Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что должно быть в договоре аренды квартиры под выкуп?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
- после завершения срока аренды (обычно она бывает от 1 года до 3 лет), который указан в договоре;
- до того, как закончился срок аренды, но при внесении жильцами всей стоимости квартиры, указанной в договоре.
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Особенности регистрации в Росреестре
Нужно учитывать как минимум два момента регистрации, которые характерны для аренды с последующим выкупом:
- регистрация обременения из долгосрочного найма;
- регистрация перехода права собственности к нанимателю после выкупа.
Регистрация обременения необходима, когда найм заключается на год и более. Для регистрации следует:
- Подготовить документы: 3 экземпляра договора, паспорта сторон, выписка из ЕГРН, чек об оплате госпошлины 2 000 рублей.
- Подойти в МФЦ на прием, где специалист поможет заполнить заявление. Подписать заявление, передать документы.
- Через 7-9 дней получить на руки выписку на квартиру с обременением, а также свой экземпляр договора.
Подробнее о регистрации найма мы писали в этой статье.
После выкупа квартиры необходимо зарегистрировать переход права на покупателя. Алгоритм и сумма госпошлины ровно та же, что и при регистрации обременения, а список документов шире:
- тот же договор найма;
- документы об оплате и акт приема-передачи квартиры по выкупу;
- нотариальные согласия супругов;
- выписку из ЕГРН на жилье;
- госпошлина 2 000 рублей за регистрацию.
Иными словами, потребуется две регистрации – сначала обременение, а затем переход права. Если найм заключается менее, чем на год, регистрировать обременение не нужно.
Для застройщика есть много рисков, связанных с подобной реализацией квартир напрямую, без лизинговых компаний. Прежде всего, за время проживания арендатора отделка будет изнашиваться. И тогда это сильно осложнит дальнейшую продажу в случае отказа текущего арендатора. Еще один минус — растянутое во времени получение денежных средств. А если цены на рынке снизятся, то застройщик понесет потери — ему выгоднее было бы продать эту квартиру сразу, по более высоким ценам.
Если же застройщик или клиент привлекает лизинговую компанию, то в сделке появляется дополнительная сторона, которая тоже должна работать с какой-то прибылью для себя, что означает менее выгодные условия для покупателя или продавца.
Договор аренды квартиры с физлицом с последующим выкупом
Отличительной особенностью данного договора является то, что он включается в себя сразу сделку по аренде недвижимости, а также сделку купли-продажи.
Поэтому подобные договора чаще всего состоят сразу из двух отдельных блоков:
- Аренда квартиры. В данном блоке описывается вся информация относительно аренды. Блок этот представляет собой полноценный договор аренды, за исключением некоторых особенностей;
- Переход права на владение квартирой после выкупа арендатора. Эта часть представляет собой договор купли-продажи.
Важно понимать, что подобный договор это один полноценный документ, в котором есть две разные, но взаимосвязанные части. Заключение подобного договора является более сложным, чем заключение договора аренды или договора купли продажи, поэтому рекомендуется обратиться за консультацией к юристу, либо воспользоваться образцом.
Важно знать, что образец сделан только для удобства граждан. Прописанные в нем условия можно менять или дописывать дополнительные по желанию сторон.
Если обратиться к закону, то заключается данный договор на законах Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 554-555). Также данный правовой документ регулирует все правоотношения между участниками сделки.
- Наряду с классическими схемами приобретения недвижимости через долевое участие в строительстве и покупку квартиры на вторичном рынке существует малораспространенная схема покупки квартиры на условиях аренды с правом последующего выкупа.
- Гражданский кодекс Российской Федерации на этот счет говорит, что в законе или договоре аренды может быть прописано, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
- Какие условия аренды с последующим выкупом выгодны для всех?
- Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?
Суть аренды квартиры с последующим выкупом
Владелец квартиры и арендатор являются физическими лицами. Они заключают договор, где указана сумма ежемесячной платы и дата, когда арендатор должен внести выкупную цену. Выкупная цена может быть включена в ежемесячные выплаты, а может вноситься дополнительно. Как только квартиросъемщик выплачивает владельцу квартиры выкупную сумму, договор аренды квартиры перестает действовать – арендатор получает право собственности на недвижимость как при покупке квартиры.
