Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка дома с земельным участком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При проведении сделки важно убедиться, что у продавца есть в наличии необходимые документы для продажи участка, дающая ему право продавать участок. При этом необходимо не только наличие документов, которые дали ему право собственности на участок, но и проведение регистрации в Едином реестре прав собственности на объекты недвижимости.
Кaкиe дoкyмeнты пoнaдoбятcя
Есть перечень обязательных документов для совершения сделки:
- пacпopтa владельца земли и покупателя;
- договор купли-продажи;
- свидетельство о государственной регистрации права на землю;
- акт приема-передачи участка;
- квитанция об оплате госпошлины.
Также есть дополнительные документы, которые необходимы в ряде случаев:
- кадастровый паспорт, если земля продается впервые;
- нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу, если таковые есть;
- согласие органа опеки на отчуждение жилого дома;
- письменное согласие залогодержателя;
- кредитный договор с банком и закладная (если участок приобретается в ипотеку).
Как происходит сделка
Для того, чтобы сделать сделку более безопасной, принято дополнительно к основному заключать предварительный договор. В нём рекомендуется учесть следующее:
- Нужно указать дату, когда будет происходить заключение сделки.
- Определяется, будет ли вноситься гарантийное обеспечение от покупателя и какова должна быть его величина. В большинстве случаев принято устанавливать размер платежа размере 5% от суммы сделки.
- Как правило, если покупатель отказался вносить остальные средства, гарантийная сумма остаётся у продавца. Это гарантирует серьёзность намерений участников сделки. С другой стороны, если в срыве сделки имеется вина продавца, то уплаченные аванс должен быть возвращён покупателю и, кроме этого должна быть дополнительно уплачена такая же сумма.
Такое соглашение необходимо заверить у нотариуса.
Оформление сделки с недвижимостью требует внимательного отношения. Разумным вариантом является обратиться к профессиональному юристу, который обеспечит выполнение всех предъявляемых законодательством требований.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях, как думаете – бюрократия при купле-продаже земли призвана упростить жизнь среднестатистического гражданина или это замаскированный способ собрать побольше налогов? |
Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.
«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.
По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.
«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.
Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн. рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее. Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.
Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.
Документы от продавца для продажи дома с земельным участком
При продаже недвижимости продавец обязан предоставить пакет документов.
Запомните! К первоочередным бумагам относят:
- гражданский паспорт продавца;
- оригиналы и копии паспортов всех членов семьи продавца;
- согласие от второго супруга продавца;
- согласие на продажу дома от других членов семьи;
- свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
- справка из местной администрации о наличии лиц, зарегистрированных на продаваемой жилплощади;
- копии свидетельства о рождении детей.
Согласие на продажу дома от второго супруга обязательно необходимо заверить у нотариуса. Иначе оно не имеет никакой юридической силы.
Если невозможно получить согласие от второго супруга, то его присутствие на сделке обязательно.
Обратите внимание на то, что свидетельство о заключении брака потребуется в нескольких случаях:
- если продавец находится в браке, собственность принадлежит обоим супругам;
- продавец приобретал дом до вступления в брак.
Особенности составления договора о купле-продаже дома с участком
Мы уже неоднократно писали об этом, но не разбирали ключевые моменты. И поэтому, сегодня мы остановимся на этой теме более подробно.
Совершение сделки по купле-продаже для некоторых людей является обычным делом, а другие и понятия не имеют об этапах совершения сделки. По этой причине покупатели могут оказаться в затруднительном положении и для того, чтобы этого не случилось следует знать об основных нюансах.
Согласно ДКП недвижимости, продавец должен передать свое имущество покупателю, а он, в свою очередь, должен принять его и выплатить ту стоимость, которая была заведомо установлена. Под недвижимостью мы, в данном случае, подразумеваем земельный участок, коттедж, квартиру, таунхаус и др.
Главной особенностью таких договоров является обязательное документирование в письменном виде и регистрация в Росреестре. Если договор не проходит регистрацию, то такие сделки аннулируются и считаются недействительными.
Рассмотрим более предметно схему оформления договора купли-продажи.
Какие документы нужны для продажи дома с земельным участком в 2020 году
- Кадастровый паспорт на участок, это обязательный документ, содержащий в себе основные сведения о земельном участке.
- При наличии строения на участке нужно иметь кадастровый паспорт на дом. При этом покупающей стороне важно обращать внимание на соблюдение основных правил градостроения и пожарной безопасности при постройке строения.
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая фактические права на данный участок, а также наложенные обременения при их наличии.
- Выписка из домовой книги, если продажа участка осуществляется вместе с жилым домом.
