Перепланировка в частном доме: нужно ли ее согласовывать и с кем

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка в частном доме: нужно ли ее согласовывать и с кем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Обычно разрешение действительно в течение календарного года. И если работы выполнены в срок или ранее, то хозяину необходимо идти в жилищную инспекцию, которая направит комиссию, для принятия объекта. По результатам осмотра будет выдан акт приема с подписями участвующих лиц.

Какие действия нужно регистрировать?

Касательно частного дома, перепланировкой считается следующий ряд действий:

• Прокладка систем газо-, водо- и электроснабжения, и изменение их расположения;
• Переоборудование и создание дополнительных санузлов и ванных комнат;
• Установка душей, джакузи и других сантехнических приборов, а так же оборудование технических помещений, предполагающих большее водо и электропотребление;
• Переоборудование вентиляции и установка дополнительной вентиляционной техники;
• Создание дверных проёмов;
• Постройка дополнительных жилых помещений и пристроек;
• Перенос и демонтаж перегородок.

Этот ряд действий нуждается в разрешении для того, чтобы не было произведено действий, которые попадают в другой список, содержащий ряд действий, разрешения на которые вы не получите. Закон запрещает проводить следующие работы:

• Ремонт и переоборудование помещения, который способен ухудшить жилищные условия ваших соседей или сожителей;
• Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях;
• Установка балконов выше второго этажа, если того не предполагала изначальная конструкция;
• Проведение работ в аварийном здании;
• Увеличение нагрузки на несущие стены дома;
• Создание внутреннего дополнительного помещения без окон и отопительных систем;
• Создание помех системе вентиляции помещения;
• Демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность конструкции.

Почему необходимо согласовывать перепланировку в частном доме, коттедже

• Хочется жить и понимать, что недвижимость легитимная. Перестать нервничать и думать о том, что выполненная перепланировка в частном доме, коттедже не согласована и рано или поздно станет проблемой при продаже, обмене;
• Пришел проверяющий инспектор надзорной организации или инженер управляющей компании и выписал предписание о том, что необходимо предоставить в течение месяца пакет документов по согласованию переустройства частного дома, коттеджа;
• Решили продать или купить недвижимость в частном доме, коттедже, но столкнулись с тем, что есть незаконная перепланировка и необходимо понять, сколько будет стоить мероприятия по её узакониванию или возможно ли согласовать такое переустройства на объекте;
• Конфликт с соседями или управляющей компанией и нет понимания во что он может вылиться, так как ситуация усугубляется незаконной перепланировкой и переустройством;
• Нужен кредит под залог недвижимости, но его не дают по причине незаконно выполненного переустройства;
• Хотите продать частный дом, коттедж, но сталкиваетесь с постоянными отказами покупателей из-за с незаконной перепланировки;
• Банк отказывается дать ипотеку на покупку частного дома, коттеджа из-за выявленных нарушений по переустройству и перепланировке;
• Судебное разбирательство по частному дому, коттеджу, инициаторами которого выступают страховая компания, управляющая компания или соседи. Ликвидная недвижимость даст больше шансов выиграть процесс.

Согласование перепланировки жилого дома

Порядок согласования включает несколько этапов. Большая часть совпадает с процедурой получения разрешения на перепланировку квартиры в МКД.

Куда обращаться

Итак, для согласования ремонтных работ в частном доме нужно обращаться:

В Исполнительный комитет города – обычно там действуют отделы по делам архитектуры, куда нужно подавать заявление;

В сельскую администрацию – для перепланировки в домах в деревне;

В МФЦ «Мои документы» – орган-посредник, через него можно передать заявление и документы в местную администрацию, в ЕГРН;

В БТИ – выдают техпаспорт, фиксируют текущую и новую перепланировку частного дома. Удобнее обращаться с заявлением через МФЦ. Сделать это можно в любом отделении «Мои документы», независимо от места регистрации.

Во многих городах администрация принимает заявки только через МФЦ.

Алгоритм действий

Как согласовать перепланировку частного дома до начала работ:

1. Определиться с дизайн-проектом или эскизом.
2. Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый. Иначе в администрации могут отказать в выдаче разрешения.
3. Обратиться в проектную организацию и заказать проект перепланировки частного дома. Важно, чтобы организация имела доступ СРО на выполнение проектных работ.
4. Получить готовый проект. Он состоит из нескольких листов, где указаны характеристики дома, будущих работ, требования безопасности, схемы, чертежи и прочая информация.
5. В ряде случаев нужно техническое заключение. Его можно заказать в той же организации, где и проект.
6. Обратиться в МФЦ или администрацию за получением разрешения на перепланировку.
7. Получить разрешение.
8. Произвести перепланировку частного дома. Отклонений от разработанного проекта быть не должно, иначе ремонт не согласуют.
9. Обратиться в МФЦ с заявлением о выдаче акта о завершенной перепланировке.
10. Сдать работы приемочной комиссии. Они удостоверятся, что ремонт отвечает всем пунктам проекта, нет расхождений и нарушений требований безопасности. Если всё в порядке – подпишут акт о завершенной перепланировке.
11. Заказать новые обмеры в БТИ или Росреестре.
12. Передать техплан и другие документы через МФЦ для кадастрового учета. Им занимается ФКП «Росреестра». Если с документами всё хорошо, изменения внесут в базу, а собственник дома получит выписку из ЕГРН.

Этапы процедуры и согласования с госорганами могут отличаться, в зависимости от вашего региона проживания.

Внутренние изменения, требующие согласования

Изменения во внутреннем пространстве частного дома, требующие обязательных согласований, определены как в Жилищном Кодексе, так и в других нормативных актах федерального и местного уровня. Наиболее распространенными являются следующие преобразования:

• переустройство жилых помещений и, в частности, разделение комнат;

• создание новых оконных и дверных проемов;

• перемещение в новое место кухни;

• установка лестниц;

• изменение места расположения и конфигурации санузла.

Пространства для разрешенных внутренних изменений в частном доме больше, чем в жилище многоквартирного здания, где, например, невозможно перенести кухню или расширить санитарный узел по собственному усмотрению. Однако каждое действие должно быть выверенным, запланированным и согласованным, и в качестве примера приведем некоторые нюансы, на которые стоит обратить внимание:

• Очень часто при самостоятельной перепланировке не учитывается, что новые помещения нельзя оставлять неотапливаемыми, чего в домах без центрального отопления достичь не так просто, но если это допустить, могут возникнуть сложности с узакониванием такого переустройства.

• Если нужно создать проходное помещение, понадобится предварительно устранить перегородки и сделать новые оконные проемы. Если перегородка является частью оконной конструкции, необходимо установить стальную балку, на которую будет распределена основная нагрузка. Важно также позаботиться о монтаже специальных перемычек над новой дверью и оконными проемами.

• Если одна комната разделяется на две новой перегородкой с дверным проемом, надо, чтобы в документации было отражено, как именно это будет сделано. Без проблем и лишних вопросов согласовываются документы, где предполагается создание стены из гипсокартона на металлическом или деревянном каркасе, если стена не оказывает серьезной нагрузки на элементы фундамента.

Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?

Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:

• дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
• козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
• вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.

Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.

Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2022 году

Допускаются следующие виды: Скорее всего, не удастся узаконить перепланировку, после которой жилищные условия были ухудшены, особенно, если в квартире прописаны и проживают несовершеннолетние дети. Оформление перепланировки дома При получении разрешения требуется согласование на проведение следующих работ: Не даётся разрешение на перепланировку в случаях: Интересует судебная практика по незаконной перепланировке жилого помещения? Смотрите тут. Для незначительной перепланировки достаточно эскиза, сложная перестройка делается на основании проекта, который выполняется лицензионным учреждением, имеющим право на проектирование данных работ.
Действия, которые нельзя предпринимать при перепланировке : Данный перечень является обязательным в 2022 г. для того, чтобы не использовать эти варианты в планировке, так как они запрещены законом.

Законодательное регулирование

Отдельного нормативно – правового акта, который бы регулировал отношения в сфере осуществления работ по перепланировке старых зданий нет. Стройку регламентируют несколько законов. На каждом этапе применяется отдельная инструкция или установленный порядок действий.

Согласно иерархии правовых документов, ЖК РФ является основополагающим. Остальные законы и постановления применяются в случаях, не противоречащих ему. Статьи 4, 25 – 29 Жилищного Кодекса расшифровывают значение понятия «перепланировка». В них также описываются виды строительных работ, которые необходимо согласовывать и узаконивать.

Документальное оформление капитального строительства регулируется Постановлением Правительства РФ от 2005 года № 266 «Об утверждении бланка заявления о перепланировке жилого помещения». Содержит образец заявления владельца частного дома на согласование действий и бланк разрешающего документа.

Дополняет перечень законодательных актов Административный Кодекс РФ. Он описывает вида ответственности и наказание за нарушение установленного порядка перепланировки. Региональные власти могут принимать собственные нормативно – правовые акты, которые не противоречат основным федеральным законам.

Какие действия нужно регистрировать?

Касательно частного дома, перепланировкой считается следующий ряд действий:

• Прокладка систем газо-, водо- и электроснабжения, и изменение их расположения;
• Переоборудование и создание дополнительных санузлов и ванных комнат;
• Установка душей, джакузи и других сантехнических приборов, а так же оборудование технических помещений, предполагающих большее водо и электропотребление;
• Переоборудование вентиляции и установка дополнительной вентиляционной техники;
• Создание дверных проёмов;
• Постройка дополнительных жилых помещений и пристроек;
• Перенос и демонтаж перегородок.

Этот ряд действий нуждается в разрешении для того, чтобы не было произведено действий, которые попадают в другой список, содержащий ряд действий, разрешения на которые вы не получите. Закон запрещает проводить следующие работы:

• Ремонт и переоборудование помещения, который способен ухудшить жилищные условия ваших соседей или сожителей;
• Установка отопительных приборов на балконах и лоджиях;
• Установка балконов выше второго этажа, если того не предполагала изначальная конструкция;
• Проведение работ в аварийном здании;
• Увеличение нагрузки на несущие стены дома;
• Создание внутреннего дополнительного помещения без окон и отопительных систем;
• Создание помех системе вентиляции помещения;
• Демонтаж несущих стен, ослабляющий прочность конструкции.

Информация!

Перепланировка частного дома

• установки встраиваемой мебели;
• проведения косметического ремонта (покрытие пола и потолка, укладка плитки, замена обоев на стенах), не требующего существенного изменения конструкции жилого помещения;
• остекления балконов и лоджий, установление антенн;
• при установлении перегородок в квартире, не влияющих на несущие конструкции;
• перестановки (установки новой) электроплиты в пределах кухни;
• установки кондиционера на стене фасада дома.

• справку о техническом состоянии жилья (с описанием изменений и состоянии жилья до и после ремонта);
• заключение проектной компании (подтверждение соответствия ремонта требованиям безопасности, техническим и строительным нормам);
• заключение учреждения гигиены и эпидемиологии (подтверждение соответствия санитарным нормам и требованиям);
• технический паспорт жилого помещения.

В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:

• разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
• замена ванны на душевую кабину;
• сдвиг санитарных приборов;
• перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
• перенос перегородок с одного места на другое;
• замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.

К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:

• соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
• объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
• расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
• создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
• перестановка газового оборудования и систем газоснабжения

Квартира с перепланировкой и ипотека

Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.

Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.

Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.

Как решить вопрос с незаконной перепланировкой

Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:

• заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
• написать заявление на согласование переустройства
• приложить паспорт владельца жилого помещения
• добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
• как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
• необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются

Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.

Порядок оформления перепланировки

Существенные переделки в процессе ремонта предполагают прохождение нескольких этапов оформления изменений в планировке дома во избежание нарушения закона. Прежде всего, необходимо обратиться в местные органы исполнительной власти и согласовать этот вопрос с уполномоченными представителями, чтобы получить их официальное одобрение предложенных идей. Для обращения в муниципалитет нужно:

1. Четко и грамотно изложить цель своего визита.
2. В деталях описать планируемые ремонтные работы.
3. Предварительно обсудить сроки предстоящего ремонта.

Чтобы узаконить переустройство жилого помещения в частном доме, необходимо:

1. Обратиться в управляющую компанию (УК) и выяснить, реально ли в принципе осуществить задуманное именно в вашем доме.
2. Составить проект или эскиз с предстоящими изменениями в начальной планировке дома.
3. Осуществить экспертную проверку проекта (на предмет его соответствия техническим возможностям здания).
4. Обратиться в БТИ с просьбой выдать технический паспорт дома.
5. Подготовить и собрать всю нужную документацию и предоставить ее в Жилищную инспекцию.
6. Затем обратиться с решением Жилищной инспекции в муниципальные органы и получить их разрешение на предстоящие ремонтные работы.
7. Приступить к ремонту и выполнить его согласно утвержденному проекту (любое отступление приведет к нарушению законодательства и процедуры узаконивания, в результате чего дом не будет после ремонта сдан в эксплуатацию).
8. Обратиться в муниципалитет с уведомлением об окончании работ.
9. По указанному в заявлении адресу будет направлена специальная комиссия, которая проведет экспертную оценку состояния дома и сверит проект с действительной перепланировкой, после чего выдаст акт приемки-передачи жилья в эксплуатацию.
10. С этим актом нужно будет обратиться в БТИ, чтобы там выдали новый техпаспорт на дом.

Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:

• создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
• сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
• рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
• получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
• ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
• вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
• процедура переоформления документации – от 3 дней.

После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.

Похожие записи:

• Расчет дней отпуска с учетом праздников в феврале и марте
• Средний расход воды на человека в месяц по счетчику в москве
• Туристическая виза C-3 в Южную Корею для россиян