Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Обременение на квартиру — что это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Бывает, что в ЕГРН указана категория земель: Земли населенных пунктов. Виды разрешенного использования: Для индивидуального жилищного строительства, но в разделе Особые отметки написано: «Право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на данный объект недвижимости с видами разрешенного использования «Для размещения объектов сельскохозяйственного назначения и сельскохозяйственных угодий»». Как это понимать с учетом особых отметок?
Какие бывают обременения на земельный участок
Если на участок наложено обременение, то землевладелец не может полноценно распоряжаться своей собственностью. Например, вам может быть запрещено:
- Возводить на участке коммерческие или промышленные объекты (обременение на целевое использование);
- Продать или подарить землю (арест, ипотека, доверительное управление и тд);
- Единолично пользоваться землей (когда земельный участок оформлен по долям);
- Обременения могут обязать вас предоставить часть участка для проезда на смежные участки, для прокладки газопровода или других коммуникаций.
К типичным ситуациям наложения обременений на землю можно отнести:
- Земельный участок выходит к берегу водоёма. Особенности рельефа таковы, что владельцы соседнего участка не могут осуществить свое законное право пользования водоемом в обход данного земельного участка, что является основанием для обременения земельного участка, выходящего к водоёму, обязанностью предоставления доступа к нему;
- Рядом с земельным участком находятся объекты особой государственной важности, доступ на которые затруднен его расположением. Государство имеет особые земельные права и может обязать владельца участка обеспечить доступ на объекты сервитутом;
- Еще больше сложностей возникает при выходе из долевой собственности. Чаще всего предметом обременений в таких случаях являются коммуникации (линии электропередач, газопровод, канализация, водопровод и т.п.) — они становятся поводом для установления земельного сервитута, так как находиться в разных частях делимого земельного участка.
Как снять обременение
До тех пор, пока за участком зафиксировано обременение, возможность распоряжения землей будет существенно ограничена. По этой причине каждый владелец надела заинтересован в снятии обременения и аннулировании записи в госреестре ЕГРН о его регистрации. Исходя из правового режима различных видов обременений, их снятие может происходить следующим образом:
- в результате отмены законодательного или распорядительного акта, которыми ограничение было введено (например, установленная постановлением властей охранная категория земли может быть изменена аннулированием указанного акта);
- расторжением соглашения о частном сервитуте или ином виде ограничений на землю;
- истечением срока, на который было зарегистрировано обременение (например, если закончился срок сервитута или арендного договора);
- полным исполнением обязательства, для обеспечения которого регистрировалось обременение (например, полный расчет по ипотечному кредитному договору);
- вынесение судебного акта, которым аннулируется обременение.
Наиболее простым и очевидным вариантом снятия обременения является истечение срока его действия или заключение соглашения. В частности, при наличии на участке частного сервитута, его стороны вправе в любой момент расторгнуть соглашения или обратиться за отменой судебного акта. Никаких специальных оснований для этого закон не требует, сторонам достаточно выразить свободное волеизъявление.
Принудительная отмена сервитута и аннулирование соответствующего обременения возможна в следующих случаях:
- несоблюдение условий установленного сервитута – нарушение порядка и сроков перечисления платы собственнику, препятствия для свободного пользования остальной частью надела и т.д.;
- нарушение законодательных норм при введении сервитута при вынесении распорядительных властных актов;
- устранение оснований для сохранения сервитута (например, перенос линейных сооружений за пределы участка).
Как заключить договор купли-продажи, если участок находится в обременении
Перед заключением сделки собственник обязан сообщить покупателю о статусе земельного участка. Главная проблема покупки обремененной территории — это последующая реализация (строительство, аренда, перепродажа, оформление дарственной). Сделка с таким участком должна проходить максимально аккуратно.
Во-первых, важно всегда проверять собственность на статус обременения. Если территория находится под арестом или является заложенным имуществом, то заключать такую сделку не рекомендуется. В случае, когда покупатель подписывает договор купли-продажи арестованного участка, то правоохранительные органы вправе выселить новых жильцов и аннулировать сделку. Во-вторых, в сделке прописывается пункт, что покупатель оповещен о статусе участка, поэтому последующая ответственность возлагается на него и остальных собственников. В-третьих, в договор необходимо внести пункт, что собственник обязан возместить все убытки, связанные с имуществом, если выяснится факт ареста.