- Первичные правоустанавливающие документы, на основании которых продавец получил право собственности на продаваемый земельный объект.
Ведь земельный участок под строением «автоматически» принадлежит хозяину дома. Такая сделка оформляется договором купли-продажи дома. Если земельный участок находится в аренде — сделка купли-продажи оформляется договором купли-продажи дома, в котором описывается право пользования землей.
Как купить дом в деревне документы
Семьи, получившие право на материнский (семейный) капитал, очень часто решают использовать его на покупку дома, чтобы иметь возможность жить в экологически благоприятных условиях вдали от города.
Но купить любой дом на средства государственной поддержки не получится. К примеру, по-прежнему в числе недоступных вариантов по состоянию на 2020 год находится приобретение дачного дома на предоставляемые государством денежные средства. Если предположить, что земля приватизирована(новый государственный акт с присвоенным кадастровым номером), а на дом имеется договор купли — продажи, зарегистрированный в БТИ, то: Вашему дяде необходимо получить вытяг из органов БТИ для продажи дома, справку о наличии ограничений и обременений на земельный участок (вытяг из Поземельной книги), в некоторых случаях нотариус может потребовать оценку земельного участка.
Прриватизация это еще цветочки оказались. Лучше через риэлторов.
Необходимые документы
Основным документом, подтверждающим совершение сделки, является договор-купли продажи земельного участка между продавцом и покупателем. Но у собственника перед продажей обязательно должны быть следующие документы:
- удостоверение личности продавца;
- правоподтверждающий документ, дающий возможность продать надел. Это ДКП земли, договор дарения, свидетельство о наследовании и т.д. Именно он является основанием для регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН, как доказательство, что участок прошел регистрационный учет в Росреестре;
- межевой и кадастровый планы;
- справка об отсутствии долгов по земельному налогу, которая выдается в ИФНС;
- согласие супруга или супруги, если надел находится в совместной собственности. Документ обязательно заверяется нотариусом.
Особенности покупки земли под ИЖС
Преимуществом участков земли с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство является в первую очередь инфраструктура. Это территории в пределах населенных пунктов. Соответственно покупка такого участка имеет свои особенности:
- обязательно проверьте наличие межевого плана, чтобы исключить споры с соседями по поводу границ участка;
- возможность подключения к коммуникациям, что позволяет построить жилой дом и пользоваться центральными сетями поселения;
- после постройки дом можно зарегистрировать и ввести в эксплуатацию, что даст возможность проживать в нем и прописаться;
- предварительно необходимо уточнить не находится ли участок в природоохранной зоне, что станет ограничением для его использования.
Отсутствие собственника
Иногда собственник дома по каким-либо причинам не может присутствовать при совершении сделки купли-продажи, тогда дом можно купить по доверенности. Для этого собственник сам должен выписать доверенность с соответствующими полномочиями на своего представителя (доверенное лицо). Доверенность обязательно должна быть удостоверена нотариусом. Доверенность должна содержать: дату выдачи (без даты она недействительна); фамилию, имя, отчество и адрес доверителя и поверенного; срок действия (максимальный срок может составлять 3 года, если же срок не указан, доверенность действует в течение 1 года); возможность передоверия поверенным своих полномочий третьим лицам (если такое право прямо не записано, доверенность считается выданной без права передоверия); перечень полномочий, предоставленных поверенному.
Проблемы могут возникнуть также, если выяснится, что дом и участок оформлены на уже скончавшегося собственника. В этом случае продавцу сначала необходимо оформить наследственные права.
Кроме этого важно, состоял ли продавец в зарегистрированном браке на момент приобретения дома с участком. Если да, то необходимо согласие на продажу его супруга (или супруги) независимо от того, на кого была оформлена недвижимость. Исключение составляет имущество, полученное в наследство или в дар. Покупатель в этом случае может сравнить дату заключения и расторжения брака с датой приобретения недвижимости. Если недвижимость была продана одним супругом без согласия другого, то по закону обделённый супруг может оспорить сделку в судебном порядке в течение года.
Справка об обременениях и технических характеристиках
Перед продажей частного дома с участком обязательным является получение справки о регистрационных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках.
Это означает, что, во-первых, данная справка может как подтвердить, так и опровергнуть факт юридической чистоты приобретаемой недвижимости. Для законного оформления сделки дом и земельный участок должны быть свободны от ареста, залога. Арест на жилой дом с участком или на долю, принадлежащую одному из совладельцев, может быть наложен судом, органами следствия, налоговыми органами, судебным исполнителем. Но если судебный процесс прекращён, собственник может ходатайствовать о снятии ареста.
