Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Основная цель использования участка СНТ — загородный отдых и выращивание плодово-ягодных, овощных культур. Возведение жилых домов на таких наделах не запрещено, если ВРИ участка не «садоводство». Разрешается строительство на землях СНТ с ВРИ «садовый земельный участок», а также «для ведения садоводства».
Целесообразность перевода земли из садоводства
Еще одна категория требований, которые нужно учитывать при строительстве – действующие правила товарищества.
Типовые ситуации необходимости перевести участок из СНТ в «ИЖС»:
- Для строительства дома в целях экономии денежных средств приобретен участок в СНТ. Дом отстроен, а коммуникации к нему предлагается подвести за собственный счет.
- Необходимо продать построенный дом или оформить залог по займу. Более привлекательным вариантом является объект недвижимости, возведенный на участке под индивидуальное жилищное строительство.
- Отстроенный дачный коттедж по уровню комфорта намного превосходит жилищные условия имеющейся у семьи квартиры. Миграционная служба отказывает в регистрации по месту жительства в предпочтительном варианте жилья.
- Необходимо использовать средства «материнского капитала».
Необходимые документы при переводе СНТ в ИЖС
Согласно ст.2 Федерального закона № 172-ФЗ для перевода земельного участка из состава одной категории земель в другую должны быть предоставлены следующие документы:
- ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или земельного участка из состава одной категории земель в другую (подробно о ходатайстве дано разъяснение в разделе «Процедура перевода СНТ в ИЖС» данной статьи);
- копия документа, удостоверяющего личность заявителя;
- выписка их Единого государственного реестра недвижимости;
- заключение государственной экологической экспертизы в случае необходимости;
- согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава одной категории земель в состав другой категории земель.
При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.
Терминология:
- ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
- ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
- СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.
Как происходит оформление перевода участка в ИЖС
Перевод участка из СНТ в ИЖС осуществляется следующим образом:
- Собственник собирает необходимый пакет документов, пишет заявление и составляет ходатайство. В дальнейшем вся документация передается в местную администрацию.
- В течении нескольких месяцев, уполномоченные сотрудники организации проверяют документацию и изучают возможность принятия положительного решения. По окончании данной процедуры, происходит составление акта, направляемого заявителю в течении двух недель.
- При одобрении заявки и получении акта, собственник обращается в Росреестр для внесения изменений в документацию участка.
В случае получения отказа в переводе статуса участка, его владелец вправе обратиться в суд. Однако, для этого необходимо быть полностью уверенным в том, что действия местной администрации были неправомерными.
Как уже было сказано ранее, такого ВРИ, как земельный участок СНТ на законодательном уровне не предусмотрено. Под такими наделами понимают садоводческие и огороднические наделы. Но, для лучшего понимания ситуации будем отталкиваться от простонародных выражений.
Перевести землю СНТ в ИЖС можно, но только при соблюдении нескольких требований, предъявляемых к такому наделу:
- Участок состоит на кадастровом учете.
- Границы объекта определены и зарегистрированы в Росреестре.
- Соблюдается максимально и минимальные показатели, касающиеся площади надела, установленные в регионе.
- Все собственники земельного участка согласны на перевод.
Сколько стоит перевести участок в ИЖС, напрямую зависит от места расположения рассматриваемого объекта. Все дело в том, что в Москве и Московской области за осуществление таких действий предусмотрена плата в размере 10% от разницы между стоимостью земельного участка до перевода и после этого.
В остальных субъектах РФ пока подобной платы не предусмотрено. Но все зависит от конкретной ситуации. Например, если для того, чтобы перевести землю из СНТ в ИЖС заявитель планирует воспользоваться помощью доверенного лица, то потребуется оформить нотариальную доверенность. В таком случае вносят нотариальный тариф.
Если для переоформления земли гражданин воспользовался помощью юриста, то потребуется оплатить его услуги.
Перевод земель из 1 категорию в другую может столкнуть человека с некоторыми трудностями. К примеру, потеря времени. Заявление рассматривается очень долго – может не следовать ответа и 3 месяца.
К тому же нужно собрать много бумаг и простоять в очередях не 1 час. Но даже это не гарантирует положительного решения.
В случае ошибки в заявлении, неправильном составе пакета документов, администрация имеет право отказать.
При этом он будет оформлен в письменном виде с указанием причин. Существуют такие земельные наделы, которые перевести в какую-либо другую категорию вовсе невозможно.
Большую сложность представляет расхождение планов с развитием территории. То есть, если у администрации имеются свои идею по поводу использования данных участков, то разрешение на перевод получить невозможно.
Если у участка несколько собственников, а заявление подает только один из них, то оно не будет удовлетворено.
