Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Отчет управляющей компании перед собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Годовой отчет управляющей компании перед собственниками должен представляться ежегодно. В нем должно представляться не только то, что было сделано, но и то, что выполнить не удалось в силу определенных причин. Сами причины также должны указываться, как и пути возможного решения этих вопросов.
Оспаривание собственниками годовых отчетов УК
Здесь собственники обычно проигрывают. Они идут в суд, чтобы выразить свое несогласие с указанными в отчете цифрами.
Иногда собственники просто неправильно считают. Размер платы, перечень работ по дому утверждается на срок не менее года, и этот год может не совпадать с отчетным календарным годом. Например, управляющая организация управляет домом с лета прошлого года. Она пока еще не потратила все то, что было запланировано. В отчете такой компании собственники могут увидеть «экономию».
Другие собственники не могут доказать правильность своих расчетов. В это время у управляющей организации всегда найдется документ, подтверждающий какие-либо расходы, отраженные в отчете.
Отчет управляющей компании перед собственниками состоит из нескольких подразделов, в которых рассказывается о годовой деятельности организации.
Обратите внимание! Важное место в отчете отводится показателям, которые были получены в результате осуществления финансово-хозяйственной деятельности организации.
В пункте о финансово-хозяйственной деятельности содержится такая информация:
- сведения об общих доходах, которые были получены за оказание услуг и управление;
- сведения о понесенных расходах на оказание определенных услуг указанных в отчетности;
- сведения об отчетности и общем бухгалтерском балансе управляющей компании.
Кроме того, в отчете упоминается перечень домов, которые входят в деятельность организации.
Существенную роль в отчете отводят характеристике обслуживаемого дома:
- год и дата постройки;
- материалы, использованные в строительстве;
- этажность;
- количество жилых и нежилых помещений;
- количество собственников;
- тип постройки;
- наличие общедомового имущества;
- состояние жома;
- кадастровый номер;
- площадь участка под домом.
В дополнительных пунктах отчета могут указываться такие данные:
-
Если при исполнении работы, были привлечены наемные работники, обязательно указывается контактная информация и паспортные данные людей, осуществляющих деятельность за определенную плату
Четко указывается сумма вознаграждения каждого из рабочих.
-
Указывается информация о коммунальных услугах и предприятиях, обслуживающих дом, нормативах потребления, тарифах.
-
Если у жильцов есть задолженность по оплате коммунальных услуг, составляется сводная таблица с данными неплательщиков и их общей задолженности.
Подсчитываются убытки, которые несет коммунальное предприятие, и предлагаются способы погашения долга.
-
Информация об общедомовом имуществе и его использовании. Перечисляется вид имущества, его описание и отличительные признаки, возможность эксплуатации, информация о проведении капитального ремонта, касающегося общедомового имущества.
-
Даются сведения об общих собраниях, которые были проведены за последний год, количество присутствующих на них жильцов, темы повесток дня и решения по ним. Если проводились голосования, к отчету обязательно прилагается протокол проведения выборов.
-
Выводы об общем исполнении договора управления. Здесь управляющая компания подводит итоги своей деятельности и сообщает собственникам жилья об эффективности или неэффективности своей работы.
Что делать, если данные в отчете расходятся с фактическими
Если УК указывает в отчете одни сведения, а по факту выполняет гораздо меньше работ, собственники приобретают право на односторонний отказ от договора и принятие решения о выборе иной УК (или об изменении способа управления МКД) (ч. 8.2. ст. 162 Кодекса).
В течение 3 суток после даты прекращения договора УК обязана передать все технические документы, ключи от помещений, входящих в состав общедомового имущества, электронные коды доступа к общедомовым приборам учета, иные технические средства и оборудование:
- вновь избранной УК;
- или собственнику, указанному в протоколе собрания о смене УК (в случае выбора непосредственного метода управления).
Итак, УК обязана ежегодно отчитываться перед владельцами квартир, если иное не установлено договором сторон. Собственники вправе утвердить на общедомовом собрании порядок, сроки и другие условия предоставления УК отчета, а также его форму.
Кто и как выбирает УК
Альтернатива — провести общее собрание самостоятельно. К сожалению, в первый раз сделать это очень, ужасно, невероятно сложно. Чтобы устроить собрание полностью по инициативе собственников, нужно сделать вот что:
- Найти перечень всего зарегистрированного имущества в вашем доме и актуальный реестр всех собственников.
- Составить повестку дня общего собрания так, чтобы ее не развернули государственные структуры.
- Собрать контакты всех владельцев квартир и уведомить всех без исключения о собрании не меньше чем за 10 дней до него.
- Подготовить бюллетени для голосования.
- Провести собрание и голосование.
- Избрать счетную комиссию и произвести подсчет голосов.
- Оформить протокол по итогам и в течение 10 дней сдать в управляющую организацию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — ГЖН .
Проблема в том, что многие собственники в доме не живут, а сдают квартиры, а сами уехали в другую страну. А те, кто живут, считают общие собрания бессмысленной тратой времени. Люди не верят, что могут самостоятельно управлять своим домом, а активно действовать начинают только в экстренных ситуациях. Но не обязательно ждать беды, чтобы взять управление домом в свои руки.
Ответственность УК при отсутствии отчета
Управляющая компания не имеет права не предоставить отчет, мотивируя свой отказ тем, что подобный доклад – это коммерческая тайна. Такой доклад не может быть секретом и отказ означает только одно – компания не имеет возможности предоставить отчет в силу каких-то определенных обстоятельств. Если УК не предоставляет отчет по запросу собственников, либо же в конце года, то владельцы квартир могут подать исковое заявление в суд.
Предоставление отчета – это обязательный элемент сотрудничества УК и владельцами квартир многоквартирного дома. УК не имеет права не предоставлять отчет. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы отчет был полным и честным: так, для управляющей компании — это возможность показать себя с лучшей стороны, а для собственников увидеть реальные результаты работы компании.
Ответственность УК при отсутствии отчета
Управляющая компания не имеет права не предоставить отчет, мотивируя свой отказ тем, что подобный доклад – это коммерческая тайна. Такой доклад не может быть секретом и отказ означает только одно – компания не имеет возможности предоставить отчет в силу каких-то определенных обстоятельств. Если УК не предоставляет отчет по запросу собственников, либо же в конце года, то владельцы квартир могут подать исковое заявление в суд.
Предоставление отчета – это обязательный элемент сотрудничества УК и владельцами квартир многоквартирного дома. УК не имеет права не предоставлять отчет. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы отчет был полным и честным: так, для управляющей компании — это возможность показать себя с лучшей стороны, а для собственников увидеть реальные результаты работы компании.
Отчет по текущему ремонту многоквартирного дома
Текущий ремонт, в отличие от капитального, должен производиться на много чаще. Это происходит по необходимости, по инициативе управляющей компании или собственников жилых помещений. Отчитываться в выполнении договора в этой части нужно правильно. Типовые формы таких актов отчетности издаются в рамках каждой конкретной организации.
В таком документе обязательно должно быть указано сколько денежных средств было потрачено, какие работы были проведены, кто их проводил и когда это происходило.
. ⇐
Таким образом, при управлении жилья у управляющей компании возникает обязанность по отчету о своей деятельности перед гражданами. Потребовать проведения отчетов по результатам текущих работ можно и во внеочередном порядке по письменному заявлению. В противном случае, можно написать претензию в жилищную инспекцию, прокуратуру или же органы судебной власти.
Те компании, которые имеют большое количество жалоб по данному поводу, могут быть ликвидированы по решению суда в принудительном порядке.
Управляющая компания обязана провести отчетное собрание, в ходе которого публично отчитаться о проделанной работе. Оповещение о проведении собрания такого рода должно быть заблаговременным чтобы все жильцы успели построить свои планы и посетить данное мероприятие.
Кроме освещения общих моментов доклада в ходе собрания обычно разбирают вопросы собственников, а также УК предлагает план дальнейших действий на год. Обязательным условием озвучивания плана является упоминание о необходимых затратах, а также предоставление примерной сметы.
Активисты среди собственников могут выдвигать свои идеи в ходе собрания, тем самым меняя план действия компании. Внесение изменений может быть осуществлено также и проведением анкетирования собственников жилых помещений, проведением анализа просьба и предложений, и прочих коллективных видов опросов.
Управляющие организации обязаны отчитаться
Обязанность представить отчет о выполнении договора управления МКД собственникам закреплена в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. По общему правилу, отчет должен быть представлен в течение первого квартала текущего года за прошедший год. В договоре управления этот срок может быть изменен, поэтому следует ориентироваться на условия договора: если в нем сроки указаны, то руководствуемся ими, а если нет сроков — то в течение первого квартала.
Жилищное законодательство предусматривает обязанность УО представить отчет, но не содержит положений о том, в какой форме его предоставить.
В Гос думе рассматривается законопроект, которым предлагается обязать УО размещать отчеты на информационных стендах в местах общего пользования многоквартирного дома, общедоступных для собственников и информационных стендах в месте расположения управляющей организации.
Управляющие организации обязаны отчитаться
Обязанность представить отчет о выполнении договора управления МКД собственникам закреплена в ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. По общему правилу, отчет должен быть представлен в течение первого квартала текущего года за прошедший год. В договоре управления этот срок может быть изменен, поэтому следует ориентироваться на условия договора: если в нем сроки указаны, то руководствуемся ими, а если нет сроков — то в течение первого квартала.
Жилищное законодательство предусматривает обязанность УО представить отчет, но не содержит положений о том, в какой форме его предоставить.
В Гос думе рассматривается законопроект, которым предлагается обязать УО размещать отчеты на информационных стендах в местах общего пользования многоквартирного дома, общедоступных для собственников и информационных стендах в месте расположения управляющей организации.
Какая информация включается в отчеты
По итогам доклада у жильцов многоквартирного дома есть возможность сравнить то, чем с ними делились представители УК в течение года с тем, что на самом деле было проделано, а значит принять решение о том, продолжать ли работу с данной управляющей компаний или нет. В докладе должна быть предоставлена информация о состоянии общего имущества, доходах и расходах, персонале и его эффективности. Помимо этого доклад должен начинаться со следующих данных:
- общие сведения об УК;
- сведения о доме (площадь, этажность, тип дома и прочие качественные и количественные характеристики);
- данные о сетях, которые обеспечивают проведение всех основных услуг, а также данные об их состоянии;
- список услуг, постоянно оказываемых дому;
- данные о сборах на капитальный ремонт;
- данные о земельном участке (его кадастровый номер).
До какого числа УК обязана отчитаться, где увидеть итоговый документ
Помимо заявительных отчетов, предусмотрен и годовой, который компания, занимающаяся управлением ЖКХ в доме, должна формировать вне зависимости от наличия или отсутствия заявлений собственников.
Ежегодный отчет эта компания должна предоставить в предусмотренные законом сроки.
Информация населению предоставляется в письменном постановлении не позднее первого квартала года, следующего за истекшим периодом.
В том случае, когда компания нарушает эти сроки, граждане имеют право подать жалобу в жилищную инспекцию!
Скорее всего, отчет будет выложен на сайте вашей УК.
Еще один онлайн ресурс, предоставляющий подобную информацию, это сайт реформы ЖКХ. Там нужно сначала в поисковой строке нужно выбрать свой дом, потом все станет просто очевидно!
Должна ли управляющая компания отчитываться перед жильцами
Управляющая компания как одна из форм управления многоквартирным домом реализует свои полномочия в рамках действующего законодательства. Она не должна нарушать права и законные интересы жильцов.
Каждый из жильцов имеет право на ознакомление с информацией о деятельности управляющей компании в отношении конкретного дома. Таким образом, и происходит отчет для жильцов. Разумеется, что УК не обязана предоставлять отчетность каждый месяц каждому жильцу МКД. Но все же по заявлению, человек имеет право на получение нужной информации.
Предоставлять финансовый или жилищный отчет УК обязана и по запросу отдельных государственных органов и должностных лиц. Отчетность перед жильцами о проделанной работе должна отвечать всем требованиям, предусмотренным российским законодательством.
Вкладка «Отчёт о выполнении договора управления» в ГИС ЖКХ
Ежегодно в течение I квартала текущего года необходимо раскрыть в ГИС ЖКХ информацию об отчёте о выполнении обязательств по ДУ за предыдущий год, в котором УО осуществляла деятельность по управлению МКД.
- отчёт о выполнении ДУ МКД;
- годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность;
- сумма доходов, полученных за оказание услуг по управлению всеми МКД (по данным раздельного учета доходов и расходов) за отчётный период;
- сумма расходов, понесенных в связи с оказанием услуг по управлению МКД (по данным раздельного учета доходов и расходов).
- годовой отчёт о деятельности правления ТСЖ/ЖСК;
- годовая бухгалтерская (финансовая) отчётность, в том числе:
П. 15 разд. 10 предыдущей версии приказа Минстроя РФ от 29.02.2014 № 74/114/пр обязывал управляющие организации размещать в системе информацию о договоре управления МКД. В обновлённой версии документа п. 15 – 16.19 разд. 10 включают в себя перечень информации об отчёте о выполнении договора управления МКД и бухгалтерской отчётности.
Годовую бухгалтерскую отчётность управляющим организациям нужно будет размещать в ГИС ЖКХ ежегодно, в течение первого квартала текущего года за предыдущий год, в котором УО управляла многоквартирным домом.
Помимо годовой отчётности, в ГИС ЖКХ управляющим организациям предстоит размещать промежуточную финансовую отчётность за квартал. Делать это нужно будет ежеквартально, до 30 числа месяца, следующего за отчётным периодом.
Пример отчета перед собственниками жилья
Годовая бухгалтерская отчетность содержит целый ряд показателей работы товарищества. В бухгалтерских документах отражаются выполненные пункты плана по факту.
В любой организации ведение бухгалтерской документации входит в обязанности бухгалтера. Целесообразно доклад о деятельности товарищества за год возложить на бухгалтера. В этом случае он должен обладать всей информацией о потраченных средствах и причинах отклонения от плана.
Важно! Годовой отчет для полноты картины составляют из 3-х основных граф. Первая графа отражает сведения, взятые из сметы о доходах и расходах. Во второй графе содержится информация из бухгалтерской отчетности. В третьей – указываются причины несоответствия фактических данных сведениям, указанным в смете.
Ответственность за полноту и достоверность данных в отчете возлагается на председателя, который стоит во главе ТСЖ. Бухгалтер непосредственного участия в составлении отчета не принимает, он только проверяет соответствие данных отчетности.
Ростовский областной учебный центр
Приказ Минстроя РФ и Минкомсвязи РФ от 16.10.2017 № 550/1434/пр, внёсший изменения в № 74/114/пр, обязал УО с октября 2020 года размещать в системе промежуточную бухгалтерскую, финансовую отчётность. Мы выяснили, нужно ли это действительно делать и есть ли такая возможность в ГИС ЖКХ.
Приказ № 74/114/пр обязал УО размещать промежуточную бухгалтерскую отчётность
В соответствии с п. 9 приложения к № 550/1434/пр, в перечень информации, которую необходимо размещать УО, добавлена промежуточная бухгалтерская отчётность (п. 15.7 разд. 10 № 74/114/пр в редакции от 01.10.2018). В том числе управляющие организации обязаны размещать следующие данные за отчётный квартал:
- валюта баланса,
- нераспределенная прибыль/убыток,
- дебиторская задолженность,
- краткосрочные финансовые вложения,
- денежные средства,
- прочие оборотные активы,
- долгосрочные займы и кредиты,
- краткосрочные займы и кредиты,
- кредиторская задолженность,
- выручка от реализации,
- прибыль от продаж,
- прочие доходы,
- прочие расходы,
- проценты к уплате,
- выручка за квартал,
- прибыль за квартал.
Обязанность размещать такой перечень отчётных документов закреплена в п.п. 15.8 – 15.23 разд. 10 приказа № 74/114/пр.
Промежуточной бухгалтерской отчётностью считается отчёт за месяц или квартал. Составляется она с нарастающим итогом с начала отчётного года, если иное не установлено законодательством РФ.
Загружать её в систему, согласно № 550/1434/пр, УО должна ежеквартально, до 30 числа месяца, следующего за отчётным кварталом. Следовательно, промежуточные отчёты управляющих организаций за IV квартал 2020 года должны быть размещены в ГИС ЖКХ не позднее 30 января 2020 года.
В ГИС ЖКХ нет возможности разместить промежуточную отчётность
Обязанность загружать в систему квартальные финансовые отчёты появилась у УО в октябре 2020 года, но сразу же было выявлено несколько проблем, связанных с этим.
- Нормы НПА с требованием предоставлять промежуточную бухгалтерскую отчётность утратили силу.
Верховный суд РФ признал недействующими со дня вступления в силу решения от 29.01.2018 № АКПИ17-1010 нормы, обязывавшие организации вести промежуточную отчётность:
- п. 48 ПБУ 4/99, утверждённого приказом Минфина РФ от 06.07.1999 № 43н;
- п. 29 Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в РФ, утверждённого приказом Минфина РФ от 29.07.1998 № 34н.
7 мая 2020 года вступил в силу приказ Минфина РФ от 11.04.2018 № 74н, который также признал п. 29 указанного положения утратившим силу. То есть вести промежуточные отчёты организации уже не обязаны.
- В ГИС ЖКХ отсутствует техническая возможность размещать вышеперечисленную информацию: нет соответствующих полей и функционала для загрузки её в систему.
В связи с отменой обязательного ведения промежуточной бухгалтерской/финансовой отчётности и отсутствием в ГИС ЖКХ полей для её внесения УО оказались перед проблемой: как исполнять требования № 74/114/пр.
В ноябре 2020 года специалисты РосКвартала направили запросы в Минкомсвязи РФ и Минстрой РФ с просьбой прояснить ситуацию:
- как реализовать обязанность управляющих организаций по внесению промежуточной отчётности, если в системе не предусмотрена такая возможность;
- в какие сроки проблема будет устранена и в системе появится функционал для загрузки информации согласно п.п. 15.7 – 15.23 разд. 10 № 74/114/пр;
- если такой функционал реализован не будет, то как поступать УО в этом случае;
- допустимо ли не размещать в ГИС ЖКХ промежуточные финансовые отчёты, поскольку это не предусмотрено действующим законодательством.
УО размещает промежуточную отчётность в соответствии с № 402-ФЗ
В конце ноября 2020 года мы получили ответ от Минстроя РФ, который подтвердил требование № 74/114/пр о необходимости управляющих организаций и товариществ собственников размещать в ГИС ЖКХ информацию о промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчётности за квартал.
При этом ведомство отметило, что состав такой информации не регулирует требования к обязательности, составу, срокам и периодичности составления такой отчётности. Эти вопросы не относятся к компетенции Минстроя РФ или Минкомсвязи РФ.
Единые требования к бухгалтерскому учёту, в том числе бухгалтерской (финансовой) отчётности, изложеныв Федеральном законе от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (ч. 1 ст. 1 № 402-ФЗ). Промежуточная отчётность составляется в случаях, когда законодательством РФ, договорами, учредительными документами организации, решениями её собственника установлена обязанность её представления (ч. 4 ст. 13 № 402-ФЗ).
Следовательно, как отметил Минстрой РФ в письме нам, УО обязаны размещать в ГИС ЖКХ промежуточную бухгалтерскую отчётность только в случаях, когда такие документы составляются в организации по правилам бухгалтерского учёта.
На запрос, направленный нами в Минкомсвязи РФ, прислало ответ ФГУП «Почта России». Оператор ГИС ЖКХ отметил, что Минкомсвязи РФ разработан проект совместного с Минстроем РФ приказа о внесении изменений в № 550/1434/пр.
Проект предусматривает перенос сроков вступления в силу требований № 550/1434/пр с 1 октября 2020 года на 1 февраля 2019 года. Документ уже прошёл этап публичных обсуждений и получил положительную оценку регулирующего воздействия.
К сведению управляющих организаций
Ответы Минстроя РФ и ФГУП«Почта России» на наши запросы позволяют сделать несколько важных для УО и ТСЖ выводов:
- Изменения в приказ № 74/114/пр были утверждены ранее исключения требований по ведению промежуточной бухгалтерской отчётности. В связи с этим у УО нет необходимости размещать в системе указанную выше информацию, если это не оговорено в договоре управления, уставными документами.
- В ГИС ЖКХ на данный момент отсутствует техническая возможность размещать указанную информацию. О сроках реализации такого функционала в системе ни её оператор, ни курирующие ведомства не сообщают.
- Минстрой РФ и Минкомсвязи РФ планируют перенести срок, когда наступит обязанность УО размещать весь перечень изменений, согласно № 550/1434/пр, на 1 февраля 2020 года. Если приказ будет выпущен, то первый промежуточный бухгалтерский отчёт управляющие организации должны будут разместить до конца апреля – за I квартал 2019 года.