Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевеcти квартиру в нежилое помещение в 2021 году. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.


Процедура мало отличается от изменения статуса квартиры. Есть особенности. Разрешено использовать для коммерческих целей часть строения. Проблема – местная администрация иногда приравнивает дом к квартире, отказывает владельцам.

Как жилой дом переводится в нежилое помещение

Особенность – наличие земельного участка, его прямое предназначение. Если таковым является индивидуальное строительство, то офисное здание организовать не получится.

Открыли кафе, магазин? Придется доказать, что земля необходима для парковочного машиноместа, а паркинг запланирован в процессе перевода нежилого помещения в коммерческое.

Дом многоэтажный – можно сменить статус всего объекта.

Документы:

  • Заявление владельца.
  • Свидетельство о праве собственности.
  • План.
  • Проект перепланировки.

Согласие на перевод дома требуется от всех зарегистрированных жителей.

Часто встречаются сценарии, похожие на ситуацию Николая: квартира простаивает, и нужно найти ей новое применение. Но вести бизнес в жилом помещении — незаконно. Про это быстро узнают соседи, и нелегальщику прилетит увесистый штраф и требование свернуть все дела. Чтобы этого избежать, квартире нужно присвоить нежилой статус: де-факто помещение останется тем же, а вот де-юре его назначение полностью поменяется.

Стоит также учитывать, что в старых районах зачастую возникают проблемы с инфраструктурой. В новых районах этот вопрос решается тем, что первые этажи новостроек отдаются под ритейл, но в советские времена такая практика ещё не существовала — а значит, у жителей могут быть не закрыты некоторые потребности. Если правильно занять нишу — можно запустить успешный бизнес.

Дополнительные требования

Одобрение жильцов — это важно, но без одобрения администрации тоже ничего не получится. Перевести в нежилой фонд можно только объект, который находится на первом этаже и при этом изолирован от внутреннего пространства дома, которым пользуются жильцы. Соответственно должен быть отдельный вход со стороны улицы или возможность его оборудовать. Также в помещении не могут находиться никакие постоянные жильцы, а сам объект должен быть чистым с юридической точки зрения — никаких обременений в виде залогов или арестов.

В теории квартира может располагаться и на втором, и на десятом этаже. Единственная проблема — все помещения под ней тоже должны быть нежилыми. По закону такое провернуть можно, но на практике это практически неосуществимо. А ещё перевести квартиру в нежилой фонд можно только полностью — отвести под деловые активности отдельные комнаты и жить в других не получится.

Зачем переводить «жилье» в «нежилье»

В 1990-х — начале 2000-х переводить жилые помещения в нежилые на первых этажах домов было популярно. Основной причиной можно назвать недостаточную торговую инфраструктуру во многих районах Москвы (и других городов), особенно в спальных. Квартиры на первых этажах активно переводили в нежилые помещения и открывали там магазины и другие востребованные жителями предприятия сферы услуг. Это было выгодно и продавцам, и покупателям. Поскольку продажа квартиры с такой целью была дороже, для предпринимателей появилась возможность открыть бизнес в удобном месте, для собственников таких помещений доходность от сдачи в аренду оказалась выше, чем в жилом сегменте.

Читайте также:  Законны ли ограничения на возврат денег за подарочные карты?

В первую очередь бизнесменов интересовали дома рядом с метро или на центральных улицах с высоким трафиком. В последние годы в столице эта услуга потеряла популярность, так как большинство квартир в локациях с хорошим трафиком было выкуплено и переведено. К тому же в Москве все новостройки давно уже строят с нежилыми первыми этажами.

Переведи меня правильно. Как перевести квартиру в нежилой фонд — инструкция

Отвлечемся от трудностей, препонов и представим сферического коня в вакууме — то есть типовые условия для перевода жилого помещения в нежилое. Каков алгоритм этой процедуры?

