Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог при сдаче квартиры в аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Впрочем, есть возможность платить меньше. Для этого владельцу жилья необходимо зарегистрироваться самозанятым. С этого года до 2028 в Москве, Московской и Калужской областях и Республике Татарстан вводится специальный режим. Самозанятые физические лица смогут платить 4% с дохода от реализации, а юридические лица — 6%, объясняет ведущий юрист Европейской юридической службы Александр Спиридонов.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Вариант для самозанятых
С 2020 года в РФ, сдавая жилье в аренду, можно оформиться как самозанятый и платить налог на профессиональный доход (НПД). Эта система подходит только тем, кто работает без работодателя и без нанятых работников. Годовой доход от сдачи жилья при этой системе не может превышать 2,4 млн руб.
Правовая база: Закон № 422-ФЗ о налоге на профессиональный доход для самозанятых.
- самая низкая процентная ставка из представленных. Она составит 4%, если ваш арендатор физлицо, и 6%, если вы сдаете жилье юрлицу или ИП.
- Не нужно заполнять налоговые декларации.
- Не требуются онлайн-кассы.
- Легко перейти на самозанятость и с ИП, и с патента, причем во втором случае неиспользованное время действия патента вам пересчитают, а остаток суммы сохранится на вашем счету в ФСН.
- Не нужно вносить средства в пенсионный и страховой фонд.
- Государство дает самозанятым бонусный налоговый вычет в размере 10 000 руб., который равномерно отнимается от суммы месячного налога, уменьшая его — на 1% для ставки в 4% и на 2% для тех, кто платит по 6%.
- нет пенсионных начислений.
- НПД нельзя сочетать с другими налоговыми режимами.
- Налог на имущество нужно платить, как и физлицу.
Выгодна ли самозанятость для арендодателей
Законодательная база: о самозанятых
Последний налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД) — был запущен в 2019 году для самозанятых граждан. Ставка по нему составляет 4% от дохода при сдаче квартиры в аренду физическим лицам и 6% — организациям и другим юрлицам. Пока что срок действия этого налогового режима ограничен 2028 годом.
Платить обязательные отчисления, как в случае с ИП, при самозанятости не надо, только процент с дохода. Получить статус самозанятого можно в приложении «Мой налог», причем для этого даже не нужно перезаключать действующий договор найма. Так можно, например, сменить налогообложение по НДФЛ и снизить ставку с 13 до 4%.
Если вдруг ставка выросла или сдаваемых объектов стало больше, доходы вышли за пределы 2,4 млн рублей в год, статус самозанятого перестает действовать, и рантье-физлицо с этого момента будет платить НДФЛ или может перейти в статус ИП и выбрать одну из двух схем — «упрощенку» или патент. При этом налогоплательщику могут быть доначислены налоги, которые подлежали уплате в связи с утратой им статуса самозанятого, а также соответствующие суммы пеней и налоговых санкций.
Платят налог самозанятые в приложении — ежемесячно, в срок до 25-го числа, следующего за отчетным периодом. До 12-го числа того же месяца придет уведомление, напоминающее о необходимости платежа.
«При получении арендной платы в приложении формируется чек для передачи нанимателю (в электронном или бумажном виде). НПД должен оплачиваться ежемесячно, поэтому в „Моем налоге“ происходит расчет подлежащей оплате суммы. По желанию налогоплательщик может согласиться через приложение на автоматическое списание налога с банковского счета», — говорит старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции Университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА) Евгений Арапов.
Собственник квартиры стоимостью 35 тыс. рублей в месяц при условии, что жилье не простаивало пустым, должен заплатить 4% от 420 тыс. рублей — 16,8 тыс. рублей, или меньше половины месячной арендной ставки. Эту сумму можно сократить, если какое-то время в течение года квартира не сдавалась, — чеков за эти месяцы не будет, а значит, и платить не нужно. Например, если жилье сдавалось только 10 месяцев из 12, доход составит 350 тыс. рублей, а сумма выплаченного налога — 14 тыс. рублей.
Самозанятый обязан платить еще и налог на имущество (как и при первом варианте) — в размере 0,1% кадастровой стоимости объекта. Кроме того, при НПД не делается никакого вклада в будущую пенсию, поскольку самозанятый не делает соответствующего взноса.
Есть и еще один нюанс, отмечает Евгений Арапов: закон запрещает самозанятому заключать договоры со своим бывшим работодателем в течение двух лет после увольнения. Так что в этот период сдать квартиру своему бывшему шефу или организации, где раньше работал рантье-самозанятый, не получится.
Выгоден ли патент при уплате налогов со сдачи квартиры
Законодательная база: НК РФ о патентной системе налогообложения.