Следует внимательно заполнять заявление. А также важно, чтобы все бумаги были собраны по списку.
Отсутствие даже 1 из них или неправильное обозначение данных в заявке – это повод к отказу. Следует отметить, что отрицательное решение приходит быстрей – в течение 1 месяца.
Требования к участку земли
- Предельные размеры участков определяют нормативно-правовые акты местных органов самоуправления. В каждом регионе установлены свои площади. В среднем минимальный размер земли под индивидуальное жилищное строительство составляет 3 сотки, максимальный – 30 соток.
- Участок должен находиться в пределах города, поселка или населенного пункта. Ни одна из границ земельного участка не должна пересекать одну из границ соседнего надела, сведения о котором уже содержатся в ГКН.
- Расположение всех объектов должно строго отвечать требованиям СНИП. Собственник не имеет права возвести дом, установить баню или другую постройку там, где ему захочется. Это относится и к высадке садовых деревьев, кустарников, месторасположение которых должно быть строго спланировано государственными нормативами.
- На площади 1.5 тыс. м2. можно построить только 1 дом не более 3 этажей. Разбить сад и огород. Территория участка должна быть отделена забором высотой не более 0.5 метра. При начале строительства необходимо отступать от дороги на расстоянии 5 метров и не менее 3 метров, если там находится проезд.
Как перевести СНТ в ИЖС?
Для смены статуса территории необходимо обратиться в земельную палату администрации, в которой находится объект. Т.е. если это город, то в городскую, село – сельскую или районную.
Основанием для смены статуса участка является делание собственника, однако нельзя забывать и о других условиях:
- Согласие всех собственников, если земля поделена на доли между несколькими лицами;
- Согласие администрации – отсутствие планов по засеву земли либо проведения на ней сельскохозяйственных работ.
Для перевода СНТ в ИЖС, необходимо предоставить следующие документы:
- Кадастровый паспорт участка;
- Документ, подтверждающий право собственности на участок;
- Документ, подтверждающий личность собственника;
- Нотариально заверенная доверенность дольщиков земли, в случае, если участок поделен на доли между несколькими лицами.
После предоставление документов, владелец получит ответ в течение 1-2 месяцев. В случае отказа, процедуру необходимо провести повторно.
Обычно отказ администрации является следствием:
- Ошибок в документах;
- Предоставления неполного пакета документов;
- Наличием у администрации планов по использованию земли в сельскохозяйственных нуждах.
- Стоит ответить, что только в первых двух случаях, существует возможность получить положительный ответ при повторном обращении и владельцу стоит направлять повторный запрос в земельную палату. Так как в случае отказа вследствие использования сельскохозяйственных земель по назначению, положительный ответ не буден дан вплоть до момента перевода всего СНТ в ИЖС.
Если рассматривать ИЖС как кусок земли, то выделить какие-либо его особенности, по сравнению с другими категориями участков, практически невозможно.
ИЖС это та же земля, но только с развитой или планируемой к возведению инфраструктурой, под которой подразумевается:
- дороги,
- водопровод,
- линии электропередач и др.
Безусловно, на других участках также возможно подвести водопровод или электричество к постройке, однако, в отличие от случая с ИЖС, все расходы на возведение необходимых мощностей ложатся на плечи собственника. Т.е. водонапорные станции и электросети должен будет стоить собственник участка, в случае, если участок далеко удален от данных объектов. Для ИЖС благоустройство территории является частью договора собственника с администрацией, и входит в ее обязанности. Владелец платит лишь необходимые пошлины для приобщения своего участка к общей инфраструктуре.
- Также особенностью ИЖС можно назвать отсутствие обязанности платить взносы, которые предусмотрены для иных категорий участков.
Пошаговая инструкция — как перевести землю из садоводства в ИЖС
Прежде чем приступить к процедуре, необходимо ознакомиться с основными ее этапами и особенностями.
Она регламентируется ФЗ № 172 от 21.12.2004 г и включает следующую последовательность действий:
| Подготовка документов | Соберите наиболее полный пакет документов еще до подачи ходатайства. В противном случае у вас не примут документы на рассмотрение. |
| Подача ходатайства | Оно подается вместе со всеми необходимыми документами лично собственником или его законным представителем. |
| Рассмотрение | Готовьтесь к ожиданию не менее 2,5 месяцев. Но в случае положительного ответа у вас появится возможность официальной смены категории участка. |
Приятный момент — отсутствие госпошлины на проведение административной процедуры «Смена ВРИ земли».
В то же время, на оформление некоторых документов установлена плата:
На платных условиях оказываются услуги кадастрового инженера. Так обмер дачного участка и последующая его постановка на учет в Кадастровой палате стоит от 7000 руб. Стоимость зависит от сложности проведения работ — удаленности от точек привязки, длине теодолитного хода и других параметров.
При нежелании самостоятельно вникать в нюансы смены ВРИ дачного участка, всегда можно доверить решение проблемы юристу. Качественное оказание услуг, своевременная подготовка документов и внесение, в случае необходимости, корректив ориентировочно стоит от 20 до 50 тыс. руб.
Участки с ВРИ «ИЖС» имеют более высокую стоимость, поэтому у желающих начать жилищное строительство часто возникает желание воспользоваться альтернативным вариантом при поиске стройплощадки.
Огородные земли зачастую располагаются в непосредственной близости от населенных пунктов, поэтому именно они попадают в поле зрения потенциальных застройщиков.
По действующему законодательству единственный вид строений, допускаемый на «огородных» землях — времянки для складирования инвентаря. Эта норма закона распространяется как на участки, расположенные на сельхозземлях, так и на наделы в черте населенных пунктов. Подробнее о том, что можно строить на землях для огородничества, читайте в отдельной статье.
Вступающий в силу с 2019 года закон 217-ФЗ, регулирующий использование земель с назначением «Ведение огородничества», не только не ослабит нормы действующего ФЗ-66, но и усилит их, введя полный запрет на строительство жилья на таких участках.
В сложившейся ситуации единственным законным выходом из положения является смена ВРИ участка на допускающий строительство жилья «ИЖС».
Еще одна часто встречаемая ситуация, когда требуется прибегнуть к переводу земли из огородничества в ИЖС — необходимость узаконивания возведенных на огородных землях жилых построек.
Возможные альтернативы
В случае невозможности смены категории ЛПХ на ИЖС можно попробовать оформить изменение вида разрешённого использования земельного надела. Однако, следует учесть, что на территории приусадебного участка позволено строительство жилого здания, так что, если участок относится к приусадебным, изменять ВРИ нет необходимости. Кроме того, смена вида разрешённого использования собственного земельного надела возможна исключительно, когда это позволительно правилами застройки и землевладения местного муниципалитета.
Для смены вида разрешённого использования собственнику либо владельцу земли необходимо обратиться в местный орган самоуправления для получения выписки из правил использования своим участком. Получив такую выписку и заполнив в соответствующем порядке ходатайство, его следует отослать в адрес органа кадастрового учёта.
При смене вида разрешённого использования земельных наделов, предназначенных для жилой застройки ни каких публичных слушаний не проводиться. Исходя из этого, становится ясно, что смена вида разрешённого использования земельного надела является лучшей на сегодняшний день альтернативой переводу земель из категории ЛПХ в категорию ИЖС. Иных более подходящих вариантов пока на законодательном уровне не предусмотрено.
Не лишним будет отметить, что акт о переводе земли из ЛПХ в ИЖС не ограничен абсолютно ни какими сроками. Принятый администрацией акт о переводе должен быть направлен заявителю в течение 14-ти календарных дней со дня его принятия. Изменение категории вступают в силу непосредственно в момент его государственной регистрации и закрепления в Росреестре. При этом никакого переоформления документов, которые устанавливают права на переводимый участок, не требуется.
Перед тем, как начинать весьма затратную и продолжительную процедуру перевода земель из ЛПХ в ИЖС следует учитывать, что для постройки жилого дома на участке ЛПХ не всегда нужно изменять категорию на ИЖС. Лучшим вариантом будет предварительная консультация с высококвалифицированным юристом, специализирующимся на земельном праве.
Плюсы и минусы личного подсобного хозяйства
Покупателям следует учесть, что у ЛПХ плюсы и минусы имеют свои особенности:
Есть у ЛПХ плюсы и минусы. Первое преимущество в том, что, имея надел с таким целевым назначением, есть возможность начать свой бизнес в сфере сельского хозяйства. Но следует помнить, что в ЛПХ можно заниматься не всеми видами деятельности, например, теми, которые подлежат сертификации.
К преимуществам таких земельных участков относятся:
- возможность застройки при определенных условиях;
- меньшая, чем у ИЖС сумма налогов;
- простоту организации бизнеса (не надо юридической регистрации);
- не требуется регистрация в налоговой, а значит и отчетность отсутствует;
- многочисленные льготы;
- отсутствие налогообложения на получаемую продукцию.
Среди недостатков данного варианта:
- ограниченные размеры (максимально 0,5 га);
- оформлением документации занимается правообладатель;
- решением всех вопросов с коммуникациями и инфраструктурой занимается владелец имущества;
- отсутствует государственная поддержка;
- запрещены определенные виды деятельности.