Обременение в виде залога по ипотеке
Бывает, что владельцы решают продать квартиру, которая куплена в ипотеку и до сих пор еще находится в залоге у банка. Соответственно, без его разрешения заложенное жилье не может быть продано. Чтобы приобрести такую квартиру, покупатель должен либо переоформить ипотечный кредит продавца на себя и продолжить его выплачивать, либо договориться с продавцом о досрочном погашении им кредита за счет задатка и снятии обременения.
Сделки с продажей ипотечных квартир — не редкость, и обычно они проходят без проблем. Риск заключается только в том, что владелец, погасив кредит за счет средств продавца, может отказаться от сделки. Впоследствии суд вправе обязать собственника вернуть покупателю деньги, но если сумма уже потрачена, он может выплачивать их частями, а на это уйдет много времени.
Другим часто встречающимся примером обременения может служить ипотека. В целом в отношении земли действуют общие правила, касающиеся ипотеки недвижимости, но есть и некоторые особенности:
- Предметом ипотеки может быть право не только собственности, но и долгосрочной аренды. В последнем случае требуется, чтобы собственник дал на это свое согласие.
- Ипотека не допускается в отношении земель, которые находятся в собственности государства или муниципалитета. Исключение — участки, предназначенные для строительства жилья, если кредит берется именно для строительства или обустройства этих участков.
- Участок под ипотекой не может быть по площади меньше, чем норма, установленная для конкретного вида землепользования.
Возможные ограничения прав при обременении земли
Зарегистрированное обременение накладывает ряд запретов на правомочия собственника.
- Сервитут запрещает собственнику ограничивать доступ на землю держателю сервитута.
- Ипотека запрещает продажу предмета залога без уведомления банка. Передача земли другому собственнику возможна только с согласия залогодержателя. При этом необходимо произвести полные расчеты с банком или заключить договор перемены лиц в обязательстве.
- При аренде собственник не может пользоваться своим участком, если это не оговорено договором.
- Арест запрещает собственнику совершать с недвижимостью любые сделки.
Ограничение вещных прав субъекта на землю: юридические основания
Права определенного лица, действующие в отношении конкретного участка земли, могут ограничиваться, если это предусмотрено требованиями законодательства. Так, для земельного надела обременение может быть введено на следующих возможных основаниях:
- это оговорено условиями сделки (соглашения). В подобной ситуации хозяин надела, выступающий стороной совершаемой сделки, добровольно идет на ограничение своих вещных прав или их передачу другой стороне. Примером такого случая является арендное соглашение;
- это предписано официальным актом, изданным уполномоченным органом. Госорганы и иные компетентные структуры вправе вводить обременения на недвижимые объекты в ситуациях, четко определенных законодательством. Примерами могут быть вердикт суда, решение муниципалитета, а также постановление, оформленное судебным приставом;
- требования нормативно-правовых актов – законов, подзаконных актов – могут ограничивать обладателей прав в возможности использования определенных участков. Например, запрещается возведение зданий на сельскохозяйственных землях.
Между характером накладываемого ограничения и основанием для его введения существует четкая взаимосвязь. У каждого обременения должна быть определенная причина. Так, например, наложение ареста нельзя оформить заключением договора, а судебный вердикт не может быть основанием для обременения конкретного участка арендным соглашением. Однако некоторые ограничения могут вводиться по двум и более основаниям.
Обременение может сильно ограничить права землевладельцев
Обременение земельного участка (ЗУ) — это ограничение прав владельцев и собственников ЗУ в пользу иных лиц, при котором не происходит утрата прав собственности. Обременение может быть временным и постоянным. Оно устанавливается договорами, постановлениями государственных и муниципальных органов, нормативно-правовыми актами (НПА). Продажа земельного участка с обременением становится возможной только при соблюдении определенных условий, а в некоторых случаях она невозможна вообще. В статье рассмотрим:
- какие ограничения и обременения земельного участка существуют;
- как заключить договор купли продажи земельного участка с обременением;
- как проверить земельный участок на обременение;
- как снять обременение с земельного участка.
Для начала рассмотрим, что такое обременение земельного участка. Под этим термином подразумевается внедрение особых условий касательно его эксплуатации, т.е. собственнику теперь придётся придерживаться определённых правил, и он теряет возможность свободно распоряжаться собственностью. Ограничение предполагает, что владелец земли сможет пользоваться ею только в рамках тех прав, которые прописаны в договоре или Земельном кодексе.
