Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Единой унифицированной формы соглашения о замене стороны по договору на сегодняшний день нет, так что представители организаций и предприятий могут формировать его в произвольном виде, или, если на предприятии есть разработанный и утвержденный шаблон этого документа — по его образцу.
Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.
Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.
Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?
Прежде всего важно правильно квалифицировать затраты в виде платы за перенаем: как актив или как расход. Порядок здесь таков. Если контроля над результатом затрат нет и не выполняются другие критерии признания активов (они изложены в разд. 7 Концепции ), эти затраты признаются расходом согласно требованиям п. 16 ПБУ 10/99 «Расходы организации» и учитываются в порядке, установленном названным Стандартом (см. Письмо Минфина России от 12.01.2012 N 07-02-06/5).
Концепция бухгалтерского учета в рыночной экономике России, одобрена Методологическим советом по бухгалтерскому учету при Минфине России, Президентским советом ИПБ РФ 29.12.1997.
Утверждено Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н.
Как это сделать в анализируемой ситуации? На основании соглашения о перенайме у хозяйствующего субъекта возникает лишь право стать новым арендатором по договору аренды. Никаких иных экономических выгод данное соглашение ему не принесет. Экономические выгоды из самого предмета аренды новый арендатор станет извлекать на основании договора аренды, за что и будет уплачивать арендодателю соответствующие арендные платежи. Иными словами, на основании соглашения о перенайме у нового арендатора возникает право аренды, тогда как право пользования объектом аренды возникает на основании самого договора аренды.
Если меняются условия договора
Под изменением договора обычно понимают внесение дополнений, уточнений, исправлений в текст договора (т.е. в его условия). Разумеется, договор может быть изменен сторонами по разным причинам: возникновение новых обстоятельств, повлекшее нецелесообразность исполнения договора на прежних условиях, влияние инфляции, изменения курсов валют и др.
Договор может быть изменен, во-первых, по соглашению сторон, если в договоре или законе не указан иной способ (см. Пример 5). Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, — самое распространенное основание изменения договора по соглашению сторон. Изменение обстоятельств можно считать существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то они не заключили бы договор вовсе или заключили его на значительно отличающихся условиях.
Во-вторых, закон допускает внесение изменений в договор в судебном порядке по требованию одной из его сторон. Основаниями таких требований могут быть, например, нарушение договора контрагентом, влекущее для другой стороны ущерб, при котором она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а также иные случаи, предусмотренные законом или договором.
При этом требования заинтересованной стороны об изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств могут быть рассмотрены судом в исключительных случаях, если расторжение договора:
- противоречит общественным интересам либо
- влечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Предмет договора аренды
Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.
Главным требованием к арендному имуществу является сохранение своих натуральных свойств в процессе использования (так называемые непотребляемые вещи). Доходы и продукция, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.
Дополнительно закон может ограничивать или полностью запрещать возможность аренды некоторого имущества и устанавливать особенность аренды природных объектов, в том числе земельных участков.
Гражданский кодекс выделяет отдельные разделы по аренде движимого имущества (прокату); транспорту с экипажем и без; зданий и сооружений; предприятий и финансовой аренде (лизингу), найму жилых помещений. В этой статье мы рассмотрим только общие положения договора аренды.
Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя
Вопрос
Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора
Ответ юриста
По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.
Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.
Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.
Порядок согласования передачи прав и обязанностей с собственником земли
Передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды земли, заключенному на срок более пяти лет, оформляется письменным соглашением между первоначальным и новым арендаторами земли без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ). Указанная норма закона является императивной и применяется даже в случае, если в договоре аренды содержится обратное положение о необходимости получения предварительного согласия собственника на передачу прав и обязанностей (представляющего его органа власти субъекта РФ или органа местного самоуправления). Необходимо отметить, что в отличие от передачи прав и обязанностей по договору аренды, в случае если в договоре аренды установлено, что арендатор имеет право сдать земельный участок в субаренду только с согласия собственника земельного участка, такое согласие должно быть получено (п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Договор уступки прав (цессия) на земельный участок по договору аренды
Животрепещущей темой для арендаторов земли считается передача прав и обязанностей по договору аренды.
Когда случаются простои арендованных территорий или возникает невозможность их целевого использования, можно уступить участок нуждающемуся гражданину.