Следующий вариант — патентная система налогообложения (ПСН или патент), он тоже рассчитан на ИП, и ставка по нему составляет 6%. Но базой в этом случае выступает не указанная в договоре сумма, а условный показатель возможного дохода, который рассчитывается для каждого региона и зависит от площади жилья. В Москве, Санкт-Петербурге и ряде крупных городов учитывается также район, где находится квартира, в остальных регионах имеют значение только площадь и количество квартир в аренде.
Рассчитать стоимость патента можно на в разделе, посвященном ПСН. Патент приобретается на срок от 1 до 12 месяцев — то есть, если квартира простаивает, его можно не продлевать и не оплачивать на этот период. Но, поскольку схема работает только для ИП, обязательные взносы платить придется — безотносительно того, есть доход от сдачи в аренду или нет.
«Патентная система наиболее эффективна при сдаче в аренду объектов премиум-класса и дороже», — отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Действительно, при расчете патента не учитываются ни рыночная стоимость объекта, ни арендная ставка. Конечно, в центральных районах стоимость патента будет выше, чем на окраине: например, патент на декабрь 2022 года на сдачу в аренду квартиры площадью 50 кв. м в районе Арбат обойдется в 4586 рублей, а в Восточном Бирюлеве — 3058 рублей. Но реальная стоимость этих квартир и рыночных ставок аренды на них, скорее всего, будет различаться гораздо существеннее, особенно если квартира на Арбате представляет собой элитный объект.
Предположим, что квартира стоимостью 35 тыс. рублей в месяц из наших предыдущих расчетов расположена в районе Академический, а ее площадь составляет 45 кв. м. Стоимость патента на 2022 год — 36 тыс. рублей, примерно одна арендная ставка. Арифметику меняют обязательные платежи, вместе с которыми расход составляет уже 81,4 тыс. рублей — сюда входит также 1% от дохода в размере более 300 тыс. рублей в год. Расходы уже выходят за пределы двух месячных арендных ставок.
Но, если предположить, что в том же районе собственник предлагает в аренду жилье той же площади, но в сталинке или в новом ЖК с дизайнерским ремонтом, в стоимость которого также входит парковочное место, он может рассчитывать на сумму около 50–60 тыс. рублей в месяц (600–720 тысяч рублей в год), что делает расходы на патент оправданными.
Как и в предыдущем случае, региональные власти могут дополнительно понижать стоимость патента. В Крыму и Севастополе, например, действует ставка не 6%, а 4%.
Особенности аренды помещений для осуществления некоторых видов деятельности
Итак, арендовать помещение для работы в качестве самозанятого законодатель не запрещает. Однако существуют виды деятельности, для осуществления которых необходимо, чтобы помещение отвечало определенным требованиям — пожарным, санитарно-эпидемиологическим и пр.
Например, если самозанятый хочет арендовать помещение, чтобы проводить в нем занятия с несовершеннолетними детьми, ему потребуется получить разрешение от Роспотребнадзора, а сделать это, не имея статуса ИП, не получится.
Кроме того, нужно помнить, что самозанятые не могут получить разрешение, например, на торговлю алкогольной продукцией, соответственно, арендовать помещение для такой деятельности не имеет смысла, хотя и не запрещено.
Может ли самозанятый работать с юрлицами? Ответ вы найдете в нашей статье.
Порядок постановки на учет в качестве самозанятого подробно описан в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ и переходите в материал.
Ответственность за неуплату
Сейчас многие люди не заключает официальный договор, сдавая жилое помещение, следовательно, не уплачивают сборы. Проверить каждого владельца недвижимости страны государственные органы не могут. Но нарушитель может быть выявлен с помощью других граждан, к примеру, соседей.
При поступлении информации о незаконном проживании квартирантов сотрудники правоохранительных органов проверяют достоверность сведений. Если факт аренды подтвердится, то все данные передаются в налоговую инспекцию.
Доказать совершение сделки при неоформленном договоре сложно. Если у налоговиков не хватает оснований, дело передают в суд. Но и там, как показывает практика, вывести недобросовестного неплательщика удается редко.
Если действия нарушитель все же признаны незаконными, он понесет ответственность. Наказания за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов будут следующими:
- Штраф за уклонение от оплаты налога. Его величина составляет 20% от задолженности перед налоговой службой. При умышленном уклонении размер увеличивается вдвое.
- Взыскание за непредставление декларации, которая должна предоставляться до конца апреля. Величина – 5% за каждый просроченный день.
- Пеня за каждый день просрочки внесения налогового сбора. Отсчет идет с последнего дня оплаты.
Подоходный налог с аренды: когда его уплачивают
Частные лица (не предприниматели), сдающие квартиру арендаторам — физлицам, обязаны подать декларацию и уплатить НДФЛ. Лишь в ситуации, когда нанимателем выступает предприятие, арендодатель освобождается от обязанности декларировать доход, поскольку компания становится налоговым агентом и удерживает, а затем перечисляет НДФЛ в бюджет. Если же по каким-то причинам фирма этого не сделала, арендатор должен составить декларацию и уплатить налог самостоятельно.