Сделка аренды с дальнейшим выкупом применима к любой квартире. Также возможен вариант аренды квартиры нескольким лицам, которые в итоге выкупят доли в этой квартире.
Преимущество такого варианта приобретения жилья в том, что люди договариваются о размере платежей и выкупной сумме без привлечения банка. Арендатор экономит средства, так как не выплачивает ипотечный процент. Такой вариант приобретения жилья аналогичен покупке товара в рассрочку.
Информация!
Участниками сделки по приобретению квартиры после временной аренды могут быть и государственные структуры или юридические лица. В этом случае договор будет учитывать интересы юридических лиц и может содержать возможности для финансовых инвестиций.
Регистрация в органах юстиции
Регистрация в Росреестре в результате длительной аренды будет иметь обременение. Необходимо регистрировать обременение в Росреестре, если с момента заключения сделки и до внесения выкупной суммы пройдет больше года. Если в соответствии с условиями договора выкупная сумма будет передана арендодателю менее чем через год, то нет необходимости регистрации обременения в органах юстиции.
Для регистрации обременения нужно:
- оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка;
- собрать пакет необходимых документов (договор о сделке в количестве 3 штук, паспорта обеих сторон, ЕГРН-выписку, квитанцию об уплате госпошлины);
- написать заявление и лично передать документы в Росреестр или воспользоваться помощью МФЦ. Возможно также направление документов в Росреестр почтой, но в этом случае необходимо к пакету приложить спиок направляемых документов;
- по прошествии 10 рабочих дней получить в органах юстиции выписку на объект недвижимости с обременением и один экземпляр договора.
Получить свидетельство из ЕГРП с подтверждением абсолютных собственнических прав можно только тогда, когда обязательства по договору сторонами выполнены в полном объеме. Для его получения необходимо оплатить госпошлину в размере 2000 рублей в любом отделении банка и предоставить в органы юстиции квитанцию, подтверждающую оплату. Понадобятся следующие документы:
- договор о сделке;
- согласия супругов сторон на проведение сделки, заверенные нотариусом;
- подтверждение со стороны бывшего владельца квартиры того, что он получил выкупную стоимость;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- ЕГРН-выписка на недвижимость.
Плюсы сделки для участников
Аренда квартиры с последующим выкупом обладает как преимуществами, так и недостатками.
К плюсам для арендодателя относится:
- недвижимость приобретается арендаторами по цене, превышающей рыночную стоимость объекта;
- переход права собственности осуществляется исключительно после того, как будет перечислена полная стоимость квартиры.
К плюсам для арендаторов относится:
- имеется возможность жить в квартире до ее окончательной покупки;
- не требуется оформлять ипотечный кредит;
- не уплачиваются значительные проценты, которые нередко составляют полную стоимость квартиры;
- если у человека отсутствует официальное место работы, то даже при таких условиях владелец квартиры не откажет в составлении договора аренда;
- имеется у гражданина право выкупить жилье, но если он не соберет нужную сумму к окончанию срока договора, то он может отказаться от выкупа.
Поэтому многие граждане желают снять квартиру в аренду с последующим выкупом. Но предварительно рекомендуется тщательно изучить недостатки этого процесса.
Существенные условия контракта
При составлении этого документа вносятся обязательные условия аренды с последующим выкупом квартиры. Поэтому в договор включаются следующие данные:
- прописывается информация о сторонах сделки, для чего указывается Ф. И. О., паспортные данные, места прописки и контактные сведения об участниках;
- описывается предмет договора, представленный квартирой, поэтому важно указать ее адрес, этажность, площадь и другие характеристики, позволяющие ее легко идентифицировать;
- приводятся технические параметры объекта, причем информацию можно взять из технических документов на квартиру;
- вписывается стоимость аренды, представленная количеством денег, которые придется перечислить владельцу, чтобы право собственности на жилье перешло к арендатору;
- указывается схема оплаты, для чего определяется периодичность перечисления средств, размер выплат и другие параметры;
- приводится срок, когда будут произведены окончательные расчеты между сторонами сделки;
- указывается способ передачи денег;
- прописывается, что на основании данного договора после всех расчетов право собственности на квартиру перейдет к арендатору;
- указывается точная дата, когда будет оформлена квартира на арендатора;
- учитывается тарификация и положение об арендной плате;
- перечисляются меры ответственности для каждого участника при неисполнении условий соглашения;
- прописываются условия, при которых допускается досрочно расторгнуть договор.
