть и земельный участок, который на момент заключения договора ещё не образован в порядке, установленном федеральным законом.
Если сторонами заключён договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путём указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение будущей недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, помещения, земельного участка, иные характеристики, свойства недвижимости, определённые, в частности, в соответствии с проектной документацией). При этом такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ) (п. 2 в Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»).
В соответствие с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена недвижимости является существенным условием договора.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
При этом, согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или самим договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Таким образом, если в договоре цена земельного участка или прав на него не указана, то она считается вошедшей в стоимость, находящегося на этом земельном участке здания, сооружения или другого недвижимого имущества.
В том случае, если договором купли-продажи предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку (ст. 489 ГК РФ), договор
считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей. Если в договоре отсутствуют указанные положения, то договор не может считаться заключенным.
Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
По общему правилу (п. 1 ст. 552 ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Однако переход прав на земельный участок от продавца к покупателю зависит от того принадлежит ли земельный участок продавцу на праве собственности или нет.
I. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 ГК РФ).
II. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Условия о качестве объекта недвижимости
Описывая и детализируя объект недвижимости, рекомендуется во избежание споров и недоразумений отразить в договоре условия о качестве (физическом и юридическом) объекта недвижимости.
Такая рекомендация основана на статье 557 ГК, которая в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве недвижимости, позволяет применять правила статьи 475 ГК за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. Статья 475 ГК с учетом указанного исключения, в свою очередь, предоставляет покупателю право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в случае существенного нарушения требований к качеству объекта недвижимости (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков). Если же недостатки объекта недвижимости не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан объект недвижимости ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Сущность вреда и правила его возмещения
Действие ст. 1064 ГК РФ распространяется не только на договорные, но и внедоговорные отношения между лицами.
Данная статья определяет, что любое вред должен быть возмещён в полном объёме тем, кто его причинил. А под любым подразумевается вред, причинённый личности или имуществу гражданина или имуществу юридического лица. На это указывает п. 1 ст. 1064 ГК РФ и это отражает равенство всех лиц перед законом. Разумеется, личность гражданина выделена отдельно по той причине, что у юридических лиц личностей нет. В юридическом контексте понятие «личность» отличается от общепринятого в психологии или социальных аспектах. Под вредом для личности может пониматься всё то, что относится к человеку — его здоровью и даже внешнему виду.
Правовое применение положенией генерального деликта гражданской ответственности несколько ограничивается ст. 1083 ГК, которая допускает снижение уровня компенсации из-за неосторожности самого потерпевшего или имущественного положения причинителя вреда.