Залог дома и земельного участка (например, при получении кредита) делает невозможной их продажу без согласия залогодержателя. Поэтому продавцу сначала необходимо урегулировать отношения с залогодержателем и зарегистрировать официально прекращение права залога.
В этой справке также указывается собственник или сособственники, если таковые имеются. Она выдаётся бесплатно по запросу собственника в ЦОНе по месту нахождения имущества и действует только один день (день приёма и день выдачи документов не входит в срок).
Кстати, стоит помнить, что задолженность перед коммунальными службами при оформлении сделки ни нотариусы, ни в центре недвижимости не проверяют. Поэтому покупателю также нужно обратить на это внимание и урегулировать данный вопрос с продавцом заранее — до нотариального оформления сделки.
Во-вторых, данные о технических характеристиках дома в указанной справке не должны отличаться от указанных в правоустанавливающих документах (см. выше). При этом отслеживаются факты самовольного строительства, которое без получения разрешений из органов архитектуры, строительного контроля и управления земельных отношений запрещено. Имеются в виду следующие самовольные действия:
— постройка нового дома взамен старого;
— отсутствие дома вообще, хотя на плане он указан;
— наличие дома, хотя по документам значится только свободный от строений земельный участок;
— изменение площадей комнат;
— пристройка новых помещений;
— перенос дверей;
— постройка надворных сооружений, которые не указаны в техпаспорте;
— снос указанных в техпаспорте сооружений;
— увеличение или уменьшение площади земельного участка, вследствие чего фактическая площадь не соответствует площади, указанной в госакте.
Если отличия есть, то техник поставит в этой справке отметку о нарушениях. По закону владелец незаконной постройки или перепланировки не имеет права собственности на неё. Она подлежит сносу за его счёт, и только суд в ряде случаев может узаконить такую недвижимость, но с уплатой штрафов и последующим узаконением.
Береженного бог бережет!
Купля-продажа недвижимости сопряжена на практике с определенной долей риска, в том числе по той причине, что до государственной регистрации перехода права собственности собственником дома фактически остаётся продавец.
Во избежание непредвиденных ситуаций следует в момент оформления документов на отчуждение домовладения озвучить у нотариуса все нюансы, имеющие иногда значительное материальное значение. Например, продавец после подписания договора отремонтирует крышу, фасад дома и т.д. Все озвученные вами дополнительные условия по сделке нотариус обязательно включит в договор купли-продажи жилого дома с земельным участком. Это предотвратит возможные конфликты между сторонами, а в случае их возникновения поможет в будущем разрешить спор на законных основаниях. Если дом покупается с обстановкой, особенно важно составить два договора купли-продажи — жилого дома и имущества с полным его перечнем.
Бывает, что используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях или с помощью махинаций вообще лишают их законного жилища. Поэтому во избежание подделок целесообразно провести юридическую экспертизу уже имеющихся документов. Так, после легализации имущества в Казахстане на рынке недвижимости появились объекты с правоус-танавливающими документами в виде решений комиссий по проведению легализации при акиматах. В случае приобретения такой недвижимости необходимо насторожиться и проверить решение о легализации в акимате города. Есть случаи, когда легализация выполнена на совершенно посторонних лиц в спешке, без достоверной проверки документов и объекта. И нет гарантий, что приобретенная вами недвижимость по решению суда не будет потом изъята его настоящим владельцем.
Следует насторожиться или вообще отказаться от покупки дома, который в течение короткого периода времени имел множество продаж. Потому что есть вероятность того, что предыдущие сделки оформлялись с использованием подставных лиц и могут быть позднее признаны недействительными. Подобное возможно, если, например, жилой дом являлся совместной собственностью супругов, но один из них не получил нотариального согласия другого на продажу объекта. Или когда при продаже не были соблюдены права несовершеннолетних детей, недееспособных граждан, законных наследников, или просто дом был взят в аренду, а потом путем подделки документов продан. Даже если вы не знали и не могли догадываться об этом, ваша правильно оформленная сделка в соответствии с действующим законодательством будет признана недействительной, так как предыдущая была выполнена с нарушениями закона.
Чтобы избежать этого, получите в департаменте юстиции выписку из истории объекта о переходе права собственности на недвижимость, где содержится информация о ее предыдущих владельцах или поинтересуйтесь, например, у соседей о том, кто является собственником продаваемого имущества.
Если продавец настойчиво требует заключения сделки купли-продажи у «своего» нотариуса — также будьте внимательны! В таком случае разумным будет обратиться за консультацией к другому нотариусу. Заплатив один раз незначительную сумму, вы избежите в будущем гораздо большего ущерба.