Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Введен мораторий об «отмене неустойки» до 31 декабря 2022 года включительно.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

И дольщик, и застройщик — партнёры в договоре долевого участия, так как оба его подписывают и берут на себя определенные обязательства. Застройщик должен завершить строительство в срок и передать покупателю квартиру зафиксированного метража в жилом комплексе, который соответствует проектной декларации. Дольщик обязан заплатить за квартиру: таким образом он выкупает право на свое будущее жилье.

Права и обязанности участников ДДУ

Договор долевого участия может быть расторгнут по инициативе дольщика. В ФЗ № 214 перечислены основания для этого, на них остановимся ниже. Если ситуация дольщика не соответствует ни одной из предусмотренных законом, можно воспользоваться условиями ДДУ.

Застройщики предусматривают в нём условия расторжения, как и в любом другом документе о договоренностях и сделках.

Преимущества и недостатки договора долевого участия

Преимущества	Недостатки
Покупателю выгодно купить помещение на ранней стадии строительства	Долгая процедура по оформлению собственности
Защита денежных средств от инфляции	Внесение всей суммы нужно до определенного срока
Перед покупателями стоит большой выбор квартир и помещений	Имеется риск по нарушению срока возвышения или банкротства застройщика
Покупатель сможет сразу квартиру сделать под себя
Застройщику не нужно брать кредит в банке и платить проценты, так как покупатели внести уже денежные средства для строительства

Именно возникновение финансовых трудностей у застройщиков и стало причиной инициатив Правительства РФ по отмене долевого строительства.

Насколько серьезна проблема обманутых дольщиков

По данным Росреестра, во второй половине 2021 года порядка 80% строительства жилья финансировалось за средства покупателей. Количество договоров долевого участия постоянно росло: только за первые 9 месяцев 2021 года таких договоров было зарегистрировано больше 527 тысяч.

Частично это было связано с пиковым развитием ипотечного рынка России – в этот же период было заключено 2,17 миллионов договоров ипотечного кредитования.

При таком росте долевого строительства бывают и случаи проблемных объектов. Оперативных данных пока нет, но в середине 2018 года власти сообщали о 1261 доме, на которых остановилось строительство. Количество пострадавших дольщиков

в этих домах составляло 80,3 тысячи.

Однако даже в правительстве признают, что эти данные могут быть неточными – вопросы есть и к порядку признания дома проблемным, и к общему порядку подсчета. Более актуальные данные должны появиться уже во II квартале 2021 года.

Государство пытается снизить число проблемных объектов – они достраиваются, в том числе и за счет бюджета. Только за несколько месяцев прошлого года достроили 67 таких домов. Бюджет финансирует работы через Фонд защиты прав дольщиков.

На 2021 год запланировано потратить на достройку 9 миллиардов рублей, что затронет объекты в 26 регионах России. Финансировать строительство государство планирует и в дальнейшем – в рамках трехлетнего планового периода.

Отметим, что больше всего внимания государство уделяет обманутым дольщикам крупнейших застройщиков. Самый яркий пример – Группа – обанкротившийся холдинг

, в который входило больше 80 предприятий и строительных компаний. Владелец и руководитель компании Михаил Балакин был одним из богатейших людей России с состоянием в 1,7 миллиардов долларов. После того, как у СУ-155 появились проблемы, Арбитражный суд принял решение ввести процедуру наблюдения, а в дальнейшем признал банкротом компанию и ее владельца.

СУ-155 в общей сложности не завершила строительство 145 домов, на квартиры в которых претендовали 36 тысяч дольщиков по всей стране.

Главная проблема дольщиков СУ-155 – то, что они дольщиками, по сути, не были. Договоры долевого участия с ними не заключались – они вступали в жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). В силу масштаба проблемы, клиентов компании признали обманутыми дольщиками. Большую часть объектов уже достроили, на 2021 год осталось сдать только 6 домов.

Какие же существуют плюсы и минусы у эскроу-счетов?

• Покупатель сохраняет свои денежные средства в случае банкротства или иных проблем застройщика, если будут выполнены все обязательства по договору.
• Стороны, заключающие договор эскроу-счета, могут сами выбрать документы, которые будут являться гарантом заключения сделки.
• Вложения до 10 млн. руб застрахованы в Агентства по страхованию вкладов.
• Эскроу-счета не подлежат аресту (п. 4 Статья 860.8 ГК РФ. Ограничения по распоряжению денежными средствами и использованию счета эскроу).
• Дольщик открывает эскроу-счёт бесплатно.
• Схема покупки недвижимости через эксроу-счета даёт возможность избавиться от асимметрии сделки, где с одной стороны дольщик (либо его доверенное лицо), а с другой застройщик. Физическое лицо не имеет такой компетенции для проверки застройщика, а вот банк уже может изучить его благонадежность.

Есть ли разница в случае расторжения ДДУ с использованием счетов эскроу?

Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.

Для дольщиков, вносивших деньги на счет эскроу в банке, больше список проблемных ситуаций, которые позволяют расторгнуть договор без судебного разбирательства. При этом такие покупатели не могут рассчитывать на выплату неустойки застройщиком, поскольку их деньги не находились у него на балансе.

Отличается и схема получения денег после расторжения договора. В остальном права и процедуры дольщиков, заключивших ДДУ с использованием любых схем оплаты, идентичны.

---

Какие документы потребуются, чтобы расторгнуть ДДУ через суд?

Для обращения в суд вам потребуются следующие документы:

• заявление с требованием расторгнуть договор и вернуть заплаченные деньги, а также с требованием выплатить неустойку (если полагается по закону) и компенсировать убытки (если они были);
• копия договора участия в долевом строительстве;
• документы, подтверждающие возникновение основания для расторжения ДДУ;
• расчет суммы, взыскиваемой с застройщика;
• другие документы, которые могут понадобиться в ходе судебных разбирательств.

На первой встрече представитель застройщика попробовал отговорить меня от изменений, намекая на то, что «этой квартирой уже столько людей интересовалось». Однако, я не поддалась, поскольку уже слышала от знакомых о таких манипуляциях, единственной целью которых является отговорить потенциального клиента «тратить время на бесполезные разговоры по поводу внесения правок в ДДУ». Аргументация может быть совершенно разная:

• последняя квартира, завтра ее могут забрать;
• планируется повышение цен;
• ограниченный срок получения скидки либо действия акции;
• такого выгодного предложения больше нет и не будет.

Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

Законодательные основы

ФЗ №214-ФЗ призван защитить граждан, вложивших деньги в постройку объекта. Возможные риски дольщиков связаны с:

1. Внесением оплаты за жилое помещение, которого по факту пока не существует. То есть право собственности возникает не сразу после передачи средств, а по окончанию строительства объекта
2. Нарушением сроков введения здания в эксплуатацию. Особенно неприятно, если дольщик продал недвижимость, где ранее проживал с надеждой въехать в новое в установленный в ДДУ срок, а застройщик не соблюдает сроки предоставления квартиры.
3. Возможностью получения недвижимости ненадлежащего качество. Застройщик или технический заказчик может нарушить процесс возведения строения. Жилье дольщик получит, однако его состояние может не соответствовать цене и ожиданиям.
4. Приостановлением строительства ввиду недостатка средств или по иным причинам. Жилье заказчик может и не получить.

Что изменилось в 2018-2019 году

Опыт последних лет показывает, что даже заключаемые договора о долевом участии не способствуют уменьшению количества «долгостроев», поэтому дольщики по-прежнему требовали защиты. Понимая сложность ситуации, законодатели внесли поправки в ФЗ-№214, а в законную силу они вступили 01.07.2018 г. Нововведение коснулось, в первую очередь, финансирования проектов, изменились также требования к застройщикам и количеству возводимых одновременно объектов.

Предлагаем ознакомиться с изменениями, которые вступят в силу в полном объеме уже с 01.07.2019 г.:

• Начиная с июля 2019-го все застройщики (за исключением девелоперов, получивших разрешение на строительство до 01.07.2018 г.) вынуждены работать с эскроу-счетами. То есть, они могут, по сути, привлекать средства дольщиков, но не напрямую, а через специальные счета, открываемые на каждый отдельно взятый объект. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи объекта в эксплуатацию.

Важно! Средства могут быть перечислены застройщику в случае ввода дома в эксплуатацию или получения права собственности одним из жильцов.

• Для организации контроля расходования средств создан Фонд защиты дольщиков, куда каждый застройщик должен перечислять 1,2% от стоимости объекта.
• Финансирование строительства, таким образом, будет осуществляться не путем привлечения средств дольщиков, а за кредитные средства финансовых учреждений. Именно банки, содержащие эскроу-счета, будут теперь выдавать кредиты на строительство. Такая система называется проектным финансированием, а переход на нее означает повышение себестоимости строительства и удорожание жилой недвижимости, как следствие.

Это важно! Несмотря на то, что полный переход на проектное финансирование еще случился, многие застройщики уже повысили стоимость жилья, и особенно отличились девелоперы, работающие в Москве и Московской области.

• Особые требования будут предъявляться к опыту застройщика, а допускаться к строительству жилых объектов будут только компании, имеющие 3-летний стаж работы по возведению многоквартирных домов, и в случае, если их силами было возведено не менее 10 тыс. «квадратов» жилых помещений. Это означает, что увеличится спрос на покупку строительных компаний, соответствующих новым требованиям, а это тоже серьезный повод повышения цен на недвижимость.
• Строительная компания, начиная строительство на основании договора подряда, должна иметь собственные средства в размере 10% от стоимости объекта. «Дочкам» разрешается привлекать до 20% средств головной компании.
• По новым правилам строительство ведется по правилу: один застройщик – одно разрешение, то есть, до окончания строительства одного объекта разрешение на другой объект выдаваться не будет.

Исключение из правил! Исключением являются комплексные проекты строительства. В этом случае разрешается одновременное строительство нескольких объектов, как по одному документу (в случае расположения на одном участке), так и нескольким разрешениям на строительство. Напомним, что на каждый объект открывается свой расчетный счет.

• Ограничение касается также подрядчиков, а сумма авансовых платежей исполнителям работ не должна превышать 30%, однако это зависит от особенностей региона.

Согласно измененным положениям ФЗ-№214, увеличивается перечень сведений, предоставляемых застройщиком для занесения в единую систему жилищного строительства. Контроль деятельности застройщика по новым правилам осуществляет финансовое учреждение и специальный орган государственного контроля. По новым правилам табу наложено на использование средств граждан при возведении ЖСК, запрещено также принимать жилищные сертификаты.

Долевое строительство предполагает, что застройщик возводит здание с привлечением денег будущих жильцов. Причем, этот процесс может быть растянут во времени, то есть, договоры с дольщиками заключаются уже после начала строительства. Соответственно, если у застройщика нет своих средств или он не готов их вкладывать, всегда есть опасность, что строительство прекратится из-за недостатка финансирования.

И все уже заключившие договоры будут вынуждены ждать неопределенный срок – при этом зачастую еще и выплачивая кредиты, которые брали «на новое жилье».

В последние годы проблема приобрела серьезные масштабы, и даже многочисленные поправки в существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214 ФЗ) не спасали положение. Поэтому было принято решение закон изменить радикально. Эти изменения вступили в силу с 1 июля 2019 года, но окончательное введение в практику всех новшеств отложено до 1 октября 2019 года.

Что нужно для осмотра квартиры?

Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.

Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.

Письменные обещания и достижение компромисса

Очень важно все обещания и гарантии юристов застройщика или представителей отдела продаж фиксировать сразу в договоре. Никаких устных заверений! Иначе это время можно будет считать потраченным зря. Знайте: то, что не описано в договоре – обычно не выполняется.

После удачных (на ваш взгляд) переговоров, необходимо еще раз тщательно все прочитать и изучить договор в новой редакции. Проверьте:

• внесены ли все изменения, которые вы обсуждали;
• точная ли формулировка (без подсмысла и дополнительных нюансов);
• нет ли других добавленных в ДДУ без вашего ведома пунктов, которые нейтрализуют согласованные с вами изменения.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке возможно в связи с нарушениями, допущенными при строительстве объекта. Согласно требованиям закона, сдаваемое помещение должно соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и действующим строительным нормам. При выявлении любых недостатков, дольщик вправе потребовать их устранения за счет застройщика. Кроме того, дольщик может потребовать уменьшения цены договора либо компенсацию, если он самостоятельно займется ремонтом. Все свои требования нужно изложить письменно и направить на юридический адрес строительной компании.

Как правило, застройщики игнорируют такие обращения, и у дольщика появляется законный повод расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может и по другим основаниям:

• Расторжение ДДУ в связи с несоблюдением сроков строительства и затягиванием со сдачей дома более чем на 2 месяца;
• Существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
• По другим основаниям, предусмотренным законом или договором.

Вышеперечисленные нарушения – весомый повод для дольщика аннулировать ДДУ в одностороннем порядке. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который считается расторгнутым с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть деньги дольщика и уплатить проценты за пользование его денежными средствами не позже 20 рабочих дней с момента расторжения ДДУ. Если этого не произошло, необходимо обратиться в суд с требованием признать ДДУ прекращенным и взыскать деньги с недобросовестного застройщика.

Что такое проектное финансирование

Новая система финансирования подразумевает отказ от старой схемы ДДУ и целевое кредитование застройщиков по каждой из реализуемых новостроек. При покупке жилья будет требоваться обязательное участие трех сторон: покупателя, продавца и гаранта, в роли которого выступит банк.

Сделка будет выглядеть следующим образом:

1. Покупатель вкладывает средства в строительство жилья.
2. Банк аккумулирует средства на отдельном спецсчете.
3. Застройщик получает в банке целевой кредит на строительство.
4. После сдачи объекта в эксплуатацию средства со спецсчета переводятся застройщику, а жилье переходит в распоряжение покупателя.

О какой неустойке идет речь

Мораторий на взыскание неустойки с застройщика подразумевает временную отмену штрафов за невыполнение требований, установленных законодателем. В частности, касается это нарушения сроков сдачи объекта долевого строительства и прав дольщика. Последний всегда мог подать требование на выплату неустойки в случае неисполнения сроков, прописанных условиями договора. Пеня начислялась в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки для юридических лиц, 1/15 — для физических. Кроме того, участник ДДУ мог потребовать взыскание штрафа за невыполнение застройщиком обязательств в размере 50% от суммы неустойки.

Еще в 2020 году, в период пандемии, власти ввели антикризисную меру для поддержки строительного рынка. А уже с 29 марта 2022 мораторий принял законодательную форму, при этом пока неизвестно, какой у него будет предельный срок. Ранее говорилось об ограничении взыскании неустоек до 31 декабря 2022, но, как мы уже отметили ранее, мораторий был продлен до июня нынешнего года.

Постановление правительства РФ 479

Мораторий на неустойку по ДДУ — это установленное государством ❗ временное ограничение её начисления с 29.03.2022 по 30.06.2023 года в целях поддержки финансовой устойчивости застройщиков. Срок передачи дольщику объекта долевого строительства, установленный договором, данной мерой не затрагивается.

При анализе целесообразности взыскания компенсации за нарушение сроков строительства из расчётов вычитаются периоды на которые распространяют своё действие два моратория.

• с 03.04.2020 по 31.12.2020 (ковидный и завешённый);
• с 29.03.2022 по 30.06.2023 (действующий и актуальный — регулируется постановлением 479, продлён постановлением 1732).

Похожие записи:

• Прописана в квартире, но не проживаю. Как делить долг за коммунальные услуги?
• Срок давности по побоям 6.1 1 коап
• Налогообложение адвокатской деятельности