Ключевые основания для наложения обременения:
- Ипотека. Земля передаётся кредитору в роли залога до тех пор, пока человек полностью не расплатится со своими долговыми обязательствами;
- Арест. Действует по принципу ипотеки, накладывается уполномоченным лицом ФССП или на основании судебного решения;
- Разные виды сервитутов (срочные или постоянные, частные или публичные);
- Аренда участка или передача его в пользование третьей стороне;
- Доверительное управление и концессия.
Бывают случаи, когда обременение на участок может быть наложено, исходя из статуса земли. Например, земля относится к историческому наследию, что автоматически урезает перечень прав её собственника.
Снятие обременения с земельного участка
Чтобы снять обременение с земли, необходимо подать документы в Росреестр, свидетельствующие о прекращении отношений, послуживших основанием для регистрации обременения.
В зависимости от вида обременения необходимо предпринять разные действия.
- Отношения аренды можно расторгнуть досрочно через суд, но практика складывается таким образом, что добросовестного арендатора с земли никто не выгонит. Поэтому придется подождать, когда наступит срок истечения договора, и после этого направлять арендатору соответствующее уведомление. После этого готовить пакет документов в регистрирующий орган.
- Сервитут можно обжаловать через суд или дождаться срока истечения, на который он установлен. Кроме того, можно напрямую обратиться к пользователю сервитута, чтобы заключить соглашение о его снятии.
- Снять обременение ипотеки можно путем полного погашения долга. Для этого нужно после погашения кредита обратиться в банк за подтверждением, после чего предоставить его в Росреестр.
- Обременение на участок в виде ареста накладывается в связи с изданием судом соответствующего решения. Поэтому для снятия подобного обременения необходимо обратиться в суд, который наложил арест и представить сведения о выполнении возложенной обязанности, которая стала причиной ареста. После вынесения решения о снятии ареста необходимо обратиться в Росреестр.
Проверить кадастровый номер земельного участка через интернет?
В России созданы многочисленные системы учета граждан и объектов. Налоговая инспекция «опознает» налогоплательщиков по уникальным номерам ИНН, пенсионный фонд ведет учет застрахованных лиц по номеру СНИЛС, а Росреестр – орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимые объекты, идентифицирует недвижимость по их кадастровым номерам.
Все объекты, права на которые подлежат обязательной регистрации, будь то квартиры, дома или земельные участки, перед тем как быть зарегистрированными, должны обзавестись кадастровым номером.
Регистрация права произведена быть не может, пока объект не будет значиться на кадастровом учете.
Данный учет представляет собой упорядоченный свод информации обо всей недвижимости в стране.
Перед тем, как планировать сделки по купле-продаже или любые иные, нужно удостовериться, что объект, предполагающийся предметом договора, в кадастре на самом деле значится.
На протяжении всего времени, пока за наделом числится запрет, это будет ограничивать возможность его использования. По указанной причине у каждого владельца недвижимости имеется заинтересованность относительно процедуры снятия ограничений. В зависимости от того, какой устанавливается правовой режим использования участка, процесс снятия имеет некоторые отличия. В том числе, завершение действия ограничения может быть связано с отменой акта распорядительно или законодательного характера. Это касается тех документов, при использовании которых запреты были введены в действие.
Также формой выступает прекращение действия договора, если это касается таких ограничений, как сервитут. Может завершится срок, на который производилась регистрация запрета. К примеру, это относится к арендным отношениям или сервитуту. Еще один вариант завершения ограничения – исполнение обязательств в полном объеме. Это касается внесения всех платежей по ипотечному соглашению. Еще один вариант – принятие решения судебным органом.
ВНИМАНИЕ !!! Самым распространенным вариантом завершения действия запрета выступает окончание периода, на протяжении которого он имел место. Также это может быть оформление договора.
В том числе, когда в отношении надела устанавливается сервитут частного назначения. Тогда у сторон есть возможность в любое время прекратить действие акта или попросить суд отметить его. В правовых актах не указывается специальных оснований для того, чтобы выразить свою волю. Также стоит отметить, что в некоторых ситуациях может происходить отмена в принудительном порядке.