Собственник помещения должен предоставить в орган местного самоуправления, занимающийся переводом недвижимости из категории в категорию, следующий пакет документов:

  • Заявление о переводе помещения.
  • Правоустанавливающие документы на переводимое помещение. В обязательном порядке это должны быть подлинники либо нотариально заверенные копии.
  • Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  • Технический план или технически паспорт переводимого помещения с описанием
  • Подготовленный, оформленный в соответствии с требованиями и согласованный в аффилированных организациях проект перепланировки или переустройства помещения. Данный документ требуется в случае, если помещение в обязательном порядке будет изменено.
  • Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
  • Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома. В документе должно быть отражено решение о согласии на перевод заявленного жилого помещения в нежилое. Также требуется предоставить реестр собственников, списки присутствовавших на собрании, бюллетени с решениями, протокол подсчета голосов. Собственники квартир, примыкающих к переводимому посещению, должны предоставить владельцу переводимого помещения согласие в письменной произвольной форме.

Когда перевести нежилой фонд нельзя

Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:

  • большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
  • квартира возведена на 2 и более этаже;
  • объект находится в наемном доме для социального использования;
  • помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
  • невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Фиксированных расходов при изменении статуса недвижимости не существует, они в каждом случае индивидуальны.

Придется взять на себя следующие расходы:

  • Разницу в цене нежилого объекта при его расчете в БТИ.
  • Оплата услуг, представленных БТИ и связанных с подготовкой технического паспорта помещения, а также справки о разнице цен до и после перевода недвижимости в разряд нежилых помещений.
  • Оплата нотариальных услуг, которые потребуются при оформлении копии документов на владение квартирой, доверенности;
  • Оплата госпошлины на регистрацию нежилого помещения;
  • Оплата услуг фирмы, работающей над проектом перепланировки или переустройства недвижимости, если это требуется.
Читайте также:  Организация миграционного учета в гостинице

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд

Этапы / Цена, руб Срок исполнения, дни Примечание
ПРОЕКТНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ:
ТЗК (техническое заключение) от 25 000
Проект, в составе разделов:
Архитектурно-строительные решения (АР) от 15 000
Конструктивные решения (КР) от 15 000
Электропроект (ЭП) от 15 000
Водопровод и канализация (ВК) от 15 000
Отопление и вентиляция (ОВ) от 15 000
Кондиционирование (ОВиК) от 15 000
Реконструктивные работы (РР) от 55 000
5-30 в зависимости от метража и сложности перепланировки
Согласование:
— Роспотребнадзор
— ДЕЗ
— ОПС (отдел подземных сооружений)
— АПУ (ситуационный план)
— Экспертиза
— Наследие (при необходимости)
— ЕИРЦ
— Мосжилинспекция
от 250 000
Получение распоряжения
Департамента городского имущества (ДГИ)
90-150 РР-реконструктивные работы по фасаду Мосжилинспекция производит самостоятельно с ГлавАПУ Москомархитектуры.
Дополнительно:
Согласование собственников жилья
РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ
Ввод помещения в эксплуатацию.
Получение акта завершенного переустройства от 100 000
Выход инспектора Мосжилинспекции
Заказ/Получение Технического плана.
Внесение изменений в ГКН.
Внесение изменений в ЕГРП (Росреестр) от 60 000
Официальные платежи

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется на основании норм ЖК РФ. К обязательным процедурам относится:

  • оформление проекта перепланировки;
  • получение согласия от всех собственников примыкающих помещений;
  • проведение собрания собственников МКД и получение их согласия, согласование в администрации или МВК, иных ведомствах;
  • проведение строительных работ;
  • получения акта приемочной комиссии и технического плана;
  • прохождение кадастрового учета и получение выписки ЕГРН.

При оформлении проектной документации и проведении строительных работ нужно соблюдать СНиП и ГОСТ, иные нормативные акты. Также обязательно согласие всех собственников того помещения, которое переводится в нежилое.

Условия для перевода жилого помещения в нежилой фонд

Жилищный кодекс РФ предусматривает ряд условий, при которых данная процедура может быть осуществлена. Кроме того, в Жилищном кодексе РФ прописаны ограничения для изменения правового режима и назначения объекта жилой недвижимости:

  • Переводимая в нежилой фонд квартира должна располагаться на первом этаже либо на 2 или 3 этажах при условии нахождения под помещением объектов нежилой недвижимости.
  • Перевести из жилого фонда в нежилой можно только всю квартиру целиком, не допускается изменения статуса только одной из комнат.
  • Переводимое помещение должно иметь отдельный вход или техническую возможность для оборудования отдельного свободного доступа в дальнейшем.