Представить форму 3-НДФЛ следует в инспекцию ФНС по окончании года, в котором получен доход. Предельный срок ее сдачи — 30 апреля следующего года. Если день выпадает на выходной, то крайний срок наступает в ближаший рабочий день (после майских прздников).
Как заполнить декларацию 3-НДФЛ при сдаче квартиры
Процесс заполнения декларации рассмотрим на примере Ивана, который сдавал квартиру в наем на протяжении всего 2022 года. Сумма ежемесячной арендной платы по договору составляла 20 000 руб. За год доход Ивана от сдачи жилья составил 240 000 руб. По окончании 2022 года он подготовит декларацию по форме 3-НДФЛ, чтобы отчитаться о доходах и заплатить подоходный налог.
Форма декларации состоит из 16 листов, но Ивану понадобится только четыре: титульный лист, разделы 1 и 2, приложение 1.
На титульном листе заполняются сведения об арендодателе, налоговой инспекции и налоговом периоде:
- ИНН плательщика;
- номер корректировки — 0;
- налоговый период — 34, 2022 год;
- код ИФНС;
- код страны — 643;
- код категории налогоплательщика — 760;
- ФИО;
- данные паспорта;
- номер телефона.
Налог за сдачу квартиры в наем в 2022 году
Любой собственник жилья, сдающий его в наем частным лицам или в аренду юридическому лицу, обязан заключить соответствующий договор в письменном виде. Данный договор не требует официальной регистрации, если он заключен с физическим или юридическим лицом на срок до года. Однако такой договор не может быть заключен на срок более пяти лет при заключении договора с физическим лицом и на срок более 1 года — для юридического лица. Впрочем, в договоре может быть указано условие автоматической пролонгации (продления) договора, если ни одна из сторон не пожелает его расторгнуть, о чем она обязана уведомить другую сторону заранее.
Вообще, налоговое законодательство подразумевает, что граждане РФ — физические лица должны уплачивать 13% НДФЛ с полученного в течение года дохода (с зарплаты — ежемесячно). В статье же выше рассказывается как можно этого избежать при сдаче жилого помещения в аренду, в том числе путем оформления его на 11 мес.
14 января 2021 года стало известно, что Минстрой планирует усилить контроль за сдачей жилья в аренду. В настоящее время ведомство занимается разработкой законопроекта, который поможет создать условия для формирования рынка частного наемного жилья. До конца 2021 года документ планировалось внести в Правительство, а позднее представить на рассмотрение Госдумы.
Новый законопроект будет направлен на повышение прозрачности рынка аренды, а также на защиту прав арендодателей и арендаторов. Для этого планируется запустить специальную информационную систему учета договоров найма жилья. Данные из системы в дальнейшем будут передаваться в налоговые органы. Предполагается, что добросовестные арендодатели сами будут передавать данные о себе.
По мнению экспертов, вывод рынка аренды из тени может стать причиной повышения арендной платы — как минимум на 13%, то есть на сумму подоходного налога (НДФЛ), которую должны уплачивать собственники недвижимости. Не исключено, что в разрабатываемый Минстроем законопроект могут также внести административное наказание за уклонение от налогов и подачи сведений о сдаваемом в аренду имуществе.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Налог за сдачу квартиры в аренду (наем)
В 2019 году, если владелец квартиры сдает ее по договору найма, он должен платить налог на доход, полученный от нанимателя, в размере 13%.
Налоговая ставка может отличаться в зависимости от того, какой налоговый режим выберет собственник.
С 1 января 2019 года у жителей Москвы и области, Калужской области и Татарстана есть возможность зарегистрироваться как самозанятый и платить налог по ставке 4% вместо 13.
Вовремя предоставлять декларацию и уплачивать налог за полученный доход — прямая обязанность налогоплательщика. Штраф за неуплату составляет от 20 до 40% от неуплаченной суммы.
Сдавать квартиру и не платить налоги можно только по договору безвозмездного пользования жильем.
Собственник квартиры самостоятельно должен предоставить налоговую декларацию в отделение ФНС по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным периодом.
Заполнить форму 3-НДФЛ можно от руки, в электронном виде или с помощью специальной программы.
Нужно ли платить ндфл при сдаче квартиры в аренду
Если вы сдаете свою квартиру внаем или в аренду физическим лицам и не являетесь по этому виду деятельности индивидуальным предпринимателем, вам надо самостоятельно задекларировать полученный доход. И заплатить с него НДФЛ. Декларация сдается не позднее 30 апреля, а налог уплачивается не позднее 15 июля.
Если вы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, то должны заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% от полученной с квартирантов платы. По окончании года до 30 апреля следующего года вы должны подать в налоговую инспекцию декларацию (по форме 3-НДФЛ), указав там весь полученный за год доход от сдачи квартиры. И в срок до 15 июля уплатить сумму налога в бюджет.