Чем больше деталей и условий будет иметься в договоре, тем более защищенными будут чувствовать себя стороны соглашения. После составления соглашения об аренде квартиры с последующим выкупом участники должны только точно следовать положениям данного документа.
Плюсы и минусы договора
Подобная форма приобретения жилых помещений достаточно редко встречается на рынке недвижимости. Это связано с дополнительными сложностями, которые предстоит учесть контрагентам при оформлении сделок. Помимо этого, вместо перечисления значительной суммы арендных платежей нередко выгоднее оформить банковский кредит и сразу приобрести собственное жилье.
Тем не менее, при длительном характере арендных отношений приобретение квартиры таким способом будет являться преимуществом, ведь арендатор может осуществлять улучшения жилого помещения, которое перейдет в его собственность. Также немаловажное значение имеют договоренности между сторонами, ведь при длительном сроке аренды можно досконально проверить юридическую чистоту предстоящей сделки.
Ввиду сложности этой комплексной сделки составление документов целесообразно поручить опытному юристу или риелтору. Это позволит учесть все требования законодательства и избежать возможных споров между сторонами.
Образец договора аренды с последующим выкупом
Чтобы сотрудничество сторон аренды прошло без конфликтов, нужно правильно составить договор. Нужно прописать:
- сведения об обеих сторонах – полностью ФИО, гражданство, паспортные данные, место и дата рождения, контактную информацию;
- описание объекта сделки – жилое/нежилое помещение, его площадь, этажность, точный адрес, кадастровый номер, наличие/отсутствие перепланировки, реквизиты выписки ЕГРН, прочие сведения об объекте недвижимости;
- срок действия договора;
- права и обязанности каждой стороны по отношению друг к другу и предмету сделки;
- если есть прописанные граждане, то их данные нужно изложить;
- гарантии, которые дает собственник объекта своему нанимателю перед подписанием соглашения. Например, что объект освобождён от претензий со стороны третьих лиц;
- сведения о выкупной цене, об арендных платежах, о периодичности их внесения, способ передачи (наличными или безналичным способом);
- обязанность по заключению ДКП в конкретный срок при соблюдении обеими сторонами условий соглашения;
- порядок разрешения спорных ситуаций;
- реквизиты каждой стороны, их подписи и расшифровки;
- дата подписания.
Договор аренды квартиры с последующим выкупом
При аренде квартир с правом выкупа должен составляется специальный договор. От других подобных документов он отличается тем, что в нем должны быть прописаны, как условия аренды, так и условия купли-продажи.
Для каждой из сторон намного выгодней чтобы сделку контролировали опытные юристы, тогда удастся избежать ошибок или обмана.
В самом договоре в обязательно порядке должны быть указанны условия выкупа. В договоре должны быть прописаны условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора:
- После завершения срока аренды (обычно она бывает от одного до трех лет).
- До того как кончился срок аренды при внесении жильцами всей стоимости квартиры.
- В третьем варианте совмещены два предыдущих. Квартира переходит после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В тексте договора обязательно должна быть указанна цена. Ведь часта стоимость отличается от общей суммы платежей от аренды. Помимо этого указывается порядок выплат. Также указывается размер помесячных платежей.
Проще говоря, договор аренды с правом выкупа квартиры сочетают в себе основные черты договора купли-продажи и договора аренды.
Права и обязанности сторон
Пожалуй, это один из спорных моментов в договоре с правом выкупа. Стороны предварительно между собой должны решить, перейдет ли право собственности по факту подписания договора или в конце срока и по факту полных расчетов.