Каким нормам должно соответствовать помещение

Перед тем, как вообще начинать думать о переводе жилого помещения в нежилое, надо проверить, что оно соответствует следующим требованиям:

  • Должен быть отдельный вход/выход. Если его нет, то дополнительно придётся потратиться на перепланировку (которую надо будет согласовать с другими жильцами, а потом и документально заверить).
  • Помещение должно располагаться на первом этаже. Также допускается второй этаж и выше, но только при условии, что все нижние помещения не являются жилыми.
  • На объекте должны присутствовать все необходимые инженерные коммуникации – электричество, водопровод, канализация и вентиляция.
  • Если объект состоит из нескольких комнат, то в нежилой фонд переводится сразу всё помещение – сделать нежилой только одну комнату не получится.
  • Не допускается какое-либо обременение объекта (ипотека, арест, рента, опека).
Читайте также:  ЕДВ ветеранам боевых действий в 2023 году — повышение и последние новости

Что можно, а что нельзя открывать в нежилом помещении в многоэтажке?


Для того, чтобы понять, что можно открыть в нежилом помещении в многоквартирном доме, необходимо ознакомиться со СНиП (строительные нормах и правилах). Согласно положениям, разрешается размещение:

  1. Розничных магазинов, но площадью не более 1000 кв. м;
  2. Общепитов не более, чем на 50 посадочных мест;
  3. Домовых кухонь на не более, чем 500 обедов в день;
  4. Пунктов приема химчисток без производства;
  5. Банковских отделений;
  6. Юридических и нотариальных контор;
  7. Женских консультаций;
  8. ЗАГСов;
  9. Филиалов библиотек и выставочных залов;
  10. Фитнес-клубов площадью не более 150 кв. м;
  11. Детских садов и студий.

Категорически запрещено организовывать:

  1. Вредные, взрыво- и пожароопасные магазины;
  2. Предприятия бытового обслуживания площадью более 300 кв. м;
  3. Мастерские разного рода площадью более 100 кв. м;
  4. Пункты приема посуды;
  5. Сауны, бани, общественные туалеты и химчистки;
  6. Похоронные бюро.

Регистрационная деятельность

Если в процессе переведения квартиры в статус нежилой требовалось переустройство – данные работы должна подтвердить специальная комиссия. При этом проверяется соответствие разработанному плану и предоставленной документации. После этого акт комиссии, который подтверждает завершение технических работ по обустройству, должен быть направлен в Управление Росреестра.

Важно! Именно подписанный акт законно подтверждает окончательный перевод выбранной квартиры и выступает основой для полноценного использования.

Регистрационный орган власти на протяжении 15 суток с даты фактического получения бумаг выносит постановление о переводе жилого помещения в нежилое, а все сведения о таком действии заносятся в Единый Госреестр. При этом владельцу должно быть отправлено личное уведомление в течение 5 рабочих дней. Собственнику направляют ссылку на электронную копию решения, которая находится на официальном сайте, либо распечатанный документ по зафиксированному адресу.

Всегда ли возможен перевод.

Могут ли отказать в переводе? Да, безусловно. И вот какие основания для отказа предусматривает статья 24 ЖК РФ:

  • отсутствие нужных сведений в связи с непредоставлением документов заявителем либо уполномоченным органом в рамках межведомственного взаимодействия;
  • ошибка в выборе инстанции для подачи заявления;
  • несоблюдение или невозможность соблюдения условий перевода;
  • несоответствие требованиям законодательства проекта переустройства помещения в МКД;

Большинство установленных Жилищным кодексом оснований являются устранимыми, однако, если перевод в принципе невозможен, то обжаловать отказ или подавать заявление повторно нет смысла. Так, например, запрет на вывод из жилого фонда действует в случаях, когда:

  • помещение расположено в наемном доме и предназначено для социального использования;
  • цель перевода — осуществление религиозной деятельности.


Похожие записи:

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *