Переселение из аварийного жилья

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переселение из аварийного жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Расселению подлежат дома, которые признаны непригодными для проживания. То есть те, что представляют опасность для жизни и здоровья жильцов. Полный перечень домов, подпадающих под категорию непригодных, прописан в постановлении правительства № 47 (от 28.01.2006). Однако чаще всего в контексте расселения речь идет об аварийных домах.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

Важно! Хотя переселение из аварийного жилья будет продлено после 2023 года по всей территории страны, каждый регион продвигается к поставленным целям в своем темпе, кто-то – опережая график, кто-то – несколько отставая от изначально установленных дат.

Найти полный список адресов объектов, которые участвуют в программе и узнать, когда именно по графику наступит ваша очередь, можно на официальном сайте своего региона или на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Очередь на отселение формируется по нескольким принципам:

1. дата признания объекта не пригодным для проживания;
2. состояние дома (в приоритете дома, в которых есть угроза обрушения).

Есть возможность ускорить процесс отселения вашего дома. В ходе реализации программы переселения граждан из здания, непригодного для проживания, доступны несколько источников финансирования на возведение новых квартирных объектов либо ремонт имеющихся. Это могут быть денежные средства, которые перечисляют:

• бюджеты всех уровней;
• кредитные организации;
• причастные инвесторы;
• сами жильцы аварийного дома.

Дополнительная возможность для быстрого переселения из ветхого жилья в благоустроенное – это оформление субсидии в ОМСУ на покупку квартир, которые предлагаются на первичном или вторичном рынках.

Порядок субсидирования определяется администрациями в каждом городе, а деньги выделяются из местных бюджетов. Для их получения нужно выполнить всего одно условие – дать письменную гарантию о снятии с учета всех зарегистрированных в квартире членов семьи.

Права собственника квартиры

Исходя из того, что сказано в законодательстве, данная реформа ЖКХ (расселение аварийного жилья) обеспечивает следующие права собственника квартиры:

• В каждом регионе действует своя программа. Как следствие, распределяться жилищный фонд может по разным правилам, но только при условии, что они не противоречат ЖК РФ и федеральным законам.
• Переселяющееся лицо может выбирать район, в который его будут расселять. Однако тут нужно учитывать, что если в указанном районе не будет подходящего жилья, ждать расселения придется очень долго.
• Можно выбирать квартиры даже на вторичном рынке. В такой ситуации государство выплачивает часть стоимости жилья, позволяя человеку оплатить остальное уже из своих средств. Спорный вариант, так как, с одной стороны, можно выбрать ту квартиру, которая подойдет по всем параметрам, а с другой стороны, компенсация на покупку подобного жилья может быть существенно меньше, чем стоила бы выделенная государством квартира.
• Можно специально требовать выделить жилье с площадью больше той, которая была ранее. Для этого придется обосновать подобное требование. Например, указать, что в семье есть несколько детей и каждому из них нужно дать личное пространство. Учитывая тот факт, что такие просьбы позволяют существенно расширить доступные человеку варианты квартир, обычно государственные структуры идут навстречу и одобряют подобные заявки.
• Если выделенная квартира не устраивает по каким-то параметрам, можно обращаться в суд и требовать выделить другое жилье. Нужно учитывать, что доказательства в данном случае должны быть очень вескими и обоснованными.

Причины и основания для признания зданий аварийными, а помещений неподходящими для нормального проживания людей

Для того чтобы знать, когда правда будет на вашей стороне и идти за ней «наверняка», следует ознакомиться со списком нарушений, когда помещение или здание в целом могут быть признаны аварийными и неподходящими для проживания в них людей.

Первое, что приходит на ум в качестве основания для признания дома аварийным — это недочеты конструкции. Просевшие фундаменты, треснувшие стены, деформация перекрытий и кровли, попадание в помещение осадков. Любое изменение, грозящее дому обрушением или значительно ухудшающее условия проживания, будет рассматриваться как веский аргумент для переселения жильцов и признания здания аварийным. Но не только это может повлиять на принятие решения.

Кто может претендовать

На переселение из аварийного жилья в 2021 году и получение нового жилого помещения могут рассчитывать:

• наниматель муниципального жилья и члены его семьи, которые имеют постоянную прописку на данной жилплощади. Договор соцнайма заключается между гражданином и органами местного самоуправления;
• собственники ветхого жилья, получившие вещное право по программе приватизации, когда запрета на безвозмездную передачу такого жилища его не было;
• собственник комнат в коммунальных квартирах и общежитии, если здание построено на муниципальной земле.

Те граждане, у которых нет другой жилплощади, могут получить новое по программе переселения аварийного жилья 2021 в первую очередь.

Важные изменения 2021 года и перспективы программы на 2021 год

В программу уже несколько раз были внесены изменения, поскольку действует она с 2002 года. В 2021 году переселенцы из аварийных домов смогут самостоятельно выбирать подходящую жилплощадь и район расположения недвижимости, но им придётся частично оплатить новую квартиру – государство может субсидировать только выкупную стоимость старого жилья.

Само собой, владельцы аварийного жилья очень недовольны новшеством – далеко не все могут выплатить требуемую сумму или платить дополнительные ежемесячные платежи.

В этом случае разработана иная схема – человеку предлагают заключить договор социального найма с последующим выкупом квартиры в собственность. Получается, что владелец аварийного жилья превращается в обычного нанимателя, который должен выкупать квартиру у государства – размер месячной «арендной платы» составляет до 70% от рыночной аренды недвижимости.

Получить льготы могут только:

• инвалиды;
• многодетные семьи;
• лица, получившие статус малоимущих;
• пенсионеры.

Сторонами конфликта выступают переселенцы из аварийного жилья и представители местной администрации. Судебные решения выносят на основе предоставленных сведений. Закон ставит превыше всего жизнь и здоровье граждан. Поэтому, если имеются риски обрушения дома, жильцов попросят освободить квартиры в принудительном порядке.

Пример:

Кировский районный суд г. Томска рассматривал иск гражданина Вавилова по отношению к администрации города. Истец заявил, что он вместе с семьей из 4-х человек проживал в 3-комнатной квартире старого аварийного дома. Его отец имел хроническое заболевание – бронхиальную астму. Согласно закону, таким людям полагается отдельная комната. Однако во время переселения власти не учли данный факт. Истцу и его семье выделили 2-комнатную квартиру. Техническое оснащение жилья не позволяло обеспечить хроническому больному отдельную комнату. Заявление Вавилова в адрес томской администрации было проигнорировано. Истец просил обязать ответчика (городские власти) предоставить семье соответствующую жилплощадь с возможностью выделения комнаты отцу-астматику. В качестве доказательств Вавилов приложил заключение главврача и выписку из медицинской карты отца. Также была ссылка на Постановление Правительства РФ № 817 от 21.12.2004 с указанием перечня хронических заболеваний. Представленных фактов хватило для удовлетворения исковых требований истца. Суд обязал местные власти выделить семье 3-комнатную квартиру, чтобы на долю астматика приходилось не менее 18 кв. метров или отдельная комната.

Переселение из аварийного жилья – актуальная и пока не до конца решенная проблема в России. Несмотря на нормы законодательства в жизни случаются сбои. Зачастую люди не получают равноценное жилье или вынуждены соглашаться с мизерной компенсацией от властей. Разобраться со всеми тонкостями в одиночку нереально.

Расселение ветхого и аварийного жилья: порядок действий

На основании заявления собственника жилого помещения или соответствующего акта органа, который может проводить контроль за состоянием жилого помещения, формируется межведомственная комиссия. Она и признает жилье аварийным, а дом – подлежащим сносу или реконструкции.

Установление соответствия жилья требованиям постановления №47 заключается в следующем:

1. проверяется заявление и приложенный к нему пакет документов;
2. устанавливается, требуется ли еще предоставление документов;
3. определяется состав экспертов, которые будут проводить исследование жилья;
4. оценивается работа комиссии;
5. составляется акт обследования помещения и на его основании заключение;
6. принимается решение органом власти о признании дома подлежащим сносу или реконструкции, либо об отказе в удовлетворении требований, изложенных в заявлении.

Заявление в комиссию подается с приложением следующих документов:

• копий документов, которые подтверждают права заявителя на данное помещение;
• заключения специальной организации (в случае если дом требуется признать аварийным или подлежащим сносу);
• заключения проектно-изыскательской организации о том, что несущие конструкции или ограждения не соответствуют установленным требованиям;
• иных документов по желанию заявителя.

Заявление с необходимыми документами может быть подано лично, через почту, через МФЦ или размещено на портале государственных услуг.
После поступления документов, комиссия в течение 30 дней рассматривает их и решает вопрос либо о вынесении заключения по представленным документам, либо о проведении дополнительного обследования помещения.

Комиссия вправе принять одно из следующих решений:

• о том, что помещение пригодно для проживания и соответствует установленным требованиям;
• о необходимости проведения капитального ремонта;
• о проведении реконструкции или перепланировки;
• о несоответствии жилья установленным нормам и признании его непригодным для проживания;
• о признании дома аварийным и подлежащим сносу;
• о признании дома аварийным и подлежащим реконструкции.

По результатам рассмотрения заявления и принятия решения составляется соответствующее заключение комиссии в 3-х экземплярах (один – заявителю; второй – комиссии; третий – собственнику помещения).

Если комиссией принято решение о проведении дополнительного обследования дома, то ею составляется акт.

На основании заключения комиссии, уполномоченный орган издает распоряжение, в котором прописана «судьба» помещения (дома), в частности, порядок расселения аварийного жилья и сроки проведения необходимых работ.

Как рассчитывается компенсация (выкупная стоимость)

Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант возмещения за аварийное жилье, стоит разобраться, как складывается сумма компенсации. Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ.

Что входит в выкупную цену:

— рыночная стоимость квартиры;
— стоимость доли общедомового имущества;
— стоимость доли земельного участка;
— средства, которые перечислялись на капремонт, если он не проводился;
— средства, потраченные собственником на переезд (аренда жилья, перевозка вещей, транспортные услуги);
— расходы на оплату госпошлин (при регистрации права собственности на новую квартиру и т. д.);
— компенсация упущенной выгоды (если собственник сдавал квартиру и досрочно расторг договор найма);
— траты на независимую оценочную экспертизу дома.

Важно! Собственник аварийного жилья может сам выбирать вариант возмещения — компенсацию или новую квартиру. Если муниципалитет ограничивает это право, то нужно обращаться в суд.

Формула расчета выкупной цены

СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где

СЖ – рыночная стоимость жилья,

СДОИ – стоимость доли в общем имуществе,

СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок,

У – убытки собственника.

Пример

Елене принадлежит «двушка» в доме, который признали аварийным. Квартира сдавалась в аренду за 15 тыс. руб. в месяц. Когда муниципалитет приступил к расселению жильцов, до конца срока действия договора найма оставалось 5 месяцев.

Рыночная стоимость жилья Елены составила 3 млн руб., доли в общем имуществе — 200 тыс. руб., в праве на землю — 400 тыс. руб., досрочное расторжение договора аренды — 75 тыс. руб. Складываем все суммы, и получается, что Елена должна получить на руки по соглашению с муниципалитетом 3 млн 675 тыс. руб.

Что делать, если выкупная стоимость занижена

Судебная практика показывает, что администрация часто намерено занижает рыночную стоимость аварийного дома, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации юристы рекомендуют заказать независимую экспертизу жилья.

Отчет нужно представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Если у вас не получится договориться с чиновниками, обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.

Важно! Если суд удовлетворит иск владельца аварийного жилья, то размер компенсации будет определен на основании независимой экспертизы. Муниципалитет обяжут заключить соглашение на условиях собственника.

Как войти в программу

Когда жители многоэтажных домов уверены в том, что их жилье не соответствует стандартам качественного здания, то им нужно отправить обращение в местные исполнительные органы. После этого сотрудники этой организации посылают граждан в учреждение, которое специализируется на проведении экспертных заключений после проверки домов по программе «Ветхое жилье».

Для того, чтобы обратиться в это учреждение, нужно собрать следующие бумаги:

• план дома;
• ксерокопии документов на права владения, которые заверил нотариус;
• техпаспорт дома;
• заключение о состоянии дома;
• заявления жителей о ветхости объекта.

После обследования комиссия решает в тридцатидневный срок ветхий ли дом. Но при опасных рисках для жителей изношенного здания, постановление должно приниматься в течение одного рабочего дня. Когда жилье комиссией аварийным не признано, то граждане вправе обращаться в судебные инстанции, которые назначат независимую экспертизу для решения вопроса.

Важные изменения 2021 года и перспективы программы на 2022 год

Важным новшеством является то, что гражданам теперь нужно будет выплачивать определенную плату за получение нового жилья. Это дает возможность собственникам самостоятельно выбирать себе жилую площадь. Например, если человек не желает переезжать в квартиру с такими же параметрами, ему потребуется доплатить за дополнительные квадратные метры.

Не все люди довольны данным нововведением. Ведь многие просто не смогут внести оплату. В этом случае законом о расселении из ветхого и аварийного жилья предусмотрен другой вариант обеспечения жильем – заключение договора о социальном найме с органом МСУ.

На основании него человек может безвозмездно пользоваться жильем с правом его выкупа в будущем. Платить гражданину придется только за услуги коммунальных служб. Но не все категории имеют право бесплатного пользования муниципальной квартирой. Такой льготой наделяются только следующие лица:

• Люди, вышедшие на пенсию.
• Инвалиды.
• Семьи, имеющие 3 и более ребенка.
• Семьи, признанные малоимущими.

Остальные граждане должны каждый месяц вносить арендную плату. Ее размер устанавливает муниципальным органом. Но обычно величина платежей намного меньше, чем при коммерческой аренде.

Расселение в настоящее время активно продвигается. Несмотря на то, что программа переселения из ветхого жилья действует уже достаточно много лет, не все аварийные дома переселены. Но большая часть населения все же получили заветные квадратные метры в новых домах.

Куда обращаться, чтобы признать дом аварийным?

Пригодность жилья для проживания оценивается в административном порядке, поскольку только органы исполнительной власти наделены таким правомочием.
Однако после получения отказа в удовлетворении заявления собственник или наниматель может обратиться в суд, чтобы признать решение незаконным.

Следует учесть, что суд не наделён правомочиями оценивать жильё на пригодность для проживания или аварийность. Суд оценит, была ли соблюдена ответчиком процедура признания помещения пригодным (непригодным) для проживания.
Если суд выявит, что оценка пригодности помещения или решение об отказе признать дом аварийным не соответствует процедуре, суд обяжет ответчика рассмотреть этот вопрос снова с соблюдением закона.

Межведомственная комиссия

Орган, который оценивает и обследует помещение, чтобы признать его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции — межведомственная комиссия (МК).

МК создают органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации для оценки жилых помещений :

• жилищного фонда субъекта Российской Федерации;
• МКД в случае признания его аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в течение 5 лет со дня выдачи разрешения о вводе дома (п. 7¹ Постановления № 47).

Орган местного самоуправления создаёт комиссию для оценки жилых помещений:

• жилищного фонда РФ;
• МКД, которые находятся в федеральной собственности;
• муниципального жилищного фонда;
• частного жилищного фонда (п. 7 Постановления № 47).

Процедура оценки помещения

Чтобы оценить помещение на пригодность для проживания, компетентному органу необходимо:

• принять и рассмотреть заявление и прилагаемые к нему обосновывающие документы;
• определить перечень дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного надзора, заключение специализированной организации о результатах обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения), которые необходимы, чтобы принять решение о признании жилого помещения не соответствующим требованиям, установленным в Положении № 47;
• определить состав привлекаемых экспертов, которые аттестованы, чтобы подготовить заключение по проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий;
• организовать работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
• получить заключение комиссии;
• составить акт обследования помещения и на его основании подготовить заключение.

Кaкиe дoкyмeнты нyжны чтoб пpизнaть жильe aвapийным

Ecли вaшeгo дoмa нeт в cпиcкe пpoгpaммы пo pacceлeнию, вы мoжeтe caмocтoятeльнo иницииpoвaть пpизнaниe eгo вeтxим или aвapийным. Для этoгo пoтpeбyeтcя coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв.

3aявлeниe. Eгo мoжeт нaпиcaть ктo-тo oдин из жильцoв или нecкoлькo. Уcтaнoвлeннoй фopмы нeт. Baм нyжнo oбязaтeльнo включить в нeгo дaнныe зaявитeля – ФИO, пacпopтныe дaнныe, мecтo peгиcтpaции. Ecли зaявитeлeй нecкoлькo, этa инфopмaция дoлжнa быть o кaждoм пoдпиcaвшeм зaявлeниe. Дaльшe нeoбxoдимo излoжить пpocьбy пpизнaть дoм aвapийным и oбocнoвaть ee – нaпpимep, yкaзaть, чтo в дoмe тpи этaжa, нo нeт вoдoпpoвoдa и кaнaлизaции.

Дoкyмeнт дoлжeн быть пoдпиcaн вceми зaявитeлями, eгo нyжнo пoдaть в жилищнyю кoмиccию вaшeй мecтнoй aдминиcтpaции.

Texничecкий плaн дoмa, в кoтopoм бyдeт инфopмaция o cтeпeни изнoca кoнcтpyкций и ocтaтoчнoй cтoимocти здaния, a тaкжe тexничecкиe плaны пoмeщeний, pacпoлoжeнныx в дoмe. Эти дoкyмeнты мoжнo пoлyчить в БTИ.

Aкт пpoвeдeнныx peмoнтныx paбoт и ocмoтpoв пoмeщeний зa пocлeдниe тpи гoдa. Этoт дoкyмeнт мoжнo пoлyчить в yпpaвляющeй кoмпaнии или TCЖ.

3aключeниe caнитapнo-эпидeмиoлoгичecкoй, пoжapнoй и иныx cлyжб – выдaют cooтвeтcтвyющиe cлyжбы.

3aключeниe пpoeктнo-изыcкaтeльcкoй opгaнизaции o тexничecкoм cocтoянии жилья. Учтитe, чтo y выдaвшeй дoкyмeнт opгaнизaции дoлжнa быть cooтвeтcтвyющaя лицeнзия.

Пиcьмeнныe жaлoбы coбcтвeнникoв жилья. B зaвиcимocти oт cитyaции oт вac мoгyт пoтpeбoвaть и дpyгиe дoкyмeнты. Пoдaннoe зaявлeния yпoлнoмoчeнный opгaн paccмaтpивaeт в тeчeниe 5 днeй, пocлe чeгo coздaeт cпeциaльнyю кoмиccию, в кoтopyю включaютcя пpeдcтaвитeли влacти, cпeциaльныx cлyжб и жильцы дoмa. Кoмиccия изyчaeт фaктичecкoe cocтoяниe дoмa и вынocит вepдикт o нeoбxoдимocти cнoca, peкoнcтpyкции или кaпитaльнoгo peмoнтa здaния.

Необходимые условия для расселения

Прежде чем расселять аварийные дома, нужно зафиксировать факт опасного состояния объекта недвижимости. Общий регламент прописан в нормах ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года, а также в статьях ЖК РФ и региональных программах.
Ответственный за переселение граждан из аварийного жилья орган – государственная корпорация Фонд содействия реформированию ЖКХ. Основная задача – найти непригодное жилье, составить список аварийных объектов и определить порядок расселения домов в регионах.

Условия выполнения Программы по переселению из аварийного жилья:

1. Выделение средств из федерального и региональных бюджетов – в скором будущем планируется переложить основные затраты на муниципальные объединения.
2. Аварийность дома устанавливают эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
3. Допускаются плановая и внеплановая проверка объекта недвижимости – в рамках Программы реформирования ЖКХ или по заявлению жильцов старого дома.
4. Соблюдение принципа «метр в метр» – взамен старой аварийной жилплощади предоставляются квартиры со схожим метражом или чуть большим метражом. Разницу в стоимости фиксируют в отчете: если жилье собственника было дороже, государство доплатит за переселение, а если новое жилье дороже – разницу в цене покрывает уже гражданин.
5. Переселение в объекты того же района или населенного пункта, например – в пределах Санкт-Петербурга, а не в Саратове или Казани.
6. Задействование маневренного (резервного) жилищного фонда – временная мера, которая позволяет переждать поиск подходящего жилья.
7. Возможность выбора: новое жилье или деньги за выкуп аварийного.
8. Учёт жилой нормы – не менее 18 кв. метров на одного человека (в зависимости от региона проживания).
9. Возможность обжаловать выбор властей – если граждан не устраивает предоставленная жилплощадь, они могут подать иск о переселении в более подходящий жилой объект.
10. Принудительное расселение домов – аналогичным правом подачи иска обладают и власти, в том случае, если жильцы отказываются покидать аварийный дом.
11. Жильцы коммуналок расселяются в отдельные квартиры.
12. Граждан, снимающих жилье по договору социального найма, переселяют в муниципальные объекты – старый договор расторгают; по прибытию на место наниматель вновь заключает договор соцнайма с администрацией района.

Аварийное жилье имеет отличие от ветхого и пригодного для проживания людей. В частности, износ такого жилья составляет свыше 70%. Жить в доме опасно для здоровья граждан. Восстановить аварийный дом практически невозможно, поэтому в большинстве случаев он подлежит немедленному сносу. Зачастую на его месте строят новый дом, а переселенные жильцы могут заселиться в готовый объект. Сейчас активно практикуется социальная ипотека для переселяемых заемщиков – льготная ставка составляет порядка 5-6% годовых.

Похожие записи:

• ​В России легализовали марихуану и мак
• Программа «Молодая семья» — 2023: что нужно знать
• Учет в адвокатских образованиях