Чтобы оформить данную процедуру следует скачать договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами. Образец, представленный ниже поможет вам в заполнении данного бланка.
Можно выбрать 2 пути: составить трехсторонний договор или подписать соглашение о переуступке с настоящим арендатором, отправив извещение об изменениях собственнику. Сперва ознакомимся с бланками и нюансами его составления, а затем определимся, какой вариант приемлем для конкретного случая.
В каких случаях замена невозможна
Фундаментально ответ на вопрос, можно ли заменить сторону в договоре, положительный — да, закон это допускает. Однако, когда речь идет о передаче прав и обязанностей по контракту в силу соглашения, важным условием является наличие согласия всех договаривающихся компаний:
- выбывающей из отношений;
- остающейся в отношениях;
- нового участника.
Права и обязанности по некоторым видам обязательств передать нельзя. К таким обязательствам относятся, например, алиментные или обязательства по возмещению причиненного вреда.
Участники обязаны разумно оценивать риски при заключении соглашения о замене стороны:
- участник, который остается неизменным, обязан объективно оценить возможности вступающей в отношения компании исполнить обязательство;
- участник, вступивший в отношения, обязан подробно оценить условия сотрудничества и собственные силы: если обязательства не будут исполнены в надлежащем виде, к нему применят предусмотренные текстом санкции, в том числе взыщут пени, штрафы.
Также как и текст соглашения, так и его оформление может происходить в свободном виде: его допустимо печатать на компьютере или писать от руки, на обычном листе бумаги любого удобного формата или на фирменном бланке одной из компаний.
Необходимо только лишь то, чтобы документ был подписан всеми участниками сделки, в том числе, представителем неизменной стороны договора (при этом использование факсимильных автографов, т.е. отпечатанных каким бы то ни было способом исключено).
В тех случаях, когда в нормативно-правовых актах предприятий, участвующих в соглашении, зарегистрировано требование удостоверять бумаги с помощью печатей, бланк нужно проштамповать.
Соглашение следует сделать в трех идентичных по тексту, равнозначных по праву экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон и обязательно зарегистрировать в журнале учета договорной документации.
Плюсы и минусы такого решения
Преимущества:
- Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
- Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
- Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
Недостатки:
- Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
- Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
Бесплатная консультация юриста
Перемене лиц в обязательстве посвящены положения главы 24 ГК РФ, которые определяют общие положения и правила, регулирующие определенные отношения сторон по перемене лиц в обязательстве. В действующем Гражданском кодексе РФ перемена лиц в обязательстве может происходить следующими способами: — уступка права требования; Особенностью всех отношений, связанных с переменой лиц в обязательстве является определение конкретного порядка изменения субъектов гражданско-правового обязательства.
Вместе с помещением в аналогичном порядке сдаче-приемке подлежит установленное и находящееся в помещении имущество, перечисленное в Приложении 2 к настоящему договору.
Соглашение достигается путём подписания обычного договора переуступки, где предметом сделки является именно право пользования предоставляемым помещением.
Особенности изменения и прекращения договора аренды нежилого помещения
Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения возможно только в случае, если договор заключен на какой-либо срок. В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В таком случае любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. При этом договором аренды нежилого помещения может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды нежилого помещения, заключенного на неопределенный срок. В данной норме отражена особенность договора аренды, которая заключается в возможности решения вопроса о расторжении договора по инициативе одной из сторон без обращения в суд.
Как следует из ст. 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжения договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.
Стороны по договору аренды: арендатор и арендодатель
Рассмотрим, кто является сторонами договора аренды предприятий, земельных участков и прочего недвижимого имущества.
- Арендодатель. В его роли выступает собственник передаваемых в аренду недвижимых объектов либо субъект, уполномоченный действовать от его имени. Сдача недвижимости является одним из способов реализации права собственности данного субъекта. В роли арендатора могут выступать граждане, организации, а также государство и муниципальные образования.
- Арендатор. В его роли выступает дееспособный гражданин (организация), принимающий недвижимый объект в пользование. Российское законодательство не содержит особых требований к арендатору – соответственно, им может быть фактически любой субъект.
Если речь идет об отдельных видах аренды, то стороны могут именоваться по-другому. Например, стороны договора финансовой аренды называются лизингодателем и лизингополучателем.