В том числе, это случаи, когда не были соблюдены условия предоставления сервитута. К примеру, имеет место нарушение сроков для внесения оплаты или устанавливаются препятствия относительно использования частью участка. Это может быть допущение нарушений при издании акта об установлении сервитута или устранение оснований для того, чтобы устанавливать ограничения. Снятие производится при обращении в судебную инстанцию.
Она представляет собой залог имущества под кредитные средства. Такое обременение накладывается в случае выдачи субъекту большой суммы. Условия банка предусматривают, что любые сделки после внесения объекта в залог будут контролироваться им. Если у должника образуется задолженность, кредитная организация может изъять участок. Он реализуется на торгах, а вырученные средства идут в счет погашения обязательств. В некоторых случаях у должника возникает необходимость продать участок с обременением. Он может совершить эту сделку, если получит согласие банка. Здесь следует отметить один нюанс. В нормах не предусматривается прямой необходимости указывать об ипотеке при составлении договора купли-продажи. Это означает, что прежний собственник по своему усмотрению может и не поставить покупателя в известность о залоге. Соответственно, в этом случае обязательства по кредиту перейдут к новому владельцу. Однако информацию об их наличии покажет выписка из Единого государственного реестра прав. Поэтому целесообразно запросить эту справку перед приобретением объекта.
Любой вид обременения должен быть зафиксирован уполномоченными органами. При регистрации соответствующие сведения вносятся в ЕГР. По данным реестра можно проследить все действия, которые совершались с участком. Справка из ЕГР позволит многим гражданам избежать приобретения объекта с установленными в отношении него специальными условиями. Для многих субъектов обременения/ограничения представляют большую проблему. Кроме этого, избавиться от такой недвижимости иногда сложно, а подчас и вовсе невозможно. Узнать о наличии специальных условий эксплуатации можно еще одним способом. В настоящее время доступна кадастровая проверка земельных участков. Для ее осуществления необходимо знать номер объекта. В общедоступной кадастровой карте зафиксированы все зарегистрированные участки. К каждому наделу дается описание, включающее, в том числе, сведения об обременении.
Способы проверки объекта недвижимости
Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.
Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:
- территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
- на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.
Как действует обременение сервитутом
При наложении сервитута изъятие земельного участка не производится. Собственник вправе продолжать распоряжаться им по своему усмотрению без дополнительных рисков.
Сервитут не является предметом экономического оборота и лишен самостоятельности. Его нельзя продать или предоставить в залог или передать третьим лицам (согласно ч.2 ст.275 ГК РФ).
Сервитут может устанавливаться на определенный срок или бессрочно. В последнем случае он будет действовать, пока в нем есть необходимость. Обычно публичные сервитуты устанавливаются без временных ограничений. Срочные сервитуты действуют до тех пор, пока не будут выполнены определенные работы: например, по прокладке коммуникаций.
При этом наличие обременения в виде сервитута не лишает владельца земельного участка права владения, пользования и распоряжения участком. Это значит, что он может продать его, сдать в аренду, подарить или завещать.
Сервитут не привязан к личности собственника, только к конкретному земельному участку. Он переходит вместе с недвижимостью в случае продажи к новому владельцу. Покупатель не вправе снять сервитут по своему усмотрению, он будет продолжать действовать, пока не истечет его срок.
Наличие сервитута является существенным условием, которое может повлиять на принятие решения о покупке. Поэтому продавец обязан проинформировать покупателя о наличии обременения. В противном случае, покупатель вправе потребовать уменьшения цены покупки участка или расторгнуть договор купли-продажи в одностороннем порядке. Впрочем, скрыть наличие сервитута у продавца не удастся: информация о данном обременении должна отображаться в ЕГРН. Доступ к сведениям из реестра сегодня есть у всех желающих.
Гражданский кодекс указывает на то, что сервитут прекращается при исключении обстоятельств, по которым он устанавливался. Основанием для прекращения обременения может также стать подписание нового соглашения между сторонами; требование владельца, основанное на невозможности нормальной эксплуатации участка.
Таким образом, сервитут является одной из разновидностей обременения в отношении земельного участка. Он позволяет третьему лицу или группе лиц пользоваться земельным участком, который им не принадлежит, для решения определенных задач. Он накладывается в добровольном и принудительном порядке. Сервитут не лишает владельца участка права на распоряжение своей недвижимостью. При продаже земли она переходит к новому владельцу с обременением в виде сервитута.