В первом случае рискует продавец, так как он уже лишился права обладания, но денег еще не получил. Во втором случае рискует покупатель, так как в течение срока договора продавец сохраняет за собой право расторжения в одностороннем порядке. В таком случае возврату подлежит часть средств, при условии, что порядок расчетов носит ежемесячный характер, включая арендную плату.
В случае если покупатель расторгает договор с правом выкупа в одностороннем порядке, то внесенные к этому моменту средства остаются у продавца как плата за аренду.
Априори арендатор сохраняет за собой право залога квартиры. Блокировать это право можно путем регистрации сделки в Росреестре.
Следует учитывать, что на практике случаи расторжения такой сделки встречаются часто. Это обусловлено самой спецификой сделки и иными внешними факторами:
- договор аренды с последующим выкупом заключается на длительный срок. В течение этого времени цены на недвижимость могут существенно меняться. Продавец может решить, что цена продажи слишком мала;
- обратный случай – падение цен. Покупатель может решить, что купил квартиру по высокой цене и расторгнуть договор аренды.
Предусматривая эти и другие факторы риска, до заключения сделки следует тщательно обсудить все моменты.
Образец типового документа с последующим правом перехода именует продавца арендодателем, покупателя – арендатором.
Отвечает юрист Ольга Мануйлова:
С правовой точки зрения договор аренды квартиры с правом выкупа является смешанным договором, который содержит нормы договора аренды квартиры (ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) и договора купли-продажи (ст. 609 ГК РФ). Чтобы договор аренды с правом выкупа был признан заключенным, в нем необходимо предусмотреть размер арендной платы квартиры (за пользование жильем) и размер денежных средств, которые засчитываются сторонами договора как плата за выкуп. Также необходимо определить размер всей выкупной цены.
В данный договор нужно обязательно включить формулировку о том, что квартира переходит в собственность арендатора после внесения всей выкупной цены. Тогда не надо будет заключать отдельный договор купли-продажи жилья.
Формулировка о том, что размер арендной платы равен размеру выкупной цены, несет большие риски квалификации данного договора, как договора дарения, и доначисления налоговой службой для юридического лица НДС, для физического лица – НДФЛ.
Отвечает доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ Оксана Васильева:
Под арендой жилья с правом выкупа понимается сделка, дающая жильцам право приобрести квартиру после истечения договора. После того, как жильцы выплатят последний платеж аренды, квартира переходит в их собственность. Процесс передачи прав собственности должен быть подтвержден правильно составленным актом.
В договоре аренды в обязательно порядке должны быть указаны условия выкупа. Необходимо также прописать условия, при которых жилье может перейти в собственность арендатора. Как правило, это происходит:
В третьем варианте консолидированы два предыдущих: квартира может перейти в собственность после оплаты стоимости либо при истечении срока аренды.
В обязательном порядке в договоре аренды квартиры должна быть указана выкупная цена, ежемесячные арендные платежи и порядок самих выплат.
Кроме того, необходимо указать следующие положения:
Не стоит забывать, что очень часто, кроме выкупа самого жилого помещения, происходит выкуп всего имущества, находящегося в нем. Поэтому все имущество, переходящее вместе с квартирой, необходимо указать списком в самом договоре либо сделать это в акте приема-передачи.
Текст подготовила Мария Гуреева
Не пропустите:
Ответственность сторон
В этом разделе обговариваются ситуации, при наступлении которых Стороны несут материальную ответственность. В данный пункт по взаимному согласию Контрагентов можно включить множество обстоятельств. Мы же остановимся на тех, которые являются основными:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Арендодатель ответственности не несет.
Арендатор несет ответственность за причинение ущерба объекту, сданному ему в пользование по договору аренды.
В случае просрочки исполнения обязательств по выплате арендной платы, за каждый просроченный день начисляется пени в размере 15% от суммы задолженности.
В заключительных положениях такого документа указываются разделы о порядке расторжения, продления договора, порядке разрешения споров и форс-мажорных ситуациях.
В конце договора ставятся подписи сторон, и сделка